«Ριφιφί» στην κτηματαγορά με κλειδί τις αντικειμενικές

Όταν πριν από λίγες ημέρες βουλευτής της ΝΔ έλεγε σε κανάλι ότι ανήμερα του Δεκαπενταύγουστου οι πολίτες στην επαρχία αντί για «Χρόνια Πολλά» τους έβριζαν για τον ΕΝΦΙΑ, περιέγραφε με τον καλύτερο τρόπο την κατάσταση που έχει δημιουργηθεί.





Ο νόμος για την επιβολή ενιαίου φόρου στην ακίνητη περιουσία ψηφίστηκε πριν εκπνεύσει το 2013, ωστόσο, ακόμη και σήμερα προκαλεί σοβαρούς πολιτικούς τριγμούς στην κυβέρνηση.

Ειδικοί της αγοράς, εκτιμούν ότι η εξίσωση είναι πολύ δύσκολο να βγει, καθώς ο ΕΝΦΙΑ «πατάει» πάνω σε λανθασμένες βάσεις. Και μπορεί για τους 4.000 οικισμούς που βρίσκονται εκτός συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού να μπορούν να γίνουν κάποιες διορθώσεις, ωστόσο, είναι αδύνατες οι αλλαγές για εκατοντάδες χιλιάδες που βαρύνονται με υπέρογκους φόρους εξαιτίας των πλασματικών αντικειμενικών αξιών.

Ενδεικτικό της κατάστασης που επικρατεί είναι ότι οκτώ στα δέκα ακίνητα -κυρίως μεταχειρισμένα- που πωλούνται τους τελευταίους μήνες κλείνουν σε τιμές πολύ κάτω από τις αντικειμενικές αξίες. Σε πολλές περιπτώσεις η τιμή στο συμβόλαιο είναι χαμηλότερη έως και 60% από την τιμή που θεωρεί η εφορία ότι κοστίζει το ακίνητο, πάνω στην οποία και το φορολογεί.

Ο παραλογισμός αυτός με τις πλασματικές αντικειμενικές αξίες έχει προκαλέσει τη γενική κατακραυγή των ιδιοκτητών ακινήτων, οι οποίοι καλούνται να πληρώσουν φόρους και τέλη για περιουσίες που δεν αξίζουν όσο τις υπολογίζει το κράτος.

Μάλιστα, η εμμονή του οικονομικού επιτελείου να μην προχωρήσει άμεσα σε αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών αλλά από το? 2017, κατ' εντολή της τρόικας, αναμένεται να οδηγήσει σε μπαράζ προσφυγών στα δικαστήρια από ιδιοκτήτες ακινήτων που θεωρούν αντισυνταγματική την υπέρμετρη φορολόγηση τα τελευταία χρόνια. Δεν αποκλείεται δηλαδή το φθινόπωρο, κι ενώ θα βρίσκεται σε εξέλιξη η διαδικασία πληρωμής του ΕΝΦΙΑ, οι δικαστές να «τινάξουν στον αέρα» όλο το σύστημα με αποφάσεις που θα ζητούν τη φορολόγηση των ακινήτων με βάση τις τιμές που ισχύουν στην αγορά.

Αλλωστε, δεν είναι μόνο ο ΕΝΦΙΑ που υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αλλά και σειρά άλλων επιβαρύνσεων όπως ο φόρος μεταβίβασης, τα δημοτικά τέλη, φόροι κληρονομιάς και γονικής παροχής, τέλη εγγραφής στα υποθηκοφυλακεία και κτηματολόγια και βεβαίως τα τεκμήρια διαβίωσης και ο υπολογισμός του πόθεν έσχες.

Ολο και περισσότεροι πλέον μιλούν για «φοροκλοπή» η οποία θα διαρκέσει μέχρι το 2017, οπότε και η κυβέρνηση έχει δεσμευτεί για αλλαγή του συστήματος των αντικειμενικών αξιών με αυτόματη αναπροσαρμογή τους. Μέχρι τότε, πάντως, κανείς δεν είναι σίγουρος ότι θα υπάρξουν αυξήσεις στις εμπορικές τιμές ώστε να κλείσει η «ψαλίδα» με τις αντικειμενικές. Στα χρόνια της κατάρρευσης της κτηματαγοράς οι τιμές πώλησης έχουν υποχωρήσει κατά μέσο όρο πάνω από 45%, ενώ για ορισμένες περιοχές και ακίνητα η πτώση ξεπερνά το 60%.

Ετσι, προκύπτει η τεράστια φορολογική αδικία αφού οι υπάρχουσες αντικειμενικές αξίες είναι υψηλότερες των ζητούμενων τιμών από 3% έως 33% ανάλογα με την περιοχή, ενώ στα παλαιά διαμερίσματα το ποσοστό κυμαίνεται από 20% έως 70%.

Η κατάσταση αυτή δεν αφορά μόνο τα φθηνά ακίνητα σε υποβαθμισμένες περιοχές, αλλά έχει αγγίξει και τα ακριβά βόρεια προάστια. Για παράδειγμα, σύμφωνα με παλαιότερη έρευνα, στην Εκάλη, το 47% των ακινήτων πωλείται κάτω από την αντικειμενική αξία. Στο Μαρούσι πάνω από ένα στα δύο ακίνητα πωλείται κάτω από την αντικειμενική, στην Κηφισιά το 37%, στη Ν. Ερυθραία το 28%.

