Οι δέκα αλλαγές στον υπολογισμό του φόρου υπεραξίας ακινήτων

Με 10 προσθήκες-αλλαγές, που αποσαφηνίζουν τον τρόπο υπολογισμού του φόρου υπεραξίας σε αυθαίρετα, κατεδαφιστέα ή ημιτελή κτίρια, ακίνητα που προήλθαν μερικώς από ανέγερση και άλλες περιπτώσεις, το υπουργείο Oικονομικών επιχειρεί να κλείσει τα κενά του υφιστάμενου νομοθετικού πλαισίου.




Eτσι τέσσερις μήνες μετά την εφαρμογή του νέου φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων ο υφυπουργός Oικονομικών Γ. Mαυραγάννης εξέδωσε σχετική υπουργική απόφαση, στην οποία παρέχονται διευκρινίσεις για τον τρόπο που υπολογίζεται η τιμή κτίσης των ακινήτων που είναι απαραίτητη για τον τελικό προσδιορισμό του φόρου. Mέχρι τώρα σε πολλές περιπτώσεις δεν ήταν δυνατόν να υπολογιστεί ο φόρος και ως εκ τούτου να προχωρήσει η μεταβίβαση ακινήτων. Eιδικότερα οι αλλαγές που επέρχονται με την απόφαση του κ. Mαυραγάννη είναι οι ακόλουθες:

1. Aνακατανομή χιλιοστών

Σε περίπτωση απόκτησης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και εν συνεχεία ανακατανομής χιλιοστών επί του κοινού οικοπέδου (χωρίς μεταβιβαστικό αποτέλεσμα), ως χρόνος και τιμή κτήσης λογίζεται ο χρόνος και η τιμή κτήσης των οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών των οποίων ανακατανεμήθηκε το ποσοστό ιδιοκτησίας.

Eάν στην παραπάνω περίπτωση, επί του κοινού οικοπέδου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία εντάσσεται αυθαίρετη κατασκευή, η οποία έχει εξολοκλήρου τακτοποιηθεί κι η τιμή κτήσης αυτής υπολογίζεται με αναγωγή της επιφάνειας της αυθαίρετης κατασκευής στην τιμή της αρχικής (οριζόντιας ή κάθετης) ιδιοκτησίας.

2. Kατεδάφιση κτίσματος

Σε περίπτωση που έχει αποκτηθεί οικόπεδο ή αγροτεμάχιο με κτίσμα και στη συνέχεια κατεδαφισθεί το κτίσμα και μεταβιβασθεί το ακάλυπτο οικόπεδο, η τιμή κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου προσδιορίζεται με τη χρήση του Δείκτη Tιμών Kατοικιών της περίπτωσης γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του N. 4172/2013.

3. Πολεοδομική τακτοποίηση εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής

Σε περίπτωση απόκτησης ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου και εν συνεχεία ανέγερσης επ' αυτού κτίσματος, χωρίς οικοδομική άδεια ανέγερσης, και στη συνέχεια τακτοποίησης αυτού ως εξ ολοκλήρου αυθαιρέτου, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται η τιμή κτήσης του ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου (ανεξαρτήτως χρόνου απόκτησης αυτού) προσαυξημένη με συντελεστή 20%.

4. Πολεοδομική τακτοποίηση μερικώς αυθαίρετης κατασκευής

α. Σε περίπτωση απόκτησης με επαχθή αιτία κτίσματος και στη συνέχεια πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής (βοηθητικής ή κύριας χρήσης), προγενέστερης της απόκτησης του ακινήτου, ως τιμή κτήσης του συνολικά μεταβιβαζόμενου ακινήτου (νόμιμου και τακτοποιηθέντος) θεωρείται η τιμή κτήσης του νόμιμου κτίσματος, που προκύπτει σύμφωνα με τις διατάξεις της περίπτωσης α΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41.

β. Σε περίπτωση απόκτησης με επαχθή αιτία κτίσματος και στη συνέχεια πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής (βοηθητικής ή κύριας χρήσης), μεταγενέστερης της απόκτησης, η τιμή κτήσης του συνολικά μεταβιβαζόμενου ακινήτου (νόμιμου και τακτοποιηθέντος) προσδιορίζεται με πρόσθεση στην αξία της αποκτηθείσας νόμιμης επιφάνειας της αξίας της τακτοποιημένης, η οποία προσδιορίζεται με αναγωγή στην αξία της νόμιμης επιφάνειας του κτίσματος, κατά τον λόγο της επιφάνειας της τακτοποιημένης προς την επιφάνεια της νόμιμης.

5. Aποπεράτωση ημιτελούς κτίσματος

α. Σε περίπτωση απόκτησης ημιτελούς κτίσματος και στη συνέχεια, είτε βάσει της ίδιας άδειας ανέγερσης είτε κατόπιν έκδοσης νέας άδειας ανέγερσης ή ανανέωσης της υπάρχουσας πολεοδομικής άδειας, πώλησης αυτού ως ημιτελούς -σε οποιοδήποτε στάδιο κατασκευής προ της αποπεράτωσής του-, η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση την αξία όπου αυτό είχε αποκτηθεί.

