Φιλόδοξο σχέδιο με οριστικές λύσεις για 550 οικοδομικούς συνεταιρισμούς

Το νομοσχέδιο που φέρει τον τίτλο «Περιβαλλοντική Αναβάθμιση και Ιδιωτική Πολεοδόμηση - Βιώσιμη Ανάπτυξη Οικισμών - Ρυθμίσεις Δασικής Νομοθεσίας» του ΥΠΕΚΑ, επιχειρεί να δώσει αξία στα ανενεργά -εδώ και περίπου 40 χρόνια- δικαιώματα των πολιτών.




Στόχος του αναπληρωτή υπουργού, Νίκου Ταγαρά, είναι η πολιτεία «να προσαρμοστεί στις τελευταίες αποφάσεις του ΣτΕ και του ευρωπαϊκού δικαστηρίου, που αξιώνουν αποζημίωση όσων πολιτών δεν μπορούν να αξιοποιήσουν τα περιουσιακά τους δικαιώματα». Η «Η» παρουσιάζει τις προτεινόμενες ρυθμίσεις, απαντώντας στα βασικά σημεία αλλαγών του νομοσχεδίου...

Τι αλλάζει με την ψήφιση του νομοσχεδίου για τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς;
Δίδεται οριστική λύση στο μείζον ζήτημα που ταλανίζει εδώ και περίπου 4 δεκαετίες συνολικά 600 χιλ. ιδιοκτησίες. Σύμφωνα με όσα προβλέπει η νέα διάταξη, για όσους είχαν αγοράσει εκτάσεις σε οικοδομικούς συνεταιρισμούς πριν από το 1975, το 50% της υπό ρύθμισης έκτασης περνά στη κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου και ειδικότερα στη διαχείριση Δασικών Υπηρεσιών, ενώ από το υπόλοιπο 50%, το 25% θα αξιοποιείται για τη δημιουργία χώρων πρασίνου. Οι πρωτοβουλίες εξελίσσονται σπονδυλωτά, με σειρά νομοθετημάτων, που επιλύουν χρόνια προβλήματα και οδηγούν, με την ολοκλήρωση τους, σε μία νέα εθνική πολιτική γης.

Ποιες περιπτώσεις εντάσσονται στην κατηγορία περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης;
Πρόκειται για εδαφικές εκτάσεις που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως, εκτός οικισμών προ του 1923, καθώς και εκτός οικισμών μέχρι 2.000 κατοίκους, η οποία ανήκει στη κυριότητα φυσικού ή νομικού προσώπου ή οικοδομικούς συνεταιρισμούς, που καθορίζονται ως περιοχές περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης (ΠΠΑΙΠ) δίδοντας τη δυνατότητα πολεοδόμησης σύμωνα με τις διατάξεις του νόμου. Εξαιρούνται οι περιοχές που εμπίπτουν σε ειδικό νομικό καθεστός, όπως δάση, δασικές ή αναδασωτέες εκτάσεις, κηρυγμένους αρχαιολογικούς χώρους, δημόσιο κτήμα, κοινόχρηστους χώρους αιγιαλού, παραλίας, κτλ. στις οποίες απαγορεύεται η δόμηση.

Ποια η διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί για την πολεοδόμηση;
Η πολεοδόμηση των περιοχών περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης γίνεται με βάση την πολεοδομική μελέτη που εκπονείται με πρωτοβουλία των ενδιαφερομένων και εγκρίνεται με προεδρικό διάταγμα κατόπιν πρόταση του αρμοδίου υπουργού Περιβάλλοντος και θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ). Για την πολεοδόμηση γενικά των περιοχών περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης απαιτείται βεβαίωση ότι η συγκεκριμένη έκταση βρίσκεται εντός περιοχής περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης (ΠΠΑΙΠ) και πληροί τις προϋποθέσεις του νόμου. Το χρονικό διάστημα μεταξύ της ανωτέρω βεβαίωσης και της υποβολής προς έγκριση στην αρμόδια υπηρεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος, δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερο της τριετίας.

