Παρατείνεται, εκτός απροόπτου, έως και τις 22 Μαρτίου η προθεσμία που έχουν οι 250 εκτιμητές, οι οποίοι έχουν διοριστεί από το υπουργείο Οικονομικών για να εισηγηθούν τις νέες τιμές σε 10.000 ζώνες σε όλη τη χώρα.
Οι εν λόγω εκτιμητές, λόγω των προβλημάτων που έχουν ανακύψει στη συλλογή στοιχείων για τις τιμές σε όλη την επικράτεια, δεν έφεραν εις πέρας το έργο τους εντός της αρχικής προθεσμίας, που έληξε στις 15 του τρέχοντος μηνός, και ως εκ τούτου η παράταση της ανωτέρω προθεσμίας, τουλάχιστον κατά μία εβδομάδα, κρίνεται αναγκαία από την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών για να ολοκληρώσουν τους φακέλους με τις προτάσεις τους.
Εφόσον ολοκληρωθεί η συγκεκριμένη διαδικασία εντός και του χρόνου της παράτασης, αμέσως μετά θα ξεκινήσει το έργο της Δευτεροβάθμιας Επιτροπής που έχει συγκροτηθεί προκειμένου να ελέγξει τις εισηγήσεις των εκτιμητών, αλλά και να διορθώσει τυχόν στρεβλώσεις που θα εντοπίσει στις προτεινόμενες αξίες.
Για τον λόγο αυτό, άλλωστε, και η Δευτεροβάθμια Επιτροπή θα κάνει συγκρίσεις χρησιμοποιώντας τα στοιχεία που έχει στη διάθεσή της η Τράπεζα της Ελλάδος, ΕΛΛ-1,60% αλλά και το Μητρώο Μεταβίβασης Ακινήτων, τα στοιχεία του οποίου, πάντως, όπως έχει ήδη επισημάνει η «Ν», δεν ανταποκρίνονται στην πραγματική εικόνα της αγοράς.
Η όλη διαδικασία θα πρέπει φυσικά να έχει ολοκληρωθεί το αργότερο αμέσως μετά το Πάσχα, οπότε και θα πρέπει να δημοσιοποιηθούν οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων οι οποίες θα ισχύσουν από την 1η Ιανουαρίου 2018 και με βάση αυτές θα υπολογιστεί και ο φετινός ΕΝΦΙΑ.
Αξίζει να σημειωθεί ότι από τα μέχρι σήμερα στοιχεία που έχουν συλλέξει οι εκτιμητές ακινήτων, σε περιοχές όπου παρατηρείται έντονο το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb) οι εμπορικές τιμές των ακινήτων καταγράφουν ανοδική πορεία, όπως άλλωστε και στις λεγόμενες «φθηνές» περιοχές, σε αντίθεση με τις «ακριβές», όπου παρατηρείται κάμψη των τιμών και οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν καθηλωμένες στα επίπεδα του 2007.
Αυτό ουσιαστικά σημαίνει ότι θα υπάρξουν σημαντικές ανατροπές και στον ΕΝΦΙΑ, ο εισπρακτικός στόχος του οποίου παραμένει αμετάβλητος και φέτος στα 2,65 δισ. ευρώ. Για να επιτευχθεί ο στόχος, όμως, θα πρέπει το οικονομικό επιτελείο να προχωρήσει σε αλλαγές τόσο στους συντελεστές όσο και στα κλιμάκια, ενδεχομένως και στο αφορολόγητο όριο.
Θα πρέπει να αναφερθεί ότι παράγοντες της κτηματαγοράς εκφράζουν την ανησυχία τους πως οι εν λόγω αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ θα φέρουν μειώσεις για τους ιδιοκτήτες που έχουν μικρές περιουσίες, ενώ αντίθετα θα επιβαρυνθούν σημαντικά όσοι έχουν μεσαίες και μεγάλες περιουσίες.
