Χάθηκαν 500 δισ. ευρώ από την ακίνητη περιουσία

Πάνω από μισό τρισεκατομμύριο ευρώ χάθηκε από την αξία της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων από το 2007 - 2008 μέχρι σήμερα εξαιτίας της δραματικής υποχώρησης των τιμών και της πλήρους απαξίωσης σπιτιών, γραφείων, καταστημάτων, αγροτεμαχίων.



Τόσο υπολογίζεται η απώλεια που καταγράφεται μέχρι το τέλος του 2016 καθώς η μείωση τιμών, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, ξεπερνά πλέον το 42%. Σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών πάνω στα οποία βασίζει και τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, η αντικειμενική αξία του συνόλου της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων, προτού ξεκινήσει η κρίση, υπολογιζόταν σε 750 δισ. ευρώ, γύρω στα 650 δισ. τα ακίνητα και άλλα 100 δισ. ευρώ τα αγροτεμάχια.

Με βάση τις εκτιμήσεις της αγοράς, οι αντικειμενικές αξίες την περίοδο 2007-2008 υπολείπονταν των εμπορικών τιμών κατά 40%, δηλαδή το σύνολο της εμπορικής αξίας ξεπερνούσε το 1 τρισ. ευρώ. Με δεδομένο ότι μέχρι τώρα η υποχώρηση ξεπερνά το 42%, και κατά πολλούς είναι πάνω από 50% τότε η εκτίμηση είναι ότι οι Ελληνες έχασαν περίπου 500 δισ. από την ακίνητη περιουσία τους, σε σύγκριση με την αξία που είχαν το 2008.
Χάθηκαν 500 δισ. ευρώ από την ακίνητη περιουσία

Κάποιοι ειδικοί εκτιμούν ότι τα ακίνητα στην Ελλάδα έχουν φτάσει σε επίπεδα... δραχμής, η «φούσκα» δηλαδή που δημιουργήθηκε από το 2000 μέχρι το 2008 έχει σπάσει οριστικά. Ωστόσο, όσοι Ελληνες αγόρασαν την περίοδο των «παχιών» αγελάδων σε υψηλές τιμές τώρα βρίσκονται με μια περιουσία που είναι σχεδόν στο... ήμισυ. Για παράδειγμα, κάποιος που απέκτησε σπίτι με εμπορική τιμή 2.500 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο (που ήταν... συνηθισμένες οι πωλήσεις στα επίπεδα αυτά στις περισσότερες περιοχές της βόρειας, ανατολικής και νότιας Ελλάδας) σήμερα διαθέτει το ίδιο ακίνητο με τιμής αγοράς που έχει υποχωρήσει στα 1.200 ? 1.500 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Μάλιστα, χιλιάδες από αυτούς πληρώνουν δάνεια που πήραν με βάση τις υψηλές τιμές και ακόμη κι αν πουλήσουν σήμερα δεν μπορούν να καλύψουν το χρέος τους προς τις τράπεζες.

Η εικόνα της κτηματαγοράς και το 2017 είναι κακή. Οι αισιόδοξες προβλέψεις για ανάκαμψη των τιμών και των αγοραπωλησιών μέσα στη χρονιά δύσκολα θα επιβεβαιωθούν, καθώς τα πάντα εξαρτώνται από την οικονομική κατάσταση των νοικοκυριών και φυσικά την παντελή απουσία τραπεζικής χρηματοδότησης. Οι ειδικοί εκτιμούν ότι δεν πρόκειται να υπάρξουν θετικές εξελίξεις το επόμενο διάστημα και θα συνεχιστεί η μείωση των τιμών εξαιτίας της παντελούς έλλειψης ενδιαφέροντος για αγορά. Ετσι, 170 με 200 χιλιάδες διαμερίσματα, παλαιά και νέα, βρίσκονται στα αζήτητα, παρά το γεγονός ότι οι τιμές είναι εξαιρετικά ελκυστικές. «Αυτή την περίοδο, όπως λένε οι Αμερικανοί, τα μετρητά είναι βασιλιάς. Οποιος διαθέτει χρήματα μπορεί να αγοράσει απίστευτα ακίνητα σε πολύ χαμηλές τιμές. Μπορεί να διαπραγματευτεί, αφού έχει το πάνω χέρι». Αυτό τονίζει ο Χαρ. Χαραλαμπόπουλος, πρώην ορκωτός εκτιμητής κι επιστημονικός συνεργάτης της εταιρείας Solum και συνεχίζει: «Και οι Ελληνες και οι ξένοι, πάντως, δεν θα προχωρήσουν σε μαζικές αγορές ούτε το 2017. Περιμένουν να πέσουν κι άλλο οι τιμές και να τοποθετηθούν σε χαμηλότερα επίπεδα».
Χάθηκαν 500 δισ. ευρώ από την ακίνητη περιουσία

