Στον «αέρα» ανείσπρακτα ενοίκια άνω του 1 δις

Μια ακόμη «γκάφα» του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος καλείται να διορθώσει το επόμενο χρονικό διάστημα το οικονομικό επιτελείο, μετά από τον φόρο ιδιοκατοίκησης που τελικά δεν θα ισχύσει.




Πρόκειται για τη δυνατότητα εκχώρησης των ανείσπρακτων ενοικίων για την οποία υπάρχει κενό νόμου και από του χρόνου χιλιάδες ιδιοκτήτες θα βρεθούν προ εκπλήξεως. Το θεσμικό πλαίσιο για τη φορολογία των ακινήτων παραμένει ασαφές, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες να μην ξέρουν αν στη φορολογική δήλωση του 2015 (για τα εισοδήματα του 2014) θα έχουν τη δυνατότητα της εκχώρησης μισθωμάτων που δεν εισέπραξαν ή θα φορολογηθούν για εισοδήματα που δεν έχουν.

Υπενθυμίζεται ότι με βάση το νέο Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος η εκχώρηση ενοικίων στο δημόσιο καταργούνταν. Η εγκύκλιος ανέφερε ότι «η διαδικασία εκχώρησης ανείσπρακτων μισθωμάτων και τόκων δανείων που ορίζονται στις διατάξεις της παραγράφου 7 του άρθρου 4 του ν. 2238/1994, έπαψαν να ισχύουν από την 1η Ιανουαρίου 2014». Ωστόσο, οι σφοδρές αντιδράσεις των ιδιοκτητών οδήγησαν στην ακύρωση της εγκυκλίου που είχε εκδώσει η Γενική Γραμματεία Εσόδων. Με διάταξη που είχε περιληφθεί στο τελευταίο πολυνομοσχέδιο παρεχόταν ξανά η δυνατότητα εκχώρησης ανείσπρακτων ενοικίων τόκων κατά τη διάρκεια του 2013. Τα ποσά αυτά μπορούν να εκχωρηθούν στο Δημόσιο ώστε να μην υπάρξει φορολόγησή τους.

Παρά τις διαβεβαιώσεις του υπουργείου Οικονομικών ότι η δυνατότητα εκχώρησης ενοικίων θα ισχύσει για πάντα, μέχρι σήμερα δεν υπάρχει διόρθωση για τα μισθώματα που εισπράττονται μέσα στο 2014 και θα πρέπει να δηλωθούν το 2015. Ο απερχόμενος Γενικός Γραμματέας Εσόδων, Χ. Θεοχάρης είχε υποσχεθεί ότι θα δημιουργηθεί μια ηλεκτρονική εφαρμογή στο taxis στην οποία θα γίνεται η δήλωση των ποσών που δεν εισπράττονται φέτος, έτσι ώστε να μην υπάρξει φορολογική «βόμβα» το 2015.

TI ΛΕΝΕ ΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ
Σύμφωνα με τους ιδιοκτήτες ακινήτων, ωστόσο, η δυνατότητα εκχώρησης μισθωμάτων στο Δημόσιο βρίσκεται στον «αέρα» και θα πρέπει άμεσα να υπάρξει ξεκαθάρισμα της φορολογικής νομοθεσίας. Όπως τονίζει η ΠΟΜΙΔΑ «το υπουργείο Οικονομικών οφείλει να αφήσει κατά μέρος τις 'ερμηνείες' και να ξεκαθαρίσει το θεσμικό πλαίσιο για τη φορολογία ακινήτων, ειδικά για τον φόρο ιδιοκατοίκησης και τη φορολογική μεταχείριση των ανείσπρακτων μισθωμάτων».

Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στρ. Παραδιάς αναφέρει ότι δεν υπάρχει ρητή διάταξη για τα επόμενα χρόνια, ούτε έχει δημιουργηθεί η ηλεκτρονική εφαρμογή στο taxis, με αποτέλεσμα κανείς να μην ξέρει τι πρέπει να κάνει για τα ανείσπρακτα εισοδήματα του 2014. Αν δεν υπάρξει νέα διάταξη που θα καταργεί την πρόβλεψη του Κώδικα, τότε από το 2015 οι ιδιοκτήτες θα πληρώσουν απίστευτους φόρους για μισθώματα που δεν εισέπραξαν ποτέ.

Το πρόβλημα με τα «κόκκινα» ενοίκια, δηλαδή όσα δεν εισπράττονται από τους ιδιοκτήτες έχει πάρει εφιαλτικές διαστάσεις μέσα στην κρίση. Εκτιμάται ότι περισσότερα από ένα δισ. ευρώ ετησίως δεν καταλήγουν στις τσέπες των ιδιοκτητών είτε λόγω αντικειμενικής αδυναμίας των ενοικιαστών είτε εξαιτίας των επαγγελματιών «φεσατζήδων» που εκμεταλλεύονται την κατάσταση στην κτηματαγορά και δεν πληρώνουν. Όπως επισημαίνει ο κ. Παραδιάς «είναι πλέον? σπάνιο το φαινόμενο της πληρωμής ενοικίου μέσα στον μήνα. Το σύνηθες είναι να πληρώνεται ο ιδιοκτήτης με καθυστέρηση από ένα μήνα έως και ένα χρόνο».

«ΚΟΚΚΙΝΑ» ΕΝΟΙΚΙΑ
Μεγάλο είναι το πρόβλημα με τα ενοίκια που αδυνατούν να καταβάλουν συνταξιούχοι αλλά και άνεργοι, με τους ιδιοκτήτες να κάνουν υπομονή. «Αν, ωστόσο, δεν ισχύσει και για τις δηλώσεις του 2015 η εκχώρηση των ανείσπρακτων μισθωμάτων του 2014 τότε θα προκληθεί 'τσουνάμι' εξώσεων προκειμένου να γλιτώσουν οι ιδιοκτήτες τους φόρους», τονίζει ο κ. Παραδιάς.

Τα παραδείγματα των κακοπληρωτών καλύπτουν το σύνολο της κτηματαγοράς και δεν αφορούν μόνο κατοικίες όπου τα ποσά είναι σχετικά μικρά. Όπως τονίζουν γνώστες της αγοράς, στα καταστήματα, τα γραφεία και τους αποθηκευτικούς χώρους τα χρέη των μισθωτών ανέρχονται σε πολλά εκατομμύρια ευρώ. Σύμφωνα με πραγματικά στοιχεία που δίνουν ιδιοκτήτες:

Σπίτι 80 τ.μ. ενοικιάζεται αντί 300 ευρώ. Μέχρι πέρυσι η πληρωμή γινόταν κανονικά, όμως, τους τελευταίους μήνες η άνεργη πλέον ενοικιάστρια έχει καταβάλει μόνο το ενοίκιο του Ιανουαρίου. Χρωστάει δηλαδή 1.500 ευρώ.
Ιδιοκτήτης μεγάλης αποθήκης στο Θριάσιο Πεδίο που ενοικιάζει σε εταιρεία αντί 2.500 ευρώ τον μήνα, έχει να δει το «χρώμα του χρήματος» τους τελευταίους 8 μήνες, δηλαδή έχει ανείσπρακτα ενοίκια 20.000 ευρώ.
Κατάστημα στην Αθήνα μισθώνεται προς 900 ευρώ τον μήνα, όμως, ο επιχειρηματίας χρωστά 4 μισθώματα, δηλαδή 3.600 ευρώ δεν έχουν εισπραχθεί.