Πόσο διάστημα απαιτείται για την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης;
Για την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης απαιτείται η γνώμη του οικείου Δημοτικού Συμβουλίου, η οποία εκδίδεται και κοινοποιείται στο υπουργείο σε προθεσμία 2 μηνών από τότε που περιέρχεται στο Δήμο η σχετική μελέτη. Εάν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία αυτή, εγκρίνεται η πολεοδομική μελέτη χωρίς τη γνώμη του Δημοτικού Συμβουλίου.

Ποιος ο προβλεπόμενος συντελεστής δόμησης;
Ο καθοριζόμενος μέσο συντελεστής δόμησης, στο σύνολο των οικοδομήσιμων χώρων της περιοχής περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης, δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 0,4 για χρήσεις κατοικίας και το 0,6 για όλες τις λοιπές επιτρεπόμενες χρήσεις. Το ύψος του κτίσματος, το οποίο για χρήση κατοικίας δεν θα υπερβαίνει τα 7,50μ από το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος, ενώ το ύψος της στέγης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1,50μ.

Ποιο είναι το απαιτούμενο ποσό για την πολεοδομική μελέτη;
Όπως προβλέπει το νομοσχέδιο, προϋπόθεση για την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης αποτελεί η υποχρέωση -των ιδιοκτητών της εδαφικής έκτασης που πολεοδομείται- καταβολής ειδικής χρηματικής εισφοράς στο Πράσινο Ταμείο, που ανέρχεται σε 400 ευρώ ανά στρέμμα οικοδομήσιμης έκτασης, η οποία σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να είναι μικρότερη των 30 χιλιάδων ευρώ. Διαδικαστικά, το 20% της χρηματικής εισφοράς καταβάλλεται από τον αιτούντα στο Πράσινο Ταμείο πριν την υπογραφή του σχεδίου προεδρικού διατάγματος έγκρισης πολεοδομικής μελέτης, ενώ πριν την έγκριση υλοποίησης των έργων υποδομής κατατίθεται εγγυητική επιστολή ίση με το υπόλοιπο 80% της εισφοράς. Το υπόλοιπο ποσό καταβάλλεται το αργότερο εντός 2ετίας στο Πράσινο Ταμείο.

Μπορώ να μεταβιβάσω την ιδιοκτησία μου πριν την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης;
Όπως προβλέπει το νομοσχέδιο, η προς τρίτους μεταβίβαση της κυριότητας οικοδομήσιμων ή μη τμημάτων γηπέδων ή κτιρίων ή διαιρεμένης ιδιοκτησίας μέσα στις οικείες εκτάσεις της περιοχής περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης επιτρέπεται μόνο μετά την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης. Στα συμβολαιογραφικά έγγραφα μεταβίβασης επί ποινή ακυρότητας γίνεται ειδική μνεία για τους α) υπόχρεους ολοκλήρωσης των έργων υποδομής, β) υπόχρεους παροχής εγγύησης, γ) την απαγόρευση ανοικοδόμησης πριν την ολοκλήρωση των βασικών κοινόχρηστων έργων υποδομής όπως οδικά δίκτυα, δίκτυα ύδρευσης - αποχέτευσης - ηλεκτρικής ενέργειας, βιολογικοί καθαρισμοί και δ) τυχόν προβλεπόμενα εργολαβικά ανταλλάγματα. Στους παραβάτες των διατάξεων και ειδικότερα στους δικαιοπρακτούντες, στους συντάσσοντες τεχνικά σχέδια, στους μεσίτες, στους συμβολαιογράφους που συντάσσουν συμβόλαιο κατά παράβαση της διάταξης αυτής, στους δικηγόρους που παρίστανται και στους υποθηκοφύλακες ή προϊσταμένους κτηματολογικών γραφείων που μεταγράφουν ή καταχωρούν τέτοια συμβόλαια, επιβάλλεται διοικητική ποινή προστίμου υπέρ του Πράσινου Ταμείου.