Σε κάθε περίπτωση, εξάλλου, για να επιτευχθεί ο ίδιος εισπρακτικός στόχος για τον ΕΝΦΙΑ και φέτος, η όποια μείωση γίνει στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων στις «ακριβές» περιοχές θα πρέπει αντισταθμιστεί:
α) από τις αυξήσεις που θα γίνουν σε «φθηνές» περιοχές και
β) από τις παρεμβάσεις στον συμπληρωματικό φόρο που επιβάλλεται σήμερα σε περισσότερους από 500.000 ιδιοκτήτες με ακίνητη περιουσία άνω των 200.000 ευρώ.
Οι αυξομειώσεις, βέβαια, στους συντελεστές, αλλά και στο αφορολόγητο, με στόχο τη διεύρυνση της φορολογικής βάσης, θα είναι αποφάσεις που θα λάβει στο τελικό στάδιο η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών.
Η διαδικασία προσδιορισμού
Ο προσδιορισμός της τιμής ζώνης αντικειμενικού συστήματος σε συγκεκριμένη ζώνη, με βάση τις οδηγίες που έχουν δοθεί με απόφαση του υπουργού Οικονομικών, θα πρέπει να γίνει έως τις 22 Μαρτίου από τους εκτιμητές ως εξής:
1. Αντικείμενο Εκτίμησης: Η τιμή ζώνης ή τιμή εκκίνησης αναφέρεται στη συνολική αξία κτίσματος και οικοπέδου που αναλογεί σε ένα τ.μ. επιφάνειας νεόδμητης μονοκατοικίας ή νεόδμητου διαμερίσματος 1ου ορόφου με πρόσοψη σε έναν δρόμο.
2. Σύντομος προσδιορισμός περιοχής ζώνης (οδοί - προσβασιμότητα κ.λπ.): Συνοπτική παρουσίαση κτηματαγοράς και γενικά χαρακτηριστικά περιοχής, όπως οδικό δίκτυο - προσβασιμότητα - χρήσεις κ.λπ.
3. Σύντομη περιγραφή της ζώνης αντικειμενικού συστήματος (το ανώτερο 150 λέξεις), δηλαδή ποιοτικά ή/και πολεοδομικά ή/και δημογραφικά ή/ και γεωγραφικά ή/και οικονομικά χαρακτηριστικά, με στόχο τον καθορισμό της τιμής ζώνης.
4. Συγκριτικά στοιχεία (ζητούμενες τιμές και πράξεις αγοραπωλησιών) αντίστοιχων νεόδμητων κατοικιών και ό,τι άλλο κρίνεται απαραίτητο (π.χ. στατιστικά στοιχεία κ.λπ.) προκειμένου να στοιχειοθετηθεί η εκτίμηση τιμής ζώνης αντικειμενικού συστήματος.
Στους ανωτέρω υπολογισμούς θα λαμβάνεται ως μέση επιφάνεια διαμερίσματος 1ου ορόφου τα 75 τ.μ. και μονοκατοικίας τα 100 τ.μ., ενώ στις αναγωγές θα λαμβάνεται υπ’ όψιν μεταβολή σε ποσοστό:
* 1,5% ανά έτος για την παλαιότητα,
* 3%-5% ανά όροφο,
* 5% σε περίπτωση εμπορικής - κεντρικής θέσης,
* (+5%) αν είναι γωνιακό, διαμπερές ή με πρόσοψη σε πλατεία κοινόχρηστο χώρο,
* (-20%) αν έχει πρόσοψη αποκλειστικά στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου ή βρίσκεται σε οικόπεδο τυφλό ή σε οικόπεδο που επικοινωνεί με τον δρόμο αποκλειστικά με πραγματική δουλεία διόδου,
* (-5%) αν έχει επιφάνεια μεγαλύτερη των 100 τ.μ., (-10%) μεγαλύτερη των 200 τ.μ., (-20%) για επιφάνεια μεταξύ 300 και 500 τ.μ. και (-30%) για επιφάνεια μεγαλύτερη των 500 τ.μ.
