Σε αντίθεση με την πλειονότητα των χωρών του εξωτερικού, το καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν υπόκειται σε ρυθμίσεις στη χώρα μας, καθώς, λόγω και της πανδημικής κρίσης, μέτρα που σχεδιάζονταν να εφαρμοστούν παρέμειναν στα χαρτιά.
Ωστόσο, στις περισσότερες ευρωπαϊκές πόλεις η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας ενοικίασης ρυθμίζεται και υπόκειται σε χρονικό περιορισμό. Σύμφωνα με έρευνα της εταιρείας ορκωτών ελεγκτών EY, σε πόλεις της Ευρωπαϊκής Ένωσης που συγκεντρώνουν σημαντική τουριστική δραστηριότητα φαίνεται να υιοθετούνται διαφορετικοί κανονισμοί γύρω από το φαινόμενο της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων. Συγκεκριμένα, έχουν εφαρμοστεί διάφορα μέτρα με τα οποία ρυθμίζεται το Airbnb, όπως η απαίτηση ειδικής άδειας, ο περιορισμός του χρόνου ενοικίασης, η πληρωμή φόρου ενοικίασης, καθώς και ο χαρακτηρισμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων υπό ορισμένες συνθήκες ως παράνομες. Πώς, όμως, διαμορφώνονται τα μέτρα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε μεγάλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες;
Τα ευρωπαϊκά μέτρα
Στο Παρίσι, σύμφωνα με τη νομοθεσία που ισχύει από τον Ιανουάριο του 2020, οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούνται να κοινοποιούν ετησίως στις τοπικές φορολογικές Aρχές τα στοιχεία της ταυτότητας των ιδιοκτητών, τα ακαθάριστα έσοδα και τον αριθμό των ημερών κράτησης του τελευταίου χρόνου. Σε περίπτωση που ο ένοικος διαμένει για τουλάχιστον οκτώ μήνες ετησίως στο κατάλυμα, δηλαδή αποτελεί γι’ αυτόν πρώτη κατοικία, επιβάλλεται περιορισμός στη μίσθωση, θέτοντας ένα όριο στον αριθμό των διανυκτερεύσεων (120 ημερών), ενώ επιτρέπεται χωρίς κανέναν χρονικό περιορισμό η μίσθωση τμήματος κύριας κατοικίας (π.χ., δωμάτιο). Σε περίπτωση που αποτελεί εξοχική κατοικία, η οποία μισθώνεται όλο τον χρόνο, οι ιδιοκτήτες οφείλουν να λάβουν αριθμό μητρώου ακινήτου από τον δήμο.
Στην περίπτωση της Μαδρίτης, τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης που ενοικιάζονται στο κέντρο της πόλης για περισσότερο από 90 ημέρες υποχρεούνται να διαθέτουν αυτόνομη είσοδο. Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες των καταλυμάτων οφείλουν να λαμβάνουν αριθμό μητρώου από τον δήμο.
Στη Βαρκελώνη, οι ημέρες μίσθωσης βραχυχρόνιων καταλυμάτων περιορίζονται στις 31. Το κατάλυμα οφείλει να έχει κριθεί κατάλληλο για τουριστική χρήση, έπειτα από επιθεώρηση των υπαλλήλων της δημοτικής Αρχής, και στη συνέχεια λαμβάνει αριθμό μητρώου.
Στο Βερολίνο, ο οικοδεσπότης που μισθώνει πρώτη κατοικία είναι υποχρεωμένος να διαθέτει άδεια ανεξάρτητα από τη διάρκεια της μίσθωσης καταλύματος. Ωστόσο, για δεύτερη κατοικία τίθεται όριο στις ημέρες μίσθωσης (90 ημέρες). Αντίθετα, για δωμάτια που καταλαμβάνουν χώρο μικρότερο του 50% της συνολικής κατοικίας δεν υπάρχει περιορισμός.
