Τις βάσεις και για την αναδιαμόρφωση του χάρτη της αγοράς ακινήτων θέτουν οι εξελίξεις στις τράπεζες σχετικά με την ανάκτηση οφειλών από μη εξυπηρετούμενα δάνεια.
Με τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς ακινήτων να έχουν αποκτήσει σταθερή ροή της τάξεως των 200 - 300 εκποιήσεων ανά εβδομάδα, αρχίζει να σημειώνεται μεγαλύτερη κινητικότητα στις πωλήσεις ακινήτων που προέρχονται από πλειστηριασμούς προηγούμενων ετών.
Το ενδιαφέρον στοιχείο που επισημαίνουν οι τραπεζίτες είναι πως οι σταδιακές πωλήσεις των εν λόγω ακινήτων αφορούν για πρώτη φορά μικρά ακίνητα. Πρόκειται για ακίνητα των 50, 80 ή 100 τετραγωνικών μέτρων που βρίσκονται σε διάφορες περιοχές ανά την επικράτεια και τα οποία παρουσιάζουν αυξανόμενη ζήτηση, διαμορφώνοντας το πρώτο "σκαλοπάτι" για την αναθέρμανση της αγοράς ακινήτων και τα νέα επίπεδα τιμών.
Μεγάλη η "ψαλίδα"
Όπως αναφέρουν τραπεζίτες στο "Κεφάλαιο", οι πωλήσεις ιδιόκτητων ακινήτων των τραπεζών, από πλειστηριασμούς που διενεργήθηκαν από το 2006 μέχρι και το 2011, γίνονται με discount από 10% - 15% μέχρι και 40% - 