ΟΔΗΓΟΣ «ΕΠΙΒΙΩΣΗΣ» ΓΙΑ ΛΙΓΟΤΕΡΗ ΤΑΛΑΙΠΩΡΙΑ Αυθαίρετα: τα SOS της τακτοποίησης

Το τσουχτερό πρόστιμο αποτελεί το βασικό «φρένο» στη μειωμένη -τουλάχιστον έως τώρα- υποβολή δηλώσεων τακτοποίησης από ιδιοκτήτες αυθαιρέτων. Οι αρμόδιοι στο υπουργείο Περιβάλλοντος υποστηρίζουν ότι οι τιμές είναι χαμηλότερες και από αυτές που είχαν θεσπιστεί για τους ημιυπαίθριους, για τους οποίους η προσέλευση ξεπέρασε κάθε προσδοκία. Αναφέρουν μάλιστα ότι με ένα ποσό της τάξης των 5-10 χιλιάδων ευρώ ο μέσος ιδιοκτήτης προσδίδει τεράστια αγοραστική αξία στο ακίνητό του και επιπλέον μπορεί να το μεταβιβάσει νόμιμα στα παιδιά του. Είναι γνωστό ότι οι Ελληνες είναι οπαδοί της τελευταίας στιγμής και επιπλέον ποντάρουν σε νέα παράταση, μετά την πρώτη που δόθηκε και τυπικά λήγει στις 30 Δεκεμβρίου. Είναι εξίσου δεδομένο ότι η συντριπτική πλειονότητα των νοικοκυριών τα φέρνει όλο και πιο δύσκολα πέρα με τις βασικές υποχρεώσεις και δεν είναι εφικτό να εξασφαλίσουν το οφειλόμενο ποσό, παρά το γεγονός ότι οι δόσεις έχουν φτάσει πλέον τις 36 από 28 που προέβλεπε ο νόμος 4014/2011. Οι δυσκολίες γίνονται πιο εμφανείς από τα πρώτα στοιχεία των δηλώσεων που δείχνουν ότι κτίσματα εξ ολοκλήρου αυθαίρετα, τα οποία επιβαρύνονται με τα μεγαλύτερα πρόστιμα, δηλώνονται κυρίως από χαμηλά εισοδήματα, ενώ στις πολεοδομικές παραβάσεις πλειοψηφούν μεσαία και υψηλά «πορτοφόλια». Δεν πρέπει πάντως να παραβλέπεται και η πολυπλοκότητα των πολεοδομικών παραβάσεων, που στην πράξη λειτουργεί ως τροχοπέδη, γεγονός που αποδεικνύεται από τις αλλεπάλληλες εξηγήσεις που αναγκάζεται να δίνει το υπουργείο με βάση απορίες μηχανικών, που έχουν την ευθύνη για τη σύνταξη και ηλεκτρονική υποβολή των δηλώσεων. «Κάθε παράβαση είναι και μια χωριστή περίπτωση», μας είπε χαρακτηριστικά έμπειρος περί τα πολεοδομικά μηχανικός. Το νέο στοιχείο της επιχείρησης τακτοποίησης είναι η παράκαμψη των πολεοδομιών, που σε άλλες περιπτώσεις (π.χ. ημιυπαίθριοι) προκαλούν ταλαιπωρία σε ιδιοκτήτες και μηχανικούς. Οι δηλώσεις υποβάλλονται αποκλειστικά μέσω Διαδικτύου, με βάση ένα σύστημα που λειτουργεί με ευθύνη του Τεχνικού Επιμελητηρίου. Κάθε δήλωση αποκτά έναν κωδικό, ο οποίος θα αποτελεί ένα είδος ΑΦΜ που θα συνοδεύει εφ' όρου ζωής το ακίνητο. Για τη διευκόλυνση πάντως των ενδιαφερομένων, η «Ε» συγκέντρωσε και κωδικοποίησε τα βασικά ερωτήματα γενικού ενδιαφέροντος, που παρουσιάζονται στη συνέχεια: Πόσα θα πληρώσω; Το ποιο σημαντικό θέμα είναι το οικονομικό. Θέλω να ξέρω πόσα θα πληρώσω πριν