Το μοντέλο που υιοθέτησε και στις αρχές του 2016
σχεδιάζει να εφαρμόσει και πάλι η κυβέρνηση προκειμένου να ξεπεράσει τον
«σκόπελο» της εξίσωσης των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων με τις
πραγματικές. Αυτό προβλέπει την οριζόντια παρέμβαση στις σημερινές
αντικειμενικές αξίες των ακινήτων με τέτοιο τρόπο ώστε και να
ικανοποιηθεί η μνημονιακή απαίτηση αλλά και το δημοσιονομικό κόστος να
είναι μετρήσιμο και διαχειρίσιμο.
Δεδομένου ότι από τις νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων θα επηρεαστούν τουλάχιστον 18 φόροι που αποδίδουν κάθε χρόνο περισσότερα από 3,5 δισ. ευρώ, το οικονομικό επιτελείο θα πρέπει να καταλήξει σε μια μέθοδο εξίσωσης που δεν θα οδηγήσει σε κατακόρυφη αύξηση των συντελεστών φορολόγησης, ειδικά στον ΕΝΦΙΑ και στον συμπληρωματικό φόρο ακινήτων.
Ένα
από τα προαπαιτούμενα της 3ης αξιολόγησης είναι η εξίσωση των
αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές από την 1η Ιανουαρίου 2018.
Υποτίθεται ότι η συγκεκριμένη μνημονιακή υποχρέωση θα είχε εκπληρωθεί
από τις αρχές του 2017, αλλά το υπουργείο Οικονομικών έχει ζητήσει και
έχει λάβει από τους δανειστές παρατάσεις, καθώς η διαρκής κρίση στην
αγορά ακινήτων καθιστά το εγχείρημα εξαιρετικά δύσκολο. Οι υπηρεσιακοί
παράγοντες του υπουργείου Οικονομικών, συνεργάζονται -στο πλαίσιο των
αρμόδιων επιτροπών- τόσο με την Τράπεζα της Ελλάδας και τους συμβολαιογραφικούς συλλόγους όσο και με άλλους φορείς της
αγοράς προσπαθώντας να αξιοποιήσουν τα πραγματικά δεδομένα της αγοράς
ακινήτων, όπως αυτά αποτυπώνονται στην ηλεκτρονική βάση δεδομένων όπου
και καταγράφονται τα στοιχεία από τις αγοραπωλησίες (σ.σ.: η ενημέρωση
της βάσης γίνεται από τους συμβολαιογράφους οι οποίοι και την
εμπλουτίζουν με τα στοιχεία από τα συμβόλαια που υπογράφονται). Οι
ασκήσεις επί χάρτου που έχουν γίνει μέχρι στιγμής αναδεικνύουν το μεγάλο
πρόβλημα που εν πολλοίς έχει «μπλοκάρει» την εξίσωση των αντικειμενικών
αξιών με τις εμπορικές εδώ και χρόνια. Οι συναλλαγές είναι πολύ
περιορισμένες (σ.σ.: οι αγοραπωλησίες από τις 200.000-250.000 που ήταν
στα προ κρίσης επίπεδα έχουν περιοριστεί πλέον σε λιγότερες από
40.000-50.000), ενώ οι περισσότερες είναι «πωλήσεις ανάγκης». Αυτό
δημιουργεί δύο προβλήματα:
1. Υπάρχουν περιοχές ολόκληρες για τις οποίες δεν υπάρχουν καθόλου στοιχεία για τις τιμές στις οποίες αλλάζουν χέρια τα ακίνητα. Έτσι, στις περιοχές αυτές δεν είναι καν δυνατόν να εξαχθούν συμπεράσματα για το σημερινό επίπεδο τιμών.
2. Σε άλλες περιοχές, η βάση βγάζει εξαιρετικά χαμηλές τιμές οι οποίες προκύπτουν από συμβόλαια που υπογράφηκαν κάτω από ειδικές συνθήκες (π.χ. προσπάθεια εκποίησης ακινήτων για κάλυψη άλλων άμεσων αναγκών ή αποπληρωμή ληξιπρόθεσμων υποχρεώσεων). Αν υιοθετούσε κανείς τα στοιχεία μόνο από αυτές τις αγοραπωλησίες, θα κατέληγε σε εξαιρετικά χαμηλές αντικειμενικές αξίες, οι οποίες όμως και πάλι δεν θα ανταποκρίνονταν στα πραγματικά δεδομένα της αγοράς.