Για το Άμστερνταμ, από τον Ιανουάριο του 2019, το ανώτατο όριο μίσθωσης βραχυχρόνιων καταλυμάτων είναι 30 ημέρες σε ετήσια βάση, διαφορετικά απαιτείται ειδική άδεια, ενώ παράλληλα οι ιδιοκτήτες οφείλουν να δηλώνουν το κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης στη δημοτική Αρχή.
Στη Ρώμη, οι ιδιοκτήτες των καταλυμάτων οφείλουν να ενημερώνουν, μέσω ειδικής πλατφόρμας, τις αρμόδιες Αρχές για τα στοιχεία των επισκεπτών, παρέχοντας αντίγραφο της ταυτότητας ή του διαβατηρίου τους.
Στη Νέα Υόρκη, όπου εμφανίζονται τα περισσότερα καταλύματα Airbnb παγκοσμίως, το ρυθμιστικό πλαίσιο διαφέρει εντελώς σε σχέση με τα ευρωπαϊκά δεδομένα. Συγκεκριμένα, στη Νέα Υόρκη ένα κατάλυμα μισθώνεται για 30 συνεχόμενες ημέρες, εκτός και αν ο μόνιμος ένοικος διαμένει σε αυτό παράλληλα με τον επισκέπτη. Προκειμένου να υπάρξει αυστηρότερος περιορισμός αναφορικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, έγινε μια προσπάθεια θέσπισης νόμου, ο οποίος τελικά κρίθηκε αντισυνταγματικός, σύμφωνα με τον οποίο όλες οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης οφείλουν να ενημερώνουν τη δημοτική Αρχή για την ταυτότητα και τη διεύθυνση των ενοικιαστών.
Η Ελλάδα
Η Ελλάδα, σύμφωνα με την έρευνα της EY, ανήκει στις χώρες, σε ολόκληρη την Ευρώπη, που δεν έχουν εφαρμόσει περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ή τουλάχιστον αυτοί δεν έχουν τεθεί σε ισχύ. Σύμφωνα με την πρόσφατη ειδησεογραφία, η ραγδαία αύξηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, σε συνδυασμό με την εμφάνιση φαινομένων φοροδιαφυγής, ανέδειξε την ανάγκη για τη δημιουργία ενός νέου ρυθμιστικού πλαισίου. Στόχος του πλαισίου είναι μια βιώσιμη και λειτουργική ρύθμιση για την προστασία των χρηστών αυτών των υπηρεσιών, την αντιμετώπιση των στρεβλώσεων στην κτηματαγορά και τη δίκαιη κατανομή των φορολογικών βαρών.
Τα μέτρα που προωθούνται περιλαμβάνουν τον αποκλεισμό των ακινήτων από τις πλατφόρμες διαμοιρασμού, εάν αυτά δεν εγγραφούν στα μητρώα. Επίσης, τη γνωστοποίηση από τις πλατφόρμες διαμοιρασμού στην ΑΑΔΕ των στοιχείων των μελών τους, καθώς σε διαφορετική περίπτωση η φορολογική διοίκηση θα έχει τη δυνατότητα να ζητήσει από τους εγχώριους παρόχους σύνδεσης στο Διαδίκτυο να απενεργοποιήσουν τις σχετικές σελίδες. Ακόμα , την ασφάλιση των ακινήτων και των επισκεπτών, καθώς σήμερα, για τυχόν ζημιές στο ακίνητο, η πλατφόρμα του Airbnb λειτουργεί ως διαμεσολαβητής. Το ίδιο ισχύει και σε περίπτωση τραυματισμού των επισκεπτών, οι οποίοι στη συνέχεια ζητούν αποζημίωση από τον ιδιοκτήτη. Επομένως, το νέο μέτρο θα προβλέπει την ασφαλιστική κάλυψη τόσο για τους φιλοξενούμενους όσο και για τα ακίνητα. Τέλος, σχεδιάζεται η επιβολή προστίμων από 5.000 έως 30.000 ευρώ σε όσους πλην των ιδιοκτητών αρνηθούν να προσκομίσουν στοιχεία στη φορολογική διοίκηση.