πάρω την τελική απόφαση. «Η πρώτη και άμεση επιβάρυνση είναι το παράβολο, που πρέπει να πληρωθεί πριν από την υποβολή της πρώτης δήλωσης. Το ύψος του είναι 500 ευρώ για αυθαίρετα με επιφάνεια έως 50 τετραγωνικών που αυξάνουν στα 100 τετραγωνικά αν το ακίνητο είναι κύρια και μοναδική κατοικία του ιδιοκτήτη. Για επιφάνειες από 50-100 τετραγωνικά το παράβολο είναι 1.000 ευρώ και για μεγαλύτερες επιφάνειες κλιμακώνεται έως 6.000 ευρώ. Το ποσό συμψηφίζεται με το πρόστιμο. Το βασικό πρόστιμο υπολογίζεται με βάση τα τετραγωνικά και την τιμή ζώνης πολλαπλασιαζόμενα με το 0,15. Το τελικό όμως πρόστιμο διαμορφώνεται με βάση αυξητικούς ή μειωτικούς συντελεστές που εξαρτώνται από τη θέση του ακινήτου (εντός ή εκτός σχεδίου), από την ύπαρξη ή μη οικοδομικής άδειας, από τα παράνομα τετραγωνικά κ.λπ. Αφαιρείται προηγουμένως το ποσό που έχει καταβληθεί για το παράβολο, το οποίο έχει δοθεί με την υποβολή της δήλωσης τακτοποίησης. Τόσο το παράβολο όσο και τα πρόστιμα πληρώνονται στις συμβεβλημένες τράπεζες, στο ταμείο ή μέσω web-banking». Καταβολή προστίμου Ποια είναι η διαδικασία καταβολής του προστίμου; «Η πρώτη δόση καταβάλλεται ώς τις 22 Δεκεμβρίου 2011. Από εκεί και πέρα ο ιδιοκτήτης έχει τη δυνατότητα να πληρώσει την οφειλή εφάπαξ και να έχει έκπτωση 20% ή σε δόσεις που εξαρτώνται από τη χρήση του ακινήτου. Ο αριθμός των δόσεων που προέβλεπε ο νόμος 4014/2011 αυξήθηκε με τροπολογία στο νέο νόμο για την έκδοση οικοδομικών αδειών. Η εξόφληση μπορεί να γίνει πλέον σε 36 μήνες για όλες τις χρήσεις μιας οικοδομής (κατοικία, βιομηχανία, επαγγελματική στέγη κ.λπ.) και το ποσό καταβάλλεται είτε σε μηνιαίες είτε σε τριμηνιαίες δόσεις. Προσοχή όμως. Προβλέπεται προσαύξηση 1% το μήνα για καθυστερημένη καταβολή, ενώ αν το οφειλόμενο πρόστιμο μετά την αφαίρεση του παράβολου είναι έως 400 ευρώ, ο ιδιοκτήτης το καταβάλλει ολόκληρο, χωρίς έκπτωση και ώς τις 31 Δεκεμβρίου 2011». Αμοιβή μηχανικού Ποια είναι η αμοιβή του μηχανικού που αναλαμβάνει την εκπόνηση φακέλου; «Η βασική αρχή είναι ότι διαμορφώνεται με ελεύθερη διαπραγμάτευση ανάμεσα στον ιδιοκτήτη και το μηχανικό. Καλό θα είναι ο ιδιοκτήτης να κάνει μια έρευνα αγοράς. Στην πραγματικότητα όμως διαμορφώνεται ανάλογα με την επιφάνεια του αυθαιρέτου αλλά και με τις μελέτες που πρέπει να γίνουν (τοπογραφικό, έλεγχος στατικής επάρκειας, κ.