Πώς θα μπορεί να προστατευθεί η πρώτη κατοικία μετά τις 31/12/2017

Ρύθμιση με την τράπεζα, νόμος Κατσέλη και εξωδικαστικός μηχανισμός, θα αποτελούν από το νέο έτος τις μόνες επιλογές των υπερχρεωμένων δανειοληπτών για την προστασία της πρώτης κατοικίας.   

Οι πλειστηριασμοί που σύντομα θα γίνουν αποκλειστικά ηλεκτρονικοί, αλλά και η δυνατότητα πωλήσεων μη εξυπηρετούμενων δανείων σε funds, δημιουργούν νέα δεδομένα έναντι των οποίων "άμυνα" θα μπορούν να προβάλλουν μόνο όσοι δανειολήπτες βρίσκονται σε πραγματική οικονομική – περιουσιακή αδυναμία.  

Σημειώνεται ότι στις 31 Δεκεμβρίου 2017 εκπνέει και η προστασία από την πώληση σε ξένα funds  των "κόκκινων" δανείων τα οποία  είναι συνδεδεμένα με προσημείωση ή υποθήκη πρώτης κατοικίας, αντικειμενικής αξίας έως 140.000 ευρώ, καθώς και εκείνων που έχουν την εγγύηση του Ελληνικού Δημοσίου. Αυτό σημαίνει ότι δάνεια, όχι μόνο στεγαστικά, αλλά και καταναλωτικά, επισκευαστικά, δάνεια ελευθέρων επαγγελματιών, εμπόρων, αγροτών, καθώς και τα δάνεια μικρών και μικρομεσαίων επιχειρήσεων, που έχουν διασφάλιση σε πρώτη κατοικία, με αντικειμενική αξία μέχρι 140.000 ευρώ και χωρίς κάποιο εισοδηματικό κριτήριο, παύουν να προστατεύονται από πωλήσεις σε funds. 

Όπως προβλέπει ο νόμος 4354/2015, τα "κόκκινα" δάνεια θα μπορούν να πωλούνται υπό την προϋπόθεση ότι ο δανειολήπτης και ο εγγυητής έχουν προσκληθεί με εξώδικη πρόσκληση από την τράπεζα, 12 μήνες πριν από την έναρξη της διαδικασίας πώλησης, για να διακανονίσουν τις οφειλές με βάση γραπτή πρόταση με συγκεκριμένους όρους αποπληρωμής, σύμφωνα με τον Κώδικα Δεοντολογίας της ΤτΕ.

Σημειώνεται ότι στις περιπτώσεις πώλησης και μεταβίβασης απαιτήσεων, καθώς και στις περιπτώσεις ανάθεσης διαχείρισης, δεν θα χειροτερεύει η ουσιαστική και δικονομική θέση του οφειλέτη και του εγγυητή και δεν θα επιτρέπεται η μονομερής τροποποίηση όρου σύμβασης καθώς και του επιτοκίου. Αυτό σημαίνει ότι και στην περίπτωση των πωλήσεων δανείων σε funds, για την πρώτη κατοικία θα ισχύει ό,τι θα ίσχυε και στη σχέση του δανειολήπτη με την τράπεζα. 

Μπροστά στη νέα πραγματικότητα που διαμορφώνεται, οι δανειολήπτες θα πρέπει να απευθυνθούν πρωτίστως στην τράπεζά τους προκειμένου να αναζητήσουν την κατάλληλη για αυτούς ρύθμιση της οφειλής τους. Οι τράπεζες δεν έχουν κανένα λόγο για "καταδιώξουν" τους δανειολήπτες που έχουν υποστεί τις συνέπειες της κρίσης και ψάχνουν ένα τρόπο να είναι συνεπείς με τις υποχρεώσεις τους. Στους δανειολήπτες αυτούς οι τράπεζες θα προσφέρουν λύσεις αποκλειστικά σχεδιασμένες για την κάθε περίπτωση και με σημαντικό "κούρεμα" εφόσον ο δανειολήπτης αποδεικνύεται συνεπής στη συμφωνημένη ρύθμιση. 

Δανειολήπτες που βρίσκονται σε πραγματική αδυναμία να αποπληρώσουν το χρέος τους, θα μπορούν να προστατευθούν μόνο μέσω της υπαγωγής τους στο νόμο Κατσέλη ή στον εξωδικαστικό μηχανισμό, εφόσον πρόκειται για επιχειρήσεις ή για ελεύθερους επαγγελματίες.   