Πάντως, δραματική χαρακτηρίζεται η κατάσταση στο κέντρο της Αθήνας και πέριξ αυτού για τα ακίνητα σε παλαιές πολυκατοικίες. Πρόκειται για σπίτια κυρίως ηλικιωμένων ή για περιουσίες που έχουν περιέλθει από κληρονομιά σε άτομα που δεν έχουν να πληρώσουν τους υπέρογκους φόρους, ειδικά τον ΕΝΦΙΑ, τον οποίο καλούνται να καταβάλουν κάθε χρόνο. Ο λόγος είναι ότι στις περισσότερες περιπτώσεις καλούνται να πληρώσουν για περιουσία την οποία η εφορία υπολογίζει δύο και τρεις φορές μεγαλύτερη απ' ό,τι πραγματικά αξίζει. Είναι χαρακτηριστικά ορισμένα παραδείγματα της πλήρους απαξίωσης της ακίνητης περιουσίας:

Διαμέρισμα 68 τ.μ. στου Ζωγράφου, κατασκευασμένο τη δεκαετία του 1960 έχει αντικειμενική αξία 60.000 ευρώ, ωστόσο, δεν μπορεί να πωληθεί πάνω από 30.000 ευρώ.
Οροφοδιαμέρισμα 79 τ.μ. στο Κολωνάκι του 1985 με αντικειμενική αξία 205.600 ευρώ πωλείται προς 130.000 ευρώ.
Ισόγειο 43 τ.μ. στον Νέο Κόσμο, κατασκευής 1971 με αντικειμενική 47.000 ευρώ πωλείται 25.000 ευρώ.
Στο καλύτερο σημείο του Kαστριού, επί της οδού Pόδων και Kαστριού, πωλήθηκε πρόσφατα οικόπεδο με μοναδικής αρχιτεκτονικής κτίσμα. H αντικειμενική του αξία ήταν 9-10 εκατ. αλλά ο νέος ιδιοκτήτης, πρώην φαρμακοβιομήχανος, έδωσε 7 εκατ. ευρώ.
Διαμέρισμα στη Θεσσαλονίκη πωλήθηκε 250.000 ευρώ, αλλά έχει αντικειμενική 600.000 ευρώ.
Χαρακτηριστικό είναι και το παράδειγμα που έδωσε πρόσφατα η Alpha Bank. Συγκεκριμένα, οικόπεδο 2 στρεμμάτων μεγάλης αντικειμενικής αξίας, στο οποίο έως το 2013 δεν επιβαλλόταν καν φόρος ακινήτων ο ΕΝΦΙΑ που προσδιορίστηκε είναι 5,2 χιλιάδες ευρώ. Αλλά επιπλέον βαρύνεται με 28 χιλ. ετησίως που προκύπτουν από τον ΦΑΠ. Ομως, η ανωτέρω φορολογική επιβάρυνση βασίζεται στην υπόθεση ότι η αντικειμενική αξία του ακινήτου διαμορφώνεται περί τα 2,8 εκατ. ευρώ, η τιμή στην οποία θα μπορούσε να πουληθεί το ανωτέρω οικόπεδο χωρίς την ετήσια επιβάρυνσή του από τον ΦΑΠ πιθανότατα δεν υπερέβαινε τα 1,5 εκατ. ευρώ, ενώ μετά την ανωτέρω εξωπραγματική φορολογική επιβάρυνση του ιδιοκτήτη μέσω του ΦΑΠ η τιμή πώλησής του φυσιολογικά δεν θα υπερβαίνει σήμερα τις 500 χιλ. ευρώ. Διότι ποιος λογικός επενδυτής θα αγόραζε ένα οικόπεδο (χωρίς απόδοση) που θα του στοίχιζε μόνο για τον ΦΑΠ και τον ΕΝΦΙΑ 332 χιλ. ευρώ στα επόμενα 10-χρόνια;», αναρωτιέται η Alpha Bank.

Την κατάσταση αυτή σπεύδουν φυσικά να εκμεταλλευτούν Ελληνες και ξένοι «επενδυτές» οι οποίοι διαθέτουν ρευστό και ζητούν να αγοράσουν στη μισή τιμή από την αντικειμενική αξία.

Βεβαίως, από την άλλη, εκατοντάδες ιδιοκτήτες, υπό το βάρος της υπέρμετρης φορολόγησης, πουλάνε όσο όσο την περιουσία τους. Ετσι, πολλά διαμερίσματα στο κέντρο πωλούνται σε εξευτελιστικές τιμές, με 200 και 300 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, από πολίτες που δεν μπορούν να πληρώνουν τους φόρους.

Το νέο φαινόμενο που παρουσιάζεται τέλος είναι ότι πολλοί ιδιοκτήτες πηγαίνουν στην εφορία και «παρακαλούν» τους εφόρους να πάρουν τα ακίνητά τους, να τα ενοικιάζει το κράτος και να κρατά τις εισπράξεις για τα οφειλόμενα από τους φόρους. Υπάρχουν ακόμη και όσοι εκχωρούν τους τίτλους ιδιοκτησίας στο κράτος σε αντάλλαγμα για τις οφειλές τους στην εφορία.

Μέσα σ' αυτή την κατάσταση και με τον ΕΝΦΙΑ να ισχύει από φέτος, οι ιδιοκτήτες, τουλάχιστον για τρλια ακόμη χρόνια θα πληρώνουν με βάση τις αντικειμενικές «μαϊμού», ελπίζοντας ότι θα δικαιωθούν στα δικαστήρια όπου ζητούν δικαιότερη φορολόγηση κι όχι δήμευση της περιουσίας τους κατά παράβαση θεμελιωδών διατάξεων του Συντάγματος και διεθνών συνθηκών που προστατεύουν την ιδιοκτησία και τα περιουσιακά δικαιώματα και κατοχυρώνουν τη φορολογική ισότητα ανάλογα με τις δυνάμεις καθώς και την αναλογικότητα κ.λπ.