λπ.) και κοστίζει ακριβότερα σε περίπτωση που ένα μέρος του κτιρίου έχει κατασκευαστεί με οικοδομική άδεια αλλά έχει χαθεί και πρέπει να γίνει ανασύσταση φακέλου. Η αμοιβή του μηχανικού υπόκειται στην έγκριση του Τεχνικού Επιμελητηρίου και επιβαρύνεται με φόρο και κρατήσεις». Πρόστιμο και τιμή ζώνης Καθοριστικός παράγοντας στον υπολογισμό του προστίμου είναι η τιμή ζώνης. Τι γίνεται σε εκτός σχεδίου περιοχές που δεν έχει καθοριστεί; «Οι τιμές ζώνης κάθε περιοχής καθορίζονται από το υπουργείο Οικονομικών και είναι αναρτημένες στο Διαδίκτυο. Ωστόσο δεν καλύπτουν ολόκληρη τη χώρα και έτσι το υπουργείο Περιβάλλοντος χρειάστηκε να κάνει διόρθωση στο νόμο 4041/2011. Με τη νέα διάταξη, στην ηπειρωτική Ελλάδα, καθώς και στα νησιά Κρήτη και Εύβοια, λαμβάνεται υπόψη η ελάχιστη τιμή που ισχύει στην περιφερειακή ενότητα και εφόσον δεν υπαρβαίνει τα 2.200 ευρώ. Το ίδιο ισχύει και για τα νησιά, αλλά χωρίς πλαφόν». Μήπως να περιμένω; Και στο παρελθόν είχαν θεσμοθετηθεί μέτρα τακτοποίησης και μάλιστα κάθε φορά οι αρμόδιοι υπουργοί διαβεβαίωναν ότι θα μπει «οριστικό τέρμα» στην αυθαίρετη δόμηση. Μήπως να περιμένω την επόμενη «τελευταία ευκαιρία»; «Χωρίς να μπορεί κανείς να αποκλείσει μια επόμενη τακτοποίηση σε μερικά χρόνια, είναι σαφές ότι ο ιδιοκτήτης ακινήτου με αυθαιρεσίες πρέπει να γνωρίζει ότι σε περίπτωση που δεν θα το δηλώσει θα είναι απροστάτευτος αν πέσει στην "τσιμπίδα" των ελέγχων που αναμένονται από τις πολεοδομίες. Σε αυτό το ενδεχόμενο, θα επιβαρυνθεί με πρόστιμο ανέγερσης ίσο με το 30% της αντικειμενικής αξίας του παράνομου κτίσματος. Επιπλέον, θα πληρώνει πρόστιμο διατήρησης που είναι 5% επί του προστίμου ανέγερσης και θα καταβάλλεται σε ετήσια βάση ώς την κατεδάφιση του αυθαιρέτου. Οι αρμόδιοι έχουν εξαγγείλει αλλαγές στη λειτουργία των πολεοδομιών, που θα αποκτήσουν κυρίως ελεγκτικό χαρακτήρα. Οι μεγαλύτεροι όμως κίνδυνοι "καρφώματος" προέρχονται από τους κακούς γείτονες και κατά κύριο λόγο από τις αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί για όλη τη χώρα στο πλαίσιο του Κτηματολογίου, των δασικών χαρτών και άλλων προγραμμάτων. Το ποιο σημαντικό όμως είναι ότι από τις 21 Σεπτεμβρίου 2011 στις μεταβιβάσεις ακινήτων (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές κ.λπ.) επισυνάπτεται υποχρεωτικά στα συμβόλαια δήλωση του ιδιοκτήτη αλλά και του μηχανικού του ότι δεν υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις ή αν υφίστανται, έχει υποβληθεί η προβλεπόμενη δήλωση τακτοποίησης του νόμου 4014/2011. Ολα αυτά είναι στοιχεία που πρέπει να συνεκτιμήσει ο κάθε ενδιαφερόμενος». Κληρονομιά αυθαιρέτου Τι θα γίνει αν κληρονομήσω ένα