Ουσιαστικά, το υπουργείο Οικονομικών έχει λιγότερους από δύο μήνες στη διάθεσή του για να καταλήξει στον νέο τρόπο υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών καθώς μετά τον καθορισμό των νέων τιμών ζώνης, θα πρέπει να δοθεί χρόνος και στις υπηρεσίες της ΑΑΔΕ να υπολογίσουν το δημοσιονομικό κόστος.
Αυτό καθιστά ακόμη πιο δύσκολη τη λύση της διαμόρφωσης των νέων τιμών ζώνης με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ και της ηλεκτρονικής βάσης δεδομένων, καθώς κάτι τέτοιο θα δυσχέραινε εξαιρετικά τον υπολογισμό των δημοσιονομικών επιπτώσεων και κατά συνέπεια τη διαμόρφωση των νέων συντελεστών υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ αλλά και των φόρων μεταβίβασης.
Το σενάριο του «μοντέλου 2016» -δηλαδή της οριζόντιας μείωσης των αντικειμενικών αξιών κατά ένα ποσοστό ώστε να υπάρξει σύγκλιση αντικειμενικών-εμπορικών και ταυτόχρονα να είναι εύκολος ο προσδιορισμός των συνεπειών στον κρατικό προϋπολογισμό- παραμένει πάνω στο τραπέζι και μάλιστα με πολλές πιθανότητες να είναι αυτό που θα υιοθετηθεί τελικώς. Μπορεί αυτό το σενάριο να μην αποκαθιστά τις αδικίες που υφίστανται στην αγορά -υπάρχουν περιοχές, ειδικά οι λεγόμενες ακριβές, όπου οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν έως και 40%-50% πάνω από τα σημερινά δεδομένα της αγοράς-, ωστόσο θεωρείται αυτή τη στιγμή ως το πιο ρεαλιστικό.
Από τους 18 φόρους ακινήτων που επηρεάζονται από τη μεταβολή των αντικειμενικών αξιών, αυτός που ενδιαφέρει περισσότερο το υπουργείο Οικονομικών είναι ο ΕΝΦΙΑ και ο συμπληρωματικός φόρος. Με τους δύο αυτούς φόρους, το υπουργείο βεβαιώνει περίπου 3,15 δισ. ευρώ ετησίως, κάτι που σημαίνει ότι και η παραμικρή μείωση των αντικειμενικών αξιών μπορεί να προκαλέσει δημοσιονομικό άνοιγμα εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ. Ο συμπληρωματικός φόρος, από τον οποίο το Δημόσιο προβλέπει να εισπράξει φέτος περίπου 650 εκατ. ευρώ, υπολογίζεται επί ακινήτων συνολικής αξίας περίπου 600 δισ. ευρώ. Μια οριζόντια μείωση των αντικειμενικών αξιών κατά 20%, θα περιόριζε τη φορολογητέα ύλη κατά περίπου 120 δισ. ευρώ και θα προκαλούσε δημοσιονομικό άνοιγμα άνω των 200 εκατ. ευρώ (σ.σ.: το βεβαιωθέν ποσό από τον συμπληρωματικό φόρο μειώνεται με ταχύτερο ρυθμό συγκριτικά με τον ρυθμό αποκλιμάκωσης των αντικειμενικών αξιών λόγω του ότι ο φόρος υπολογίζεται με κλίμακα. Δηλαδή, η μείωση των αξιών θα έχει ως αποτέλεσμα να ελαφρυνθούν περισσότερο αυτοί που βαρύνονται με τους υψηλότερους συντελεστές).
Για να αντισταθμιστούν οι απώλειες, θα πρέπει και να μειωθεί το αφορολόγητο του συμπληρωματικού φόρου (σ.σ.: μετά τη μείωση που έγινε την 1/1/2016 περιορίστηκε στις 200.000 ευρώ) και να αυξηθούν οι συντελεστές της κλίμακας (σ.σ.: κυμαίνονται σήμερα από 0,1% έως και 1,15% για τις μεγαλύτερες περιουσίες).Επίσης, μετά την οριστικοποίηση των νέων αντικειμενικών αξιών, το οικονομικό επιτελείο θα αποφασίσει και για το αν θα παρέμβει στους συντελεστές υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ (σ.σ.: δηλαδή το ποσό του φόρου ανά τετραγωνικό). Το 2016 δεν το έκανε και μετέφερε όλα τα πρόσθετα βάρη στον συμπληρωματικό φόρο. Κάτι αντίστοιχο προανήγγειλε ο πρωθυπουργός από τη ΔΕΘ και για φέτος (σ.σ.: λέγοντας ότι ο ΕΝΦΙΑ είναι άδικος, αλλά ο φόρος μεγάλης ακίνητης περιουσίας όχι), αλλά οι τελικές αποφάσεις θα ληφθούν και με δημοσιονομικά κριτήρια.