Εν τω μεταξύ, φαίνεται να ακυρώνονται οι προτάσεις που είχαν κατατεθεί από ειδική νομοπαρασκευαστική επιτροπή του υπουργείου Δικαιοσύνης και αφορούσε τη δυνατότητα των ιδιοκτητών να βγάζουν από το ακίνητά τους κατ' επάγγελμα «φεσατζήδες». Οι ισχύουσες διατάξεις προβλέπουν την άμεση έξωση από το ακίνητο αλλά και δικαστικές διαδικασίες-εξπρές ώστε να υποχρεωθεί ο ενοικιαστής να καταβάλει ενοίκια, κοινόχρηστα και άλλους λογαριασμούς που δεν πληρώνει. Όμως, οι προτάσεις της επιτροπής ακύρωναν το αυστηρό πλαίσιο καθώς δινόταν δίμηνη προθεσμία πληρωμής των οφειλών αντί 15νθήμερης που ίσχυε καθώς και μια απίστευτη γραφειοκρατία με την κοινοποίηση εξωδίκων, την άμεση εκτελεστότητα της διαταγής απόδοσης. Τέλος, επιμηκυνόταν ο χρόνος έναρξης εκτελεστότητάς της μετά 30 ημέρες (αντί των 20). Πληροφορίες αναφέρουν ότι οι συγκεκριμένες προτάσεις επανεξετάζονται και δεν θα τεθούν τελικά σε εφαρμογή.

Διαδικασία
Πώς γίνεται η εκχώρηση μισθωμάτων

Η εκχώρηση ανείσπρακτων ενοικίων γίνεται με απλή έγγραφη δήλωση από τον εκμισθωτή, μέσα στο οικονομικό έτος στο οποίο τα εισοδήματα υπόκεινται σε φόρο. Η εντολή εκχώρησης μπορεί να γίνει μέχρι το τέλος του χρόνου, πριν ή μετά τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος. Μαζί με τη δήλωση της εκχώρησης συνυποβάλλονται και τα εξής δικαιολογητικά:

α) Το συμφωνητικό μίσθωσης του ακινήτου θεωρημένο από την αρμόδια εφορία.

β) Εξώδικη καταγγελία της μίσθωσης ή η εξώδικη πρόσκληση καταβολής των μισθωμάτων.

γ) Αγωγή απόδοσης του μισθίου / καταβολής των μισθωμάτων ή οι αντίστοιχες αιτήσεις προς έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου / πληρωμής μισθωμάτων.

δ) Διαταγή απόδοσης μισθίου / πληρωμής μισθωμάτων ή οι αντίστοιχες δικαστικές αποφάσεις που εκδίδονται επί των ως άνω αντίστοιχων Αγωγών.

ε) Υπεύθυνη δήλωση του Ν.1599/1986 στην οποία δηλώνεται η μη είσπραξη των οφειλόμενων μισθωμάτων και τόκων και η μη κατοχή άλλων αποδεικτικών στοιχείων της εκχωρούμενης απαίτησης. Αν το 2013 για μερικούς μήνες ο ενοικιαστής πλήρωσε τα ενοίκια και για άλλους μήνες δεν τα πλήρωσε ούτε πρόκειται να τα πληρώσει, μπορεί να γίνει εκχώρηση στο Δημόσιο μόνο για τους απλήρωτους μήνες.

Αν η εμπρόθεσμη δήλωση εκχώρησης ενοικίων υποβληθεί πριν την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, τα ενοίκια που εκχωρήθηκαν δεν θα περιληφθούν στη δήλωση εισοδήματος.

Αν όμως η δήλωση εκχώρησης υποβληθεί μετά το χρόνο υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, θα πρέπει να δηλωθούν τα ανείσπρακτα ενοίκια στη δήλωση εισοδήματος, να φορολογηθούν και όταν εκ των υστέρων υποβληθεί η δήλωση εκχώρησης των ενοικίων αυτών, να γίνει νέα εκκαθάριση φόρου εισοδήματος, προκειμένου να επιστραφεί ο φόρος που αναλογεί στα ενοίκια που εκχωρήθηκαν.