ακίνητο με αυθαιρεσίες που δεν έχουν δηλωθεί από τον αποθανόντα; «Με την αποδοχή μιας κληρονομιάς ο ενδιαφερόμενος επωμίζεται όλα τα βάρη του, από οφειλές στεγαστικών δανείων έως την τακτοποίηση των πολεοδομικών παραβάσεων, εφόσον όμως προλάβει την προθεσμία. Σε αντίθετη περίπτωση, σταθμίζει τα οφέλη και τις επιβαρύνσεις και αποδέχεται ή όχι την κληρονομιά. Επομένως οι σημερινοί ιδιοκτήτες, κυρίως αν είναι γονείς, οφείλουν να προστατεύσουν τα παιδιά τους από μελλοντική ταλαιπωρία». Εχασα το φάκελο Είμαι ιδιοκτήτης ακινήτου αλλά έχω χάσει το φάκελο με την οικοδομική άδεια. Τον έχω αναζητήσει στην πολεοδομία, αλλά δεν το βρήκα. Πώς μπορώ να ξέρω ότι το ακίνητό μου δεν έχει κάποια παρανομία; «Τα ακίνητα που εντάσσονται στο νόμο 4014/2011 πρέπει να αποκτήσουν νέα σχέδια, με βάση νέα σχέδια αποτύπωσης, που αφορούν όλα τα αυθαίρετα, με ή χωρίς οικοδομική άδεια. Σε περίπτωση που ένας ιδιοκτήτης δεν είναι βέβαιος αν έχουν γίνει στο παρελθόν παρανομίες στο ακίνητό του και έχει χάσει την οικοδομική άδεια, τότε πρέπει να προχωρήσει στη λεγόμενη "ανασύσταση φακέλου". Είναι μια διαδικασία ανάλογη με την έκδοση οικοδομικής άδειας και φυσικά πληρώνεται. Σε περίπτωση που στο ακίνητο υπάρχει σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, μπορείτε να αναζητήσεται τις βασικές μελέτες στον συμβολαιογράφο. Αλλωστε η νέα διάταξη που θεσπίζει την "ταυτότητα" για όλες τις νέες οικοδομές, σταδιακά προβλέπεται να επεκταθεί στο σύνολο των υφιστάμενων κτιρίων». Πάλι δήλωση; Είμαι ιδιοκτήτης αυθαιρέτου που το είχα δηλώσει σε παλαιότερες επιχειρήσεις τακτοποίησης. Πρέπει να υποβάλω και πάλι δήλωση; «Οχι. Τα έγγραφα τακτοποίησης πρέπει να επισυνάπτονται στα συμβόλαια σε περίπτωση νέας μεταβίβασης. Διευκρινίζεται ότι θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα ακίνητα που εμπίπτουν σε μία από τις παρακάτω περιπτώσεις: * Εχουν κατασκευαστεί πριν από το 1955. * Εχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση με βάση το 1337/1983. * Εχουν νομιμοποιηθεί με τις διατάξεις της παραγράφου 5 του άρθρου 16 του νόμου 1337/1983 ή της παραγράφου 3 του άρθρου 22 του νόμου 1577/1985 ή της παραγράφους 8 και 10 του άρθρου 9 του νόμου 1512/1985». Πρόστιμο διατήρησης Επειτα από καταγγελία γείτονα, η πολεοδομία μού έχει επιβάλει πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης. Πρέπει να ενταχθώ στο νέο νόμο; «Ναι, για να απαλλαγείτε από το ετήσιο πρόστιμο διατήρησης. Ο μηχανικός θα υπολογίσει το οφειλόμενο πρόστιμο με βάση