Εκτός από τους φόρους κατοχής, οι μειώσεις των αντικειμενικών αξιών επηρεάζουν και τους φόρους μεταβίβασης. Μπορεί η δημοσιονομική τους απόδοση να έχει περιοριστεί αισθητά τα τελευταία χρόνια λόγω της μείωσης στον αριθμό των μεταβιβάσεων, ωστόσο θεωρείται δεδομένο ότι αν προχωρήσει η μείωση των αντικειμενικών αξιών, ούτε ο συντελεστής υπολογισμού του φόρου μεταβίβασης (σ.σ.: για τα μεταχειρισμένα, καθώς τα καινούργια υπάγονται σε ΦΠΑ) θα παραμείνει στο 3% ούτε το αφορολόγητο για τις δωρεές, κληρονομιές και γονικές παροχές θα διατηρηθεί στις 150.000 ευρώ.
Δεδομένου ότι από τις νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων θα επηρεαστούν τουλάχιστον 18 φόροι που αποδίδουν κάθε χρόνο περισσότερα από 3,5 δισ. ευρώ, το οικονομικό επιτελείο θα πρέπει να καταλήξει σε μια μέθοδο εξίσωσης που δεν θα οδηγήσει σε κατακόρυφη αύξηση των συντελεστών φορολόγησης, ειδικά στον ΕΝΦΙΑ και στον συμπληρωματικό φόρο ακινήτων.
1. Υπάρχουν περιοχές ολόκληρες για τις οποίες δεν υπάρχουν καθόλου στοιχεία για τις τιμές στις οποίες αλλάζουν χέρια τα ακίνητα. Έτσι, στις περιοχές αυτές δεν είναι καν δυνατόν να εξαχθούν συμπεράσματα για το σημερινό επίπεδο τιμών.
2. Σε άλλες περιοχές, η βάση βγάζει εξαιρετικά χαμηλές τιμές οι οποίες προκύπτουν από συμβόλαια που υπογράφηκαν κάτω από ειδικές συνθήκες (π.χ. προσπάθεια εκποίησης ακινήτων για κάλυψη άλλων άμεσων αναγκών ή αποπληρωμή ληξιπρόθεσμων υποχρεώσεων). Αν υιοθετούσε κανείς τα στοιχεία μόνο από αυτές τις αγοραπωλησίες, θα κατέληγε σε εξαιρετικά χαμηλές αντικειμενικές αξίες, οι οποίες όμως και πάλι δεν θα ανταποκρίνονταν στα πραγματικά δεδομένα της αγοράς.
Ουσιαστικά, το υπουργείο Οικονομικών έχει λιγότερους από δύο μήνες στη διάθεσή του για να καταλήξει στον νέο τρόπο υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών καθώς μετά τον καθορισμό των νέων τιμών ζώνης, θα πρέπει να δοθεί χρόνος και στις υπηρεσίες της ΑΑΔΕ να υπολογίσουν το δημοσιονομικό κόστος.
Αυτό καθιστά ακόμη πιο δύσκολη τη λύση της διαμόρφωσης των νέων τιμών ζώνης με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ και της ηλεκτρονικής βάσης δεδομένων, καθώς κάτι τέτοιο θα δυσχέραινε εξαιρετικά τον υπολογισμό των δημοσιονομικών επιπτώσεων και κατά συνέπεια τη διαμόρφωση των νέων συντελεστών υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ αλλά και των φόρων μεταβίβασης.