Μολονότι αποκλείονται κάποιες περιοχές μεγάλων αστικών κέντρων, σε ποιες περιπτώσεις ισχύουν οι ειδικές εξαιρέσεις;
Εντός των περιοχών Αττικής, Θεσ/νίκης, Ιωαννίνων, Πάτρας, Βόλου, Λάρισας και Ηράκλειου Κρήτης, που καταλαμβάνονται από τα αντίστοιχα όρια αρμοδιότητας των προβλεπόμενων ρυθμιστικών σχεδίων, δύναται να καθορίζονται ειδικές περιοχές περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης με προϋποθέσεις. Συγκεκριμένα, η υπό ρύθμιση έκταση θα πρέπει να έχει εμβαδόν τουλάχιστον 100 στρέμματα και να επιτρέπεται η οικιστική ανάπτυξη από τα υπερκείμενα επίπεδα σχεδιασμού, ως γενική κατεύθυνση οικιστικών αναπτύξεων και οργανωμένης δόμησης. Σε κάθε περίπτωση η προς πολεοδόμηση έκταση δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τα 300 στρέμματα. Κατ' εξαίρεση, στην περίπτωση εκτάσεων οικοδομικών συνεταιρισμών και εγκεκριμένων ζωνών αστικών αναδασμού εντός περιοχών Ρυθμιστικού Σχεδίου Αθήνας και Θεσσαλονίκης, που αποκτήθηκαν πριν την ισχύ των αντίστοιχων νόμων 1515/1985 και 1561/1985, δεν ισχύει το ανώτερο όριο επί της πολεοδομούμενης έκτασης.

Τι θα απογίνει το 50% της ιδιοκτησίας που θα περιέλθει στο ελληνικό δημόσιο;
Ποσοστό 50% της υπό ρύθμιση έκτασης αποδίδεται κατά κυριότητα στο ελληνικό δημόσιο, είτε ενιαία είτε διαιρετή σε επιφάνειας ίσης ή μεγαλύτερης των 10 στρεμμάτων. Η έκταση αυτή χαρακτηρίζεται ως προστατευόμενη περιοχή ? περιαστικό πάρκο και η διαχείρισή της ανατίθεται στις υπηρεσίες του Δημοσίου και των οικείων Ο.Τ.Α. Στην περίπτωση δασικών και αναδασωτέων κηρυγμένων εκτάσεων απαιτούνται έργα αποκατάστασης και αναβάθμισης του φυσικού περιβάλλοντος όπως η αναδάσωση και δάσωση. Για την ολοκλήρωση των συγκεκριμένων έργων υποδομής εκδίδεται διαπιστωτική απόφαση του Γ.Γ. Αποκεντρωμένης Διοίκησης μετά από εισήγηση τριμελούς επιτροπής η οποία συγκροτείται από τον ΓΓ. Αποκεντρωμένης Διοίκησης.

Ποιες περιοχές αφορά η ανταλλαγή εκτάσεων;
Η διαδικασία διαφοροποιείται για τους συνεταιρισμούς που δεν έχουν εγκεκριμένο ρυμοτομικό πριν το 1975, προβλέποντας ανταλλαγή με άλλες δημόσιες εκτάσεις μέσα από την Τράπεζα Γης, η λειτουργία της οποίας θα εξειδικευτεί το Φθινόπωρο. Για την κατηγορία αυτή προβλέπεται η μετακόμιση των δικαιωμάτων των οικοδομικών συνεταιρισμών κοντά σε 8 χιλ. εγκαταλελειμμένους οικισμούς ή οικισμούς με φθίνοντα πληθυσμό κυρίως στην Ηπειρωτική χώρα. Οι εκτάσεις ανταλλαγής, αφορούν το σύνολο της χερσαίας χώρας συμπεριλαμβανομένων των νήσων Κρήτης, Εύβοιας και Ρόδου. Εξαιρούνται οι περιοχές Αττικής, Θεσ/νίκης, Ιωαννίνων, Πάτρας, Βόλου, Λάρισας και Ηράκλειου Κρήτης, που καταλαμβάνονται από τα αντίστοιχα όρια αρμοδιότητας των προβλεπόμενων ρυθμιστικών σχεδίων και με την επιφύλαξη ειδικότερων διατάξεων του παρόντος.