τον 4014/2011, θα υπολογίσει τα πρόστιμα που έχουν ήδη πληρωθεί και ο ιδιοκτήτης θα οφείλει μόνο τη διαφορά. Δεν προβλέπεται επιστροφή σε περίπτωση που έχει ήδη καταβληθεί μεγαλύτερο ποσό». Σε πρόγραμμα ένταξης Η περιοχή μας βρίσκεται από χρόνια σε πρόγραμμα ένταξης στο σχέδιο. Θα υποβάλω δήλωση; «Το σωστό είναι να ενταχθεί στη διαδικασία τακτοποίησης αυθαιρέτου. Αν προχωρήσει τελικά η ένταξη της περιοχής στο σχέδιο ο ιδιοκτήτης έχει δύο δυνατότητες: να βγάλει οικοδομική άδεια και να έχει για πάντα το κεφάλι του ήσυχο ή να κάνει χρήση του δικαιώματος που του παρέχει ο νόμος 4014/2011 και να εξασφαλίσει το ακίνητό του για 30 χρόνια». Σε παραδοσιακό οικισμό Τι προβλέπεται για παρανομίες σε ακίνητα που βρίσκονται σε παραδοσιακό οικισμό; «Ο νόμος 4014/2011 είχε αποκλείσει τη δυνατότητα τακτοποίησης. Ωστόσο, με το νέο νόμο που αφορά την έκδοση οικοδομικών αδειών ανοίγει ένα "παράθυρο" για αυθαιρεσίες που δεν επιβαρύνουν το περιβάλλον, με την προϋπόθεση ότι θα γνωμοδοτήσει η αρμόδια επιτροπή η οποία έχει δικαίωμα να επιβάλει μέτρα ώστε να περιορίζεται η αισθητική υποβάθμιση». Σε οικοδομήσιμο γήπεδο Το αυθαίρετο έχει κατασκευαστεί σε γήπεδο που είναι οικοδομήσιμο. Ποια είναι η διαδικασία τακτοποίησης; «Πρέπει να υποβληθεί μόνον η αρχική δήλωση με το ανάλογο παράβολο και στη συνέχεια ο νόμος (παράγραφος 2 του άρθρου 26) δίνει το δικαίωμα να εκδοθεί οικοδομική άδεια μέσα σε μια τριετία. Το χρονικό αυτό περιθώριο μπορεί να παραταθεί, σύμφωνα με νεότερη διάταξη που προβλέπει ο νόμος για τον τρόπο έκδοσης οικοδομικών αδειών, για όσο διάστημα καθυστερεί η χορήγηση των προβλεπόμενων εγκρίσεων (δασαρχεία, αρχαιολογία, κ.λπ.) χωρίς να ευθύνεται ο ιδιοκτήτης. Υπενθυμίζεται επίσης ότι ο ιδιοκτήτης απαλλάσσεται από αναδρομικές ασφαλιστικές εισφορές ή άλλες επιβαρύνσεις. Δεν πληρώνει ούτε το πρόστιμο αυθαιρέτου». Σύνδεση με ΔΕΗ Πότε μπορώ να συνδέσω το αυθαίρετό μου με το δίκτυο της ΔΕΗ; «Για να γίνει η σύνδεση υποβάλλεται στη ΔΕΗ και την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία βεβαίωση του Τεχνικού Επιμελητηρίου ότι έχει υποβληθεί δήλωση τακτοποίησης και έχει καταβληθεί η πρώτη δόση. Το ίδιο ισχύει και για τη σύνδεση με τα δίκτυα ύδρευσης, αλλά κατά κανόνα οι δημοτικές αρχές είχαν επιδείξει κοινωνική ευαισθησία και δεν ζητούσαν οικοδομική άδεια. Επίσης δεν χρειάζεται άδεια για σύνδεση με δίκτυα τηλεφωνίας». Χρόνος κατασκευής Σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση του προστίμου παίζει ο χρόνος κατασκευής του αυθαιρέτου. Πώς αποδεικνύεται όμως; «Η σχετική διάταξη αναδιατυπώθηκε στο νέο νόμο για την έκδοση οικοδομικών αδειών και προβλέπει ότι ο χρόνος κατασκευής του αυθαιρέτου καθορίζεται σε υπεύθυνη δήλωση που υποβάλλει ο ιδιοκτήτης και συνοδεύεται από δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες. Σε περίπτωση που δεν υπάρχουν, τότε μπορεί να προσκομιστούν ιδιωτικά έγγραφα βέβαιης χρονολογίας που προβλέπονται στο άρθρο 446 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας». Ημιυπαίθριοι Εχω κλείσει τον ημιυπαίθριο του διαμερίσματός μου, έχω δικαίωμα να ενταχθώ στο νόμο για τα αυθαίρετα; «Βεβαίως, ακόμη και αν έχουν ξεκινήσει οι διαδικασίες τακτοποίησης με βάση το νόμο 3843/2010 για τους ημιυπαίθριους, αλλά δεν έχει γίνει εξόφληση της οφειλής. Μάλιστα τα ποσά που έχουν ήδη καταβληθεί συμψηφίζονται με την οφειλή που προκύπτει με το νόμο 4014/2011. Η εναλλακτική αυτή λύση συμφέρει σε δύο περιπτώσεις: αν με το νέο νόμο προκύπτει μικρότερο πρόστιμο ή αν η παρανομία έγινε μετά τις 2/7/2009 και δεν καλύπτεται από τον σχετικό νόμο. Υπενθυμίζεται ότι ο νόμος για τα αυθαίρετα αφορά παρανομίες που έγιναν ώς τις 21/7/2011». Σε δασική περιοχή του 1945 Το ακίνητό μου βρίσκεται σε πυκνοδομημένη περιοχή αυθαιρέτων που δεν μπορεί να ενταχθεί στο σχέδιο γιατί στις αεροφωτογραφίες του 1945 εμφανίζεται ως δασική. Εχω δικαίωμα να υποβάλω δήλωση; «Με δική σας ευθύνη, που σημαίνει ότι θα πληρώσετε τα πρόστιμα και θα κινδυνεύετε να βρεθείτε στον αέρα αν προχωρήσουν οι δασικοί χάρτες και η περιοχή σας χαρακτηριστεί οριστικά ως δασική. Το ίδιο ρίσκο υπάρχει για κτίσματα που βρίσκονται κοντά σε ρέματα ή παραλίες που δεν έχουν ακόμη οριοθετηθεί». Πώληση ακινήτου Θέλω να πουλήσω ένα ακίνητο με αυθαιρεσίες, πρέπει να περιμένω να ξεκινήσει η δεύτερη φάση; «Εχετε απόλυτο δίκιο. Η πρώτη δήλωση με τα έως τώρα δεδομένα έπρεπε να υποβληθεί ώς τις 30 Νοεμβρίου 2011 και η δεύτερη φάση με τις μελέτες και τα υπόλοιπα δικαιολογητικά ώς τις 31 Μαρτίου 2012. Το υπουργείο Περιβάλλοντος έχει εντοπίσει εγκαίρως την εμπλοκή που προκαλεί ο νέος νόμος στις μεταβιβάσεις και προέβλεψε ότι στα συμβόλαια μπορούν να προχωρούν κανονικά με την κατάθεση της αρχικής δήλωσης καθώς και με βεβαίωση του μηχανικού ότι τα υπολειπόμενα στοιχεία θα υποβληθούν ώς τις 31 Μαρτίου 2012. Υπενθυμίζεται ότι και για τη μεταβίβαση ακινήτων χωρίς αυθαιρεσίες, ακόμη και για αδόμητα οικόπεδα, απαιτείται δήλωση μηχανικού και ιδιοκτήτη, με τη σχετική επιβάρυνση».