Μια έρευνα στην αγορά ακινήτων επιβεβαιώνει ότι δεν υπάρχει «πάτος» σε ό,τι αφορά τις τιμές. Διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας έφτασαν πλέον να πωλούνται ακόμη και σε τιμές κάτω από 4.000 ευρώ, όσο ένα μεταχειρισμένο αυτοκίνητο δεκαετίας. Υπάρχουν δεκάδες σπίτια που πωλούνται από 4.000 έως 10.000 ευρώ ενώ στην συντριπτική πλειοψηφία τους τα μεταχειρισμένα ακίνητα, ενός και δύο δωματίων, δηλαδή επιφάνειας από 20 έως 55 τ.μ. πωλούνται κάτω από 30.000 ευρώ. Ακόμη και στα ακριβά προάστια υπάρχουν πλέον διαμερίσματα που προσφέρονται σε τιμές που κανείς δεν μπορούσε να φανταστεί πριν από 8 χρόνια. Χαρακτηριστικό παράδειγμα σπιτιού στην περιοχή του Χαλανδρίου το οποίο είναι 110 τ.μ. και πωλείται 140.000 ευρώ, δηλαδή περίπου 1.200 ευρώ/τ.μ. όταν το 2007 ξεπερνούσε τα 3.000 ευρώ/τ.μ.

Επίσης, στην περιοχή της Παλλήνης πουλήθηκε πρόσφατα σπίτι 250 τ.μ. μόλις 130 χιλιάδες ευρώ και χρειάστηκαν άλλα 70.000 για να ολοκληρωθούν οι εργασίες και να φτιαχτεί ένα... παλατάκι σε τιμή... 800 ευρώ/τ.μ. Στην ίδια περιοχή πριν την κρίση οι τιμές έφταναν τα 2.500 ευρώ/τ.μ., ωστόσο, όπως και σε όλη την πρωτεύουσα υπάρχουν χιλιάδες απούλητα σπίτια και γιαπιά που δίνονται όσο - όσο.
Χάθηκαν 500 δισ. ευρώ από την ακίνητη περιουσία

Φόβοι για νέα κατάρρευση των αξιών

Φόβους για νέο κύκλο κατάρρευσης της κτηματαγοράς εξαιτίας των «κόκκινων» δανείων, εκφράζουν παράγοντες του κλάδου. Εκτιμούν δηλαδή ότι η πίεση των τραπεζών στους δανειολήπτες να πληρώσουν τα χρέη τους θα οδηγήσει σε μαζικές πωλήσεις ακινήτων σε χαμηλές τιμές. Αν μάλιστα μπουν στο παιχνίδι και τα funds τότε υπάρχουν εκτιμήσεις ότι θα πιεστούν περαιτέρω και οι τιμές στο σύνολο της αγοράς. «Αν χιλιάδες απελπισμένοι ιδιοκτήτες πουλήσουν προκειμένου να γλιτώσουν από τα... κοράκια, θα πουλήσουν σε πολύ χαμηλές τιμές. Πιέζουν έτσι και τις αξίες των ακινήτων στην ίδια περιοχή», τονίζει κτηματομεσίτης που έχει καταγράψει τη μεγάλη υποχώρηση στις τιμές.