Πώς διαμορφώνονται οι όροι δόμησης στη συγκεκριμένη περίπτωση;
Στους οικισμούς αυτούς οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί θα μπορούν να χτίσουν σε απόσταση μέχρι 3 χλμ. με τις περιοχές να υποδεικνύονται από τους οικείους δήμους. Η χρήση θα είναι μόνο κατοικία καθώς εμπορικές και άλλες δραστηριότητες θα κατευθύνονται εντός του εγκαταλελειμμένου οικισμού ώστε να τον αναζωογονούν και να δημιουργούνται νέες θέσεις εργασίας. Κάθε πολεοδόμηση θα συνοδεύεται με Προεδρικό Διάταγμα που θα υπόκεινται στην κρίση και τον έλεγχο του Συμβουλίου της Επικρατείας, ενώ σύμφωνα με τον αναπληρωτή υπουργό, αντιπροσωπευτική περίπτωση οικοδομικού συνεταιρισμού αποτελεί η υπόθεση του Οικοδομικού Συνεταιρισμού των Αξιωματικών στο Πικέρμι που διαθέτουν μια έκταση μεγαλύτερη των 6.000 στρεμμάτων και η οποία αποτέλεσε ένα είδος «πιλότου» για την επικείμενη ρύθμιση.


Ρύθμιση για Αγ. Στέφανο - Ανοιξη

Τι προβλέπεται στις πολύπαθες περιπτώσεις οικισμών όπως ο Άγιος Στέφανος και η Άνοιξη;
Με οριζόντια ρύθμιση που αφορά οικισμούς, οι οποίοι οριοθετήθηκαν μετά την ψήφιση του Συντάγματος του 1975 και πριν από την εφαρμογή του Ν.998/1979 (δασική νομοθεσία), το ΥΠΕΚΑ αναγνωρίζει τα υφιστάμενα όρια των οικισμών. Έτσι, αναμένεται να απελευθερωθούν περισσότεροι από 20.000 πολίτες σε Άγιο Στέφανο και Άνοιξη Αττικής, όπου σήμερα έχουν ανασταλεί οι μεταβιβάσεις και η έκδοση νέων οικοδομικών αδειών ενώ έχουν παγώσει ακόμη και οι επισκευές. Συγκεκριμένα, στον Άγιο Στέφανο και στην Άνοιξη, η περιπέτεια ξεκινά το 1976 όταν με απόφαση του τότε νομάρχη Αττικής επεκτείνονται τα όρια του οικισμού. Έξι χρόνια αργότερα, περιοχή εντός του οικισμού κηρύσσεται αναδασωτέα, ωστόσο το αρμόδιο Πολεοδομικό Γραφείο συνεχίζει να εκδίδει οικοδομικές άδειες. Όμως τα όρια του οικισμού αμφισβητούνται το 1985 με απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, ενώ το 2005 ακυρώνεται άδεια οικοδομής κατόπιν προσφυγής πολίτη. Έτσι η πολεοδομία προχωρά σε αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών. Σύμφωνα με το άρθρο 31 (παράγραφος 3) του σχεδίου νόμου, επιλύεται όπως αναφέρεται στην αιτιολογική έκθεση «ένα μέγιστο ζήτημα συγκρούσεων της δασικής και της πολεοδομικής νομοθεσίας σε οικισμούς που οριοθετήθηκαν μετά την ψήφιση του συντάγματος του 1975 και πριν την εφαρμογή της δασικής νομοθεσίας». Στα όρια αυτών των οικισμών όλα τα προηγούμενα χρόνια η Διοίκηση είχε εκδώσει χιλιάδες διοικητικές πράξεις αδειών δόμησης, για τις οποίες ισχύει το τεκμήριο νομιμότητας.