* (-20%) αν έχει χαρακτηριστεί διατηρητέο, (-25%) αν έχει κηρυχθεί απαλλοτριωτέο,
* 10%-15% (απομείωση) για τη διαπραγμάτευση της ζητούμενης τιμής.
Οι εν λόγω εκτιμητές, λόγω των προβλημάτων που έχουν ανακύψει στη συλλογή στοιχείων για τις τιμές σε όλη την επικράτεια, δεν έφεραν εις πέρας το έργο τους εντός της αρχικής προθεσμίας, που έληξε στις 15 του τρέχοντος μηνός, και ως εκ τούτου η παράταση της ανωτέρω προθεσμίας, τουλάχιστον κατά μία εβδομάδα, κρίνεται αναγκαία από την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών για να ολοκληρώσουν τους φακέλους με τις προτάσεις τους.
Εφόσον ολοκληρωθεί η συγκεκριμένη διαδικασία εντός και του χρόνου της παράτασης, αμέσως μετά θα ξεκινήσει το έργο της Δευτεροβάθμιας Επιτροπής που έχει συγκροτηθεί προκειμένου να ελέγξει τις εισηγήσεις των εκτιμητών, αλλά και να διορθώσει τυχόν στρεβλώσεις που θα εντοπίσει στις προτεινόμενες αξίες.
Για τον λόγο αυτό, άλλωστε, και η Δευτεροβάθμια Επιτροπή θα κάνει συγκρίσεις χρησιμοποιώντας τα στοιχεία που έχει στη διάθεσή της η Τράπεζα της Ελλάδος, ΕΛΛ-1,60% αλλά και το Μητρώο Μεταβίβασης Ακινήτων, τα στοιχεία του οποίου, πάντως, όπως έχει ήδη επισημάνει η «Ν», δεν ανταποκρίνονται στην πραγματική εικόνα της αγοράς.
Η όλη διαδικασία θα πρέπει φυσικά να έχει ολοκληρωθεί το αργότερο αμέσως μετά το Πάσχα, οπότε και θα πρέπει να δημοσιοποιηθούν οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων οι οποίες θα ισχύσουν από την 1η Ιανουαρίου 2018 και με βάση αυτές θα υπολογιστεί και ο φετινός ΕΝΦΙΑ.
Αξίζει να σημειωθεί ότι από τα μέχρι σήμερα στοιχεία που έχουν συλλέξει οι εκτιμητές ακινήτων, σε περιοχές όπου παρατηρείται έντονο το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb) οι εμπορικές τιμές των ακινήτων καταγράφουν ανοδική πορεία, όπως άλλωστε και στις λεγόμενες «φθηνές» περιοχές, σε αντίθεση με τις «ακριβές», όπου παρατηρείται κάμψη των τιμών και οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν καθηλωμένες στα επίπεδα του 2007.
Αυτό ουσιαστικά σημαίνει ότι θα υπάρξουν σημαντικές ανατροπές και στον ΕΝΦΙΑ, ο εισπρακτικός στόχος του οποίου παραμένει αμετάβλητος και φέτος στα 2,65 δισ. ευρώ. Για να επιτευχθεί ο στόχος, όμως, θα πρέπει το οικονομικό επιτελείο να προχωρήσει σε αλλαγές τόσο στους συντελεστές όσο και στα κλιμάκια, ενδεχομένως και στο αφορολόγητο όριο.
Θα πρέπει να αναφερθεί ότι παράγοντες της κτηματαγοράς εκφράζουν την ανησυχία τους πως οι εν λόγω αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ θα φέρουν μειώσεις για τους ιδιοκτήτες που έχουν μικρές περιουσίες, ενώ αντίθετα θα επιβαρυνθούν σημαντικά όσοι έχουν μεσαίες και μεγάλες περιουσίες.