Η υπόθεση των «κόκκινων» δανείων αναμένεται να ανατρέψει πλήρως την αγορά, όχι μόνο στις κατοικίες αλλά και στα επαγγελματικά ακίνητα που διαθέτουν υπερχρεωμένες εταιρείες. Αν βγουν στο σφυρί περιουσίες επιχειρήσεων τότε θα υπάρξει γενική υποχώρηση των τιμών σε όλους τους κλάδους εξαιτίας της υπερπροσφοράς.

Ερευνα της εταιρείας Solum Property Solution

Ο τομέας της φορολογίας ακινήτων σε συνδυασμό με τα οικονομικά των νοικοκυριών, την υπερφορολόγηση των επαγγελματιών, το αναβαλλόμενο κλείσιμο της διαπραγμάτευσης, τα συνεχιζόμενα capital controls και την υψηλή ανεργία, θα παίξουν σημαντικό ρόλο στην πορεία της αγοράς ακινήτων αυτή τη χρονιά. Ενώ οι πολύπλευρες διαστάσεις του φαινομένου έρχονται να επιβεβαιώσουν την άποψη ότι η αγορά των ακινήτων είναι άμεσα συνδεδεμένη με τη γενικότερη πορεία της ελληνικής οικονομίας.

Οπως αναφέρει η εταιρεία συμβούλων ακινήτων, Solum, πρέπει η χώρα να αναζητήσει τρόπους παραγωγής αγαθών που να εξάγονται και να υποκαθιστούν εισαγωγές. Μόνον έτσι θα αρχίσει να μειώνεται η ανεργία και να παράγεται «πλούτος», οπότε θα αρχίσει να ανακάμπτει και το ακίνητο. Στην παρούσα φάση εξακολουθεί η πορεία τιμών των ακινήτων να είναι κατά κανόνα πτωτική. Η θέση του ακινήτου και η σωστή ποιότητα κατασκευής, αποτελούν διαχρονικές αξίες, που αντέχουν περισσότερο σε τέτοιους κλυδωνισμούς. Οι όποιοι ενδιαφερόμενοι αγοραστές οφείλουν να κάνουν συστηματική έρευνα της αγοράς, (που συνεχώς μεταβάλλεται) να διαπραγματεύονται το τίμημα και τους όρους πληρωμής, αλλά και τη συγγραφή υποχρεώσεων, ως και τις πρόσθετες εργασίες και παροχές, διότι την περίοδο αυτή έχουν... το πάνω χέρι. Όλοι πρέπει με ιδιαίτερη σοβαρότητα να παρακολουθούμε τα γεγονότα και να καταγράφουμε τις τάσεις».

Σύμφωνα με έρευνα που διεξήγαγε η εταιρεία συμβούλων ακινήτων Solum Property Solution και ο πρώην ορκωτός εκτιμητής και επιστημονικός σύμβουλος της εταιρείας, Χαρ. Χαραλαμπόπουλος, η πορεία της κτηματαγοράς το 2017 θα κινηθεί ως εξής:

Κατοικία

Μείωση των αγοραπωλησιών, περιορισμός στη ζήτηση μεγάλων διαμερισμάτων, στροφή σε μικρά και παλαιότερα ακίνητα. Επίσης σημαντική στροφή στο ενοίκιο. Το μέλλον δεν προδιαγράφεται καλό (εξακολουθούμε να έχουμε σημαντική μείωση του αριθμού των αδειών νέων οικοδομών) καθότι αναμένεται και απώλεια θέσεων εργασίας και περαιτέρω περιορισμός των οικονομικών των νοικοκυριών. Επίσης, παρατηρείται μεγάλη απαξίωση στις τιμές παλαιών κατοικιών, κυρίως σε περιοχές - γκέτο της Αθήνας. Διαμερίσματα πωλούνται ακόμη και με 4.000 ευρώ, ενώ ακόμη και σπίτια σε εξαιρετική κατάσταση, αλλά 30 και 40 ετών πωλούνται προς 10-20 χιλιάδες ευρώ. Εξάλλου η νέα κατάσταση σχετικά με τα κόκκινα δάνεια και τους πλειστηριασμούς ακινήτων θα έχει και αυτή τη δική της δυσμενή επίπτωση στην προσφορά ακινήτων.