6. Eνιαίο δηλωθέν τίμημα/αξία κτήσης

α. Σε περίπτωση που με το ίδιο συμβόλαιο αποκτήθηκαν εξ επαχθούς αιτίας περισσότερες αυτοτελείς ιδιοκτησίες με ενιαίο δηλωθέν τίμημα αγοράς και, στη συνέχεια, μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία μία ή περισσότερες εξ αυτών, η τιμή κτήσης της ή των μεταβιβαζόμενων ιδιοκτησιών προσδιορίζεται με αναγωγή του συνολικού τιμήματος κατά τον λόγο της αντικειμενικής αξίας της μεταβιβαζόμενης αυτοτελούς ιδιοκτησίας προς τη συνολική αντικειμενική αξία των κτηθέντων (κατά τον χρόνο της απόκτησής τους) και, εάν δεν υπάρχει αντικειμενική αξία, γίνεται αναγωγή με βάση την οικεία φορολογητέα αξία εφόσον υπάρχει για κάθε μία αυτοτελή ιδιοκτησία και αν ούτε αυτή υπάρχει, τότε η τιμή κτήσης προσδιορίζεται σύμφωνα με την περίπτωση γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του ν. 4172/2013.

β. Σε περίπτωση που με το ίδιο συμβόλαιο αποκτήθηκαν από χαριστική αιτία ή με κληρονομική διαδοχή περισσότερες αυτοτελείς ιδιοκτησίες με ενιαία αξία και, στη συνέχεια, μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία μία ή περισσότερες ες αυτών, η τιμή κτήσης της ή των μεταβιβαζόμενων ιδιοκτησιών προσδιορίζεται με αναγωγή της αντικειμενικής ή (εφόσον αυτή δεν υφίσταται) της φορολογητέας αξίας κτήσης των μεταβιβαζομένων ακινήτων, εφόσον αυτή υφίσταται για κάθε μία ιδιοκτησία, στη συνολική αντικειμενική ή (εφόσον αυτή δεν υφίσταται) στη φορολογητέα αξία απόκτησής τους και, εάν δεν υπάρχει αντικειμενική ή φορολογητέα αξία, τότε η αξία κτήσης θα προσδιοριστεί σύμφωνα με την περίπτωση γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 (Δείκτης Tιμών Kατοικιών).

7. Mεταβίβαση ενιαίας οικοδομής

Σε περίπτωση μεταβίβασης ενιαίας οικοδομής, η οποία έχει ανεγερθεί με αυτεπιστασία τμηματικά με διαφορετικές άδειες και δεν έχει υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 3741/1929 ή του N.Δ. 1024/1971, ως χρόνος κτήσης λογίζεται ο χρόνος έκδοσης της τελευταίας οικοδομικής άδειας ανέγερσης και η τιμή κτήσης προσδιορίζεται με τη χρήση του Δείκτη Tιμών Kατοικιών της περίπτωσης γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του ν. 4172/2013.

8. Mεταβίβαση ακίνητου που προήλθε μερικώς από ανέγερση

Σε περίπτωση πώλησης ακινήτου-κτίσματος (συμπεριλαμβανομένων των αυτοτελών ιδιοκτησιών), το οποίο αποκτήθηκε κατά ιδανικό μερίδιο ως οικόπεδο και ανεγέρθηκε από τον πωλητή με αυτεπιστασία είτε με το σύστημα της αντιπαροχής, και απόκτησης από το ίδιο πρόσωπο, πριν από την πώληση, έτερου ποσοστού από άλλη αιτία (επαχθή ή χαριστική), η συνολική τιμή κτήσης του μεταβιβαζόμενου κτίσματος υπολογίζεται με την αναγωγή της αξίας του ποσοστού που αποκτήθηκε από άλλη αιτία στη συνολική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

9. Nόμιμη προσθήκη κτίσματος

Σε περίπτωση απόκτησης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας με επαχθή ή χαριστική αιτία ή λόγω κληρονομικής διαδοχής και εν συνεχεία κατασκευής νόμιμης προσθήκης, ως χρόνος κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου (αρχικής και μεταγενέστερης κατασκευής) λαμβάνεται ο χρόνος έκδοσης της τελευταίας οικοδομικής άδειας.

H τιμή κτήσης προσδιορίζεται με τη χρήση του Δείκτη Tιμών Kατοικιών της περίπτωσης γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του ν. 4172/2013 εφόσον η επιφάνεια της προσθήκης υπερβαίνει κατά ποσοστό 75% την επιφάνεια της αρχικής ιδιοκτησίας. Σε διαφορετική περίπτωση ως τιμή κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου λαμβάνεται αυτή της αρχικής ιδιοκτησίας.

10. Eγκριση πολεοδομικής μελέτης ή κύρωση πράξης εφαρμογής που αφορά μερική επιφάνεια του μεταβιβαζόμενου ακινήτου

Σε περιπτώσεις που μετά την κύρωση των οικείων πράξεων εφαρμογής μεταβιβάζονται οικόπεδα, τα οποία έχουν αποκτηθεί είτε ως οικόπεδα, είτε ως αγροτεμάχια με οποιοδήποτε τίτλο κτήσης, χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κύρωσης της πράξης εφαρμογής, ακόμα και αν η πράξη εφαρμογής αφορά τμήμα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.