Ωστόσο, στις περισσότερες ευρωπαϊκές πόλεις η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας ενοικίασης ρυθμίζεται και υπόκειται σε χρονικό περιορισμό. Σύμφωνα με έρευνα της εταιρείας ορκωτών ελεγκτών EY, σε πόλεις της Ευρωπαϊκής Ένωσης που συγκεντρώνουν σημαντική τουριστική δραστηριότητα φαίνεται να υιοθετούνται διαφορετικοί κανονισμοί γύρω από το φαινόμενο της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων. Συγκεκριμένα, έχουν εφαρμοστεί διάφορα μέτρα με τα οποία ρυθμίζεται το Airbnb, όπως η απαίτηση ειδικής άδειας, ο περιορισμός του χρόνου ενοικίασης, η πληρωμή φόρου ενοικίασης, καθώς και ο χαρακτηρισμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων υπό ορισμένες συνθήκες ως παράνομες. Πώς, όμως, διαμορφώνονται τα μέτρα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε μεγάλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες;
Τα ευρωπαϊκά μέτρα
Στο Παρίσι, σύμφωνα με τη νομοθεσία που ισχύει από τον Ιανουάριο του 2020, οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούνται να κοινοποιούν ετησίως στις τοπικές φορολογικές Aρχές τα στοιχεία της ταυτότητας των ιδιοκτητών, τα ακαθάριστα έσοδα και τον αριθμό των ημερών κράτησης του τελευταίου χρόνου. Σε περίπτωση που ο ένοικος διαμένει για τουλάχιστον οκτώ μήνες ετησίως στο κατάλυμα, δηλαδή αποτελεί γι’ αυτόν πρώτη κατοικία, επιβάλλεται περιορισμός στη μίσθωση, θέτοντας ένα όριο στον αριθμό των διανυκτερεύσεων (120 ημερών), ενώ επιτρέπεται χωρίς κανέναν χρονικό περιορισμό η μίσθωση τμήματος κύριας κατοικίας (π.χ., δωμάτιο). Σε περίπτωση που αποτελεί εξοχική κατοικία, η οποία μισθώνεται όλο τον χρόνο, οι ιδιοκτήτες οφείλουν να λάβουν αριθμό μητρώου ακινήτου από τον δήμο.
Στην περίπτωση της Μαδρίτης, τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης που ενοικιάζονται στο κέντρο της πόλης για περισσότερο από 90 ημέρες υποχρεούνται να διαθέτουν αυτόνομη είσοδο. Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες των καταλυμάτων οφείλουν να λαμβάνουν αριθμό μητρώου από τον δήμο.
Στη Βαρκελώνη, οι ημέρες μίσθωσης βραχυχρόνιων καταλυμάτων περιορίζονται στις 31. Το κατάλυμα οφείλει να έχει κριθεί κατάλληλο για τουριστική χρήση, έπειτα από επιθεώρηση των υπαλλήλων της δημοτικής Αρχής, και στη συνέχεια λαμβάνει αριθμό μητρώου.
Στο Βερολίνο, ο οικοδεσπότης που μισθώνει πρώτη κατοικία είναι υποχρεωμένος να διαθέτει άδεια ανεξάρτητα από τη διάρκεια της μίσθωσης καταλύματος. Ωστόσο, για δεύτερη κατοικία τίθεται όριο στις ημέρες μίσθωσης (90 ημέρες). Αντίθετα, για δωμάτια που καταλαμβάνουν χώρο μικρότερο του 50% της συνολικής κατοικίας δεν υπάρχει περιορισμός.