Εξοχικά

Η εξοχική κατοικία εξάλλου κινείται και αυτή με πολύ χαμηλούς ρυθμούς παρότι έχουν σημειωθεί σημαντικότατες μειώσεις τιμών. Οι προσδοκίες για πωλήσεις σε ξένους αγοραστές περιορίζονται σε πολύ συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων και γίνονται και αυτές με σταγονόμετρο, ενώ η εγχώρια ζήτηση είναι ανύπαρκτη.

Γραφεία

Η συνεχιζόμενη ύφεση και η μείωση των διαθεσίμων των νοικοκυριών, οπωσδήποτε εξακολουθεί να επηρεάζει και την οικονομική δραστηριότητα των επιχειρήσεων, οι οποίες αναζητούν στέγαση σε οικονομικότερους χώρους και μικρότερους ή θα επαναδιαπραγματευθούν τα ενοίκια, σε χαμηλότερα σημεία ισορροπίας προκειμένου να επιβιώσουν. Λογικό είναι να παρατηρείται και μια γενική αύξηση των αποδόσεων (yields). Αξίζει να σημειωθεί όμως ότι η γραφειακή αγορά έχει διαμορφωθεί σε αγορά δύο ταχυτήτων με υπερπροσφορά παλαιών χώρων και αντίθετα έλλειψη χώρων καλών ποιοτικών χαρακτηριστικών επί κεντρικών οδικών αρτηριών με ικανό μέγεθος πλάκας ορόφου. Το παραπάνω αποτυπώνεται και στους σχετικούς δείκτες της ΤΤΕ οι οποίοι δείχνουν μικρή αύξηση στα μισθώματα αλλά και σημειακή αύξηση αξιών. Οι όποιες πράξεις πραγματοποιούνται κατά κύριο λόγο από τις ΑΕΕΑΠ οι οποίες απορροφούν την «αφρόκρεμα» του μισθωμένου κτιριακού αποθέματος. Τα γραφεία β’ κατηγορίας ενοικιάζονται στα επίπεδα των 54-84 ευρώ/τ.μ. το έτος με τα κενά κτίρια να φτάνουν το 13%-15%. Στα βόρεια προάστια, κυρίως στη λεωφόρο Κηφισίας το εύρος των ενοικίων είναι μεταξύ 96-168 ευρώ/τ.μ.

Logistics

Οι χώροι αυτοί δίνουν αναλογικά και μεγαλύτερες αποδόσεις σε ενοίκια, αλλά σε μια πολύ δύσκολη οικονομική συγκυρία, όπως η παρούσα, πρέπει να αναμένονται ανακατατάξεις και νέες ισορροπίες. Λόγω της αυξανόμενης ζήτησης αγαθών μέσω internet παρατηρείται και μια στροφή που σηματοδοτεί τοποθέτηση των προϊόντων σε χώρους αποθηκών με μεγάλη ποικιλία χαρακτηριστικών, ανάλογα με τα πωλούμενα είδη. Ουσιαστικά δηλαδή φεύγει ένα ποσοστό των πωλήσεων από τα κλασικά καταστήματα και πηγαίνει στα ιντερνετικά, που μπορεί να είναι κτίρια αποθηκών, διότι δεν χρειάζονται βιτρίνες, ούτε και παρουσία σε ακριβά εμπορικά σημεία. Πάντως, τα ενοίκια δεν μπορούν να «ξεκολλήσουν» από τα επίπεδα των 1,5 ... 3,5 ευρώ/τμ. τον μήνα.