Για να μπορεί κάποιος που βρίσκεται σε οικονομική αδυναμία να υποβάλει αίτηση (μέχρι 31/12/2018) για την προστασία της κύριας κατοικίας του στο νόμο Κατσέλη, θα πρέπει να πληροί τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
1) Ακαθάριστο εισόδημα (προ φόρων) έως 13.906 ευρώ για άγαμους που φτάνει έως 35.086 ευρώ για τετραμελείς οικογένειες
• Άγαμος €13.906 (προ φόρων)
• Έγγαμος €23.659 (προ φόρων)
• Έγγαμος με ένα τέκνο €29.373 (προ φόρων)
• Έγγαμος με δύο τέκνα €35.086 (προ φόρων)

2) Η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας κατά τον χρόνο συζήτησης της αίτησης, να μην υπερβαίνει:
• Για τον άγαμο τις €180.000
• Για τον έγγαμο τις €220.000
• Για τον έγγαμο με ένα τέκνο τις €240.000
• Για τον έγγαμο με δύο τέκνα τις €260.000

3) Εξασφάλιση από την τράπεζα πιστοποιητικού συνεργάσιμου δανειολήπτη.

Εάν ο δανειολήπτης δεν πληροί έστω και ένα από τα παραπάνω κριτήρια, η υποβολή αίτησης είναι αδύνατη.

Με το νέο καθεστώς του νόμου, μπορούν να εντάσσονται στη δικαστική ρύθμιση εκτός από τα χρέη προς την τράπεζα και οφειλές προς το Δημόσιο, πλην εκείνων που συνιστούν ποινικό αδίκημα (πχ. ΦΠΑ, πρόστιμα κ.λπ.). 

Βάσει του αναθεωρημένου νόμου, ο δανειολήπτης θα πρέπει να καταβάλλει στην τράπεζα την τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου σε βάθος 20ετίας.

Για όσους έχουν εισόδημα έως 8.180 ευρώ για άγαμους και έως 20.639 ευρώ για τετραμελείς οικογένειες και η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας τους δεν υπερβαίνει τις 120.000 ευρώ για άγαμους και 200.000 για τετραμελείς οικογένειες, προβλέπεται κρατική στήριξη για την πληρωμή της μηνιαίας δόσης τα τρία πρώτα χρόνια της ρύθμισης.

Η βοήθεια αυτή δεν χαρίζεται, αλλά είναι δάνειο που πρέπει να επιστραφεί.

Η ρύθμιση του δανείου μέσω του δικαστηρίου περιλαμβάνει τα ακόλουθα:
1) Τα τρία πρώτα χρόνια θα καταβάλλεται μία δόση από το εναπομείναν εισόδημα, αφού αφαιρεθούν οι εύλογες δαπάνες διαβίωσης.

Σε αυτό το διάστημα, δεν επιβάλλονται τόκοι. 

2) Μετά τα τρία πρώτα χρόνια, ο δανειολήπτης θα καταβάλει δόση για την εμπορική αξία του ακινήτου, η οποία θα εκτιμάται από την Τράπεζα της Ελλάδος.

Το επιτόκιο διαμορφώνεται περί το 2% και ανάλογα με την κρίση του δικαστή είναι κυμαινόμενο ή σταθερό. 

Το υπόλοιπο ποσό πέραν της εμπορικής αξίας του ακινήτου διαγράφεται. Φυσικά για να διασωθεί η α΄ κατοικία θα πρέπει οι δόσεις να καταβάλλονται μέχρι τη λήξη. 

Υπάρχει η δυνατότητα καθυστέρησης έως και τριών δόσεων κατά τη διάρκεια του δανείου. 

Σε διαφορετική περίπτωση ο πλειστηριασμός του ακινήτου προχωρά κανονικά.

Σημειώνεται ότι με τον επικαιροποιημένο νόμο Κατσέλη εισάγεται ταχεία διαδικασία πλήρους διαγραφής του χρέους για οφειλές που δεν υπερβαίνουν τις 20.000 ευρώ.

Οι προϋποθέσεις είναι οι εξής:
- Μηδενικό εισόδημα σήμερα
- Όλα τα εισοδήματα καθ’ όλη τη διάρκεια του τελευταίου έτους πριν από την κατάθεση της αίτησης να είναι μηδενικά
- Έλλειψη ακίνητης περιουσίας
- Μη μεταβίβαση ή εκποίηση ακίνητης περιουσίας την τελευταία τριετία
- Η λοιπή περιουσία να μην υπερβαίνει τα 1.000 ευρώ
- Ο οφειλέτης να υπήρξε συνεργάσιμος δανειολήπτης
- Μη ύπαρξη εμπραγμάτως ασφαλισμένων πιστωτών
- Οι περιλαμβανόμενες στην αίτηση οφειλές να αφορούν το σύνολο των υποχρεώσεων του οφειλέτη.