Το σενάριο του «μοντέλου 2016» -δηλαδή της οριζόντιας μείωσης των αντικειμενικών αξιών κατά ένα ποσοστό ώστε να υπάρξει σύγκλιση αντικειμενικών-εμπορικών και ταυτόχρονα να είναι εύκολος ο προσδιορισμός των συνεπειών στον κρατικό προϋπολογισμό- παραμένει πάνω στο τραπέζι και μάλιστα με πολλές πιθανότητες να είναι αυτό που θα υιοθετηθεί τελικώς. Μπορεί αυτό το σενάριο να μην αποκαθιστά τις αδικίες που υφίστανται στην αγορά -υπάρχουν περιοχές, ειδικά οι λεγόμενες ακριβές, όπου οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν έως και 40%-50% πάνω από τα σημερινά δεδομένα της αγοράς-, ωστόσο θεωρείται αυτή τη στιγμή ως το πιο ρεαλιστικό.
Από τους 18 φόρους ακινήτων που επηρεάζονται από τη μεταβολή των αντικειμενικών αξιών, αυτός που ενδιαφέρει περισσότερο το υπουργείο Οικονομικών είναι ο ΕΝΦΙΑ και ο συμπληρωματικός φόρος. Με τους δύο αυτούς φόρους, το υπουργείο βεβαιώνει περίπου 3,15 δισ. ευρώ ετησίως, κάτι που σημαίνει ότι και η παραμικρή μείωση των αντικειμενικών αξιών μπορεί να προκαλέσει δημοσιονομικό άνοιγμα εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ. Ο συμπληρωματικός φόρος, από τον οποίο το Δημόσιο προβλέπει να εισπράξει φέτος περίπου 650 εκατ. ευρώ, υπολογίζεται επί ακινήτων συνολικής αξίας περίπου 600 δισ. ευρώ. Μια οριζόντια μείωση των αντικειμενικών αξιών κατά 20%, θα περιόριζε τη φορολογητέα ύλη κατά περίπου 120 δισ. ευρώ και θα προκαλούσε δημοσιονομικό άνοιγμα άνω των 200 εκατ. ευρώ (σ.σ.: το βεβαιωθέν ποσό από τον συμπληρωματικό φόρο μειώνεται με ταχύτερο ρυθμό συγκριτικά με τον ρυθμό αποκλιμάκωσης των αντικειμενικών αξιών λόγω του ότι ο φόρος υπολογίζεται με κλίμακα. Δηλαδή, η μείωση των αξιών θα έχει ως αποτέλεσμα να ελαφρυνθούν περισσότερο αυτοί που βαρύνονται με τους υψηλότερους συντελεστές).
Για να αντισταθμιστούν οι απώλειες, θα πρέπει και να μειωθεί το αφορολόγητο του συμπληρωματικού φόρου (σ.σ.: μετά τη μείωση που έγινε την 1/1/2016 περιορίστηκε στις 200.000 ευρώ) και να αυξηθούν οι συντελεστές της κλίμακας (σ.σ.: κυμαίνονται σήμερα από 0,1% έως και 1,15% για τις μεγαλύτερες περιουσίες).Επίσης, μετά την οριστικοποίηση των νέων αντικειμενικών αξιών, το οικονομικό επιτελείο θα αποφασίσει και για το αν θα παρέμβει στους συντελεστές υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ (σ.σ.: δηλαδή το ποσό του φόρου ανά τετραγωνικό). Το 2016 δεν το έκανε και μετέφερε όλα τα πρόσθετα βάρη στον συμπληρωματικό φόρο. Κάτι αντίστοιχο προανήγγειλε ο πρωθυπουργός από τη ΔΕΘ και για φέτος (σ.σ.: λέγοντας ότι ο ΕΝΦΙΑ είναι άδικος, αλλά ο φόρος μεγάλης ακίνητης περιουσίας όχι), αλλά οι τελικές αποφάσεις θα ληφθούν και με δημοσιονομικά κριτήρια.
Εκτός από τους φόρους κατοχής, οι μειώσεις των αντικειμενικών αξιών επηρεάζουν και τους φόρους μεταβίβασης. Μπορεί η δημοσιονομική τους απόδοση να έχει περιοριστεί αισθητά τα τελευταία χρόνια λόγω της μείωσης στον αριθμό των μεταβιβάσεων, ωστόσο θεωρείται δεδομένο ότι αν προχωρήσει η μείωση των αντικειμενικών αξιών, ούτε ο συντελεστής υπολογισμού του φόρου μεταβίβασης (σ.σ.: για τα μεταχειρισμένα, καθώς τα καινούργια υπάγονται σε ΦΠΑ) θα παραμείνει στο 3% ούτε το αφορολόγητο για τις δωρεές, κληρονομιές και γονικές παροχές θα διατηρηθεί στις 150.000 ευρώ.