Καταστήματα

Και εδώ ισχύει ό,τι και στα γραφεία με την παρατήρηση ότι σε πλεονεκτική θέση θα βρεθούν εκείνα τα καταστήματα που στεγάζονται σε «σωστά» εμπορικά κέντρα, που όμως δεν συγκεντρώνονται όλα στην ίδια περιοχή και δεν απευθύνονται στην ίδια πελατεία. Όσα καταστήματα πωλούν προϊόντα ιδιωτικής ετικέτας έχουν συγκριτικό πλεονέκτημα. Γενικώς πάντως η οικονομική κρίση έχει επηρεάσει και τα καταστήματα με ακριβά είδη και τα ακίνητα δευτερευόντων αξόνων, όπου έχει αυξηθεί ο αριθμός των κενών, πολλά δε των καταστημάτων αυτών παραμένουν στα αζήτητα...

Επίσης μεγάλες αλυσίδες επαναδιαπραγματεύονται τα ενοίκια και σε κάποιες περιπτώσεις όπου δεν επιτυγχάνεται συμφωνία, αποχωρούν.

Αξίζει όμως να σημειωθεί η μεγάλη κινητικότητα που παρατηρείται στις ενοικιάσεις καταστημάτων, όπου σε δρόμους με μεγάλη στο παρελθόν εμπορικότητα τοποθετούνται σήμερα άλλα καταστήματα, όπως φούρνοι, καφετέριες, σουβλατζίδικα κ.λπ. με αποτέλεσμα να λειτουργεί η αγορά των ενοικίων μέσω και της αναδιάταξης του εμπορίου γενικότερα. Σε ό,τι αφορά τα ενοίκια, δεν υπάρχουν πλέον τα επίπεδα των 300 ευρώ/τ.μ. τον μήνα με την ακριβότερη περιοχή, την οδό Ερμού να είναι ακόμη και κάτω από 160 ευρώ/τ.μ. Οσο για τις άλλες περιοχές, κυμαίνονται από 15 έως 60 ευρώ/τ.μ. τον μήνα.

Ξενοδοχεία

Στον χώρο των ξενοδοχείων, που συνδυάζεται απόλυτα με τον τουρισμό, σημειώνονται ανακατατάξεις. Η αύξηση της τουριστικής κίνησης έχει προκαλέσει το ενδιαφέρον τόσο εγχώριων όσο και ξένων για ξενοδοχεία σε περιοχές που ζητούνται.

Άρα παρατηρείται μια κινητικότητα στον χώρο αυτό και σε κάποιες περιπτώσεις ανεγείρονται ξενοδοχεία σε υψηλούς κυρίως προορισμούς όπου είδαμε να ανοίγουν καινούργιες μονάδες σε Δράμα, Χαλκιδική, Θάσο, Γεωργιούπολη, Οία, Ρόδο κ.λπ. Από την άλλη πλευρά είναι γνωστό ότι πολλά ξενοδοχεία βρίσκονται στο... «κόκκινο» και άρα πρέπει να αναμένονται ανακατατάξεις, μέσω αγοραπωλησιών, αλλά και μέσω πωλήσεων από τις τράπεζες.

Οι αεροπορικές εταιρίες χαμηλού κόστους και η αναμενόμενη αναβάθμιση αεροδρομίων της περιφέρειας, θα έχουν θετικό αντίκτυπο στον τουρισμό και τα ξενοδοχεία, όμως αξίζει να σημειωθεί η συρρίκνωση των τουριστικών εσόδων.

Η αξιοποιήσιμη γη

Η γη συνηθίζαμε να λέμε ότι ήταν ένα πολύ καλό καταφύγιο σε περιόδους οικονομικής κρίσης. Παρόλα αυτά σήμερα η οικοδομικά αξιοποιήσιμη γη έχει υποστεί σοβαρότατες μειώσεις στην αξία της ενώ ταυτόχρονα το ενδιαφέρον για αγορά γης είναι πάρα πολύ περιορισμένο, λόγω της πάρα πολύ χαμηλής οικοδομικής δραστηριότητας.