Για το Άμστερνταμ, από τον Ιανουάριο του 2019, το ανώτατο όριο μίσθωσης βραχυχρόνιων καταλυμάτων είναι 30 ημέρες σε ετήσια βάση, διαφορετικά απαιτείται ειδική άδεια, ενώ παράλληλα οι ιδιοκτήτες οφείλουν να δηλώνουν το κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης στη δημοτική Αρχή.
Στη Ρώμη, οι ιδιοκτήτες των καταλυμάτων οφείλουν να ενημερώνουν, μέσω ειδικής πλατφόρμας, τις αρμόδιες Αρχές για τα στοιχεία των επισκεπτών, παρέχοντας αντίγραφο της ταυτότητας ή του διαβατηρίου τους.
Στη Νέα Υόρκη, όπου εμφανίζονται τα περισσότερα καταλύματα Airbnb παγκοσμίως, το ρυθμιστικό πλαίσιο διαφέρει εντελώς σε σχέση με τα ευρωπαϊκά δεδομένα. Συγκεκριμένα, στη Νέα Υόρκη ένα κατάλυμα μισθώνεται για 30 συνεχόμενες ημέρες, εκτός και αν ο μόνιμος ένοικος διαμένει σε αυτό παράλληλα με τον επισκέπτη. Προκειμένου να υπάρξει αυστηρότερος περιορισμός αναφορικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, έγινε μια προσπάθεια θέσπισης νόμου, ο οποίος τελικά κρίθηκε αντισυνταγματικός, σύμφωνα με τον οποίο όλες οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης οφείλουν να ενημερώνουν τη δημοτική Αρχή για την ταυτότητα και τη διεύθυνση των ενοικιαστών.
Η Ελλάδα
Η Ελλάδα, σύμφωνα με την έρευνα της EY, ανήκει στις χώρες, σε ολόκληρη την Ευρώπη, που δεν έχουν εφαρμόσει περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ή τουλάχιστον αυτοί δεν έχουν τεθεί σε ισχύ. Σύμφωνα με την πρόσφατη ειδησεογραφία, η ραγδαία αύξηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, σε συνδυασμό με την εμφάνιση φαινομένων φοροδιαφυγής, ανέδειξε την ανάγκη για τη δημιουργία ενός νέου ρυθμιστικού πλαισίου. Στόχος του πλαισίου είναι μια βιώσιμη και λειτουργική ρύθμιση για την προστασία των χρηστών αυτών των υπηρεσιών, την αντιμετώπιση των στρεβλώσεων στην κτηματαγορά και τη δίκαιη κατανομή των φορολογικών βαρών.
Τα μέτρα που προωθούνται περιλαμβάνουν τον αποκλεισμό των ακινήτων από τις πλατφόρμες διαμοιρασμού, εάν αυτά δεν εγγραφούν στα μητρώα. Επίσης, τη γνωστοποίηση από τις πλατφόρμες διαμοιρασμού στην ΑΑΔΕ των στοιχείων των μελών τους, καθώς σε διαφορετική περίπτωση η φορολογική διοίκηση θα έχει τη δυνατότητα να ζητήσει από τους εγχώριους παρόχους σύνδεσης στο Διαδίκτυο να απενεργοποιήσουν τις σχετικές σελίδες. Ακόμα , την ασφάλιση των ακινήτων και των επισκεπτών, καθώς σήμερα, για τυχόν ζημιές στο ακίνητο, η πλατφόρμα του Airbnb λειτουργεί ως διαμεσολαβητής. Το ίδιο ισχύει και σε περίπτωση τραυματισμού των επισκεπτών, οι οποίοι στη συνέχεια ζητούν αποζημίωση από τον ιδιοκτήτη. Επομένως, το νέο μέτρο θα προβλέπει την ασφαλιστική κάλυψη τόσο για τους φιλοξενούμενους όσο και για τα ακίνητα. Τέλος, σχεδιάζεται η επιβολή προστίμων από 5.000 έως 30.000 ευρώ σε όσους πλην των ιδιοκτητών αρνηθούν να προσκομίσουν στοιχεία στη φορολογική διοίκηση.