Σε κάθε περίπτωση, εξάλλου, για να επιτευχθεί ο ίδιος εισπρακτικός στόχος για τον ΕΝΦΙΑ και φέτος, η όποια μείωση γίνει στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων στις «ακριβές» περιοχές θα πρέπει αντισταθμιστεί:
α) από τις αυξήσεις που θα γίνουν σε «φθηνές» περιοχές και
β) από τις παρεμβάσεις στον συμπληρωματικό φόρο που επιβάλλεται σήμερα σε περισσότερους από 500.000 ιδιοκτήτες με ακίνητη περιουσία άνω των 200.000 ευρώ.
Οι αυξομειώσεις, βέβαια, στους συντελεστές, αλλά και στο αφορολόγητο, με στόχο τη διεύρυνση της φορολογικής βάσης, θα είναι αποφάσεις που θα λάβει στο τελικό στάδιο η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών.
Η διαδικασία προσδιορισμού
Ο προσδιορισμός της τιμής ζώνης αντικειμενικού συστήματος σε συγκεκριμένη ζώνη, με βάση τις οδηγίες που έχουν δοθεί με απόφαση του υπουργού Οικονομικών, θα πρέπει να γίνει έως τις 22 Μαρτίου από τους εκτιμητές ως εξής:
1. Αντικείμενο Εκτίμησης: Η τιμή ζώνης ή τιμή εκκίνησης αναφέρεται στη συνολική αξία κτίσματος και οικοπέδου που αναλογεί σε ένα τ.μ. επιφάνειας νεόδμητης μονοκατοικίας ή νεόδμητου διαμερίσματος 1ου ορόφου με πρόσοψη σε έναν δρόμο.
2. Σύντομος προσδιορισμός περιοχής ζώνης (οδοί - προσβασιμότητα κ.λπ.): Συνοπτική παρουσίαση κτηματαγοράς και γενικά χαρακτηριστικά περιοχής, όπως οδικό δίκτυο - προσβασιμότητα - χρήσεις κ.λπ.
3. Σύντομη περιγραφή της ζώνης αντικειμενικού συστήματος (το ανώτερο 150 λέξεις), δηλαδή ποιοτικά ή/και πολεοδομικά ή/και δημογραφικά ή/ και γεωγραφικά ή/και οικονομικά χαρακτηριστικά, με στόχο τον καθορισμό της τιμής ζώνης.
4. Συγκριτικά στοιχεία (ζητούμενες τιμές και πράξεις αγοραπωλησιών) αντίστοιχων νεόδμητων κατοικιών και ό,τι άλλο κρίνεται απαραίτητο (π.χ. στατιστικά στοιχεία κ.λπ.) προκειμένου να στοιχειοθετηθεί η εκτίμηση τιμής ζώνης αντικειμενικού συστήματος.
Στους ανωτέρω υπολογισμούς θα λαμβάνεται ως μέση επιφάνεια διαμερίσματος 1ου ορόφου τα 75 τ.μ. και μονοκατοικίας τα 100 τ.μ., ενώ στις αναγωγές θα λαμβάνεται υπ’ όψιν μεταβολή σε ποσοστό:
* 1,5% ανά έτος για την παλαιότητα,
* 3%-5% ανά όροφο,
* 5% σε περίπτωση εμπορικής - κεντρικής θέσης,
* (+5%) αν είναι γωνιακό, διαμπερές ή με πρόσοψη σε πλατεία κοινόχρηστο χώρο,
* (-20%) αν έχει πρόσοψη αποκλειστικά στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου ή βρίσκεται σε οικόπεδο τυφλό ή σε οικόπεδο που επικοινωνεί με τον δρόμο αποκλειστικά με πραγματική δουλεία διόδου,
* (-5%) αν έχει επιφάνεια μεγαλύτερη των 100 τ.μ., (-10%) μεγαλύτερη των 200 τ.μ., (-20%) για επιφάνεια μεταξύ 300 και 500 τ.μ. και (-30%) για επιφάνεια μεγαλύτερη των 500 τ.μ.
* (-20%) αν έχει χαρακτηριστεί διατηρητέο, (-25%) αν έχει κηρυχθεί απαλλοτριωτέο,
* 10%-15% (απομείωση) για τη διαπραγμάτευση της ζητούμενης τιμής.