Τι αλλάζει με το νομοσχέδιο περιβαλλοντικής αναβάθμισης - Τα βασικά σημεία

Αναδεικνύονται περιουσιακά δικαιώματα των πολιτών (όπως τα μερίδια των οικοδομικών συνεταιρισμών) που είναι χαμένα και ανενεργά και μπορούν πλέον να αποκτήσουν αξία.
Η πολιτεία φροντίζει να προσαρμοστεί τόσο στις τελευταίες αποφάσεις του ΣτΕ όσο και στις αποφάσεις του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου που αξιώνουν αποζημίωση όσων πολιτών δεν μπορούν να αξιοποιήσουν αυτά τα περιουσιακά τους δικαιώματα.
Η λύση αφορά τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς που έχουν ξεκάθαρο ιδιοκτησιακό καθεστώς.
Ενσωματώνεται η νομολογία του ΣτΕ για επιμέρους ζητήματα οικοδομικών συνεταιρισμών
Το νέο πλαίσιο ιδιωτικής πολεοδόμησης εφαρμόζεται μόνο με αυστηρά περιβαλλοντικά κριτήρια.
Δεν γίνεται καμία έκπτωση στην περιβαλλοντική προστασία. Δεν χωροθετούνται περιοχές σε δάση, αιγιαλό, αρχαιολογικούς χώρους, κατ' απόλυτη προσαρμογή στις διατάξεις του Συντάγματος.
Ενισχύονται οι εγκαταλελειμμένοι - μικροί και φθίνοντες οικισμοί στην περιφέρεια.
Καθιερώνονται τα Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης (ΕΣ.ΠΕΡ.Α.Α.) για τη χωροθέτηση και πολεοδόμηση των περιοχών πέριξ των μικρών και φθινόντων οικισμών.
Καθορίζονται οι λεπτομέρειες εφαρμογής και δίνονται λύσεις σε χρόνια προβλήματα οικοδομικών συνεταιρισμών, οι οποίοι έχουν ξεκάθαρο ιδιοκτησιακό καθεστώς αλλά δεν μπορούν να πολεοδομηθούν ποτέ με βάση τη νομολογία του ΣτΕ, παρότι το κράτος τους είχε δημιουργήσει, θεσμικά, την πεποίθηση ότι θα αποκατασταθούν οικιστικά.
Οι Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί που πριν το 1975 είχαν εγκρίσεις του Κράτους για οικιστική αξιοποίηση θα πολεοδομήσουν με περιβαλλοντικά όμως κριτήρια, υποχρεωτικό ισοζύγιο πρασίνου και πολύ μικρή δόμηση.
Για τους υπόλοιπους Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς προβλέπεται πλέον διαδικασία ανταλλαγής των εκτάσεών τους με άλλες που θα μπορούν να πολεοδομηθούν (ή ακόμη και με νέεες έτοιμες, πολεοδομημένες εκτάσεις) δίπλα σε μικρούς και εγκαταλελειμμένους οικισμούς.
Με τις προτεινόμενες διατάξεις ορίζονται οι περιοχές προς πολεοδόμηση κατόπιν αιτήματος (τοπική αυτοδιοίκηση, δασικές υπηρεσίες, Ελληνικό Δημόσιο) και δημιουργούνται ζώνες υποδοχής συντελεστή δόμησης. Οι ζώνες τοποθετούνται δίπλα σε υπάρχοντες οικισμούς οι οποίοι όμως είναι μικροί ή εγκαταλελειμμένοι, δίνοντας ζωή σε φθίνοντες οικισμούς.
Στις περιοχές ιδιωτικής πολεοδόμησης, μειώνεται ο μέσος συντελεστής δόμησης για κατοικίες από 0,6 σε 0,4 προστατεύοντας έτσι το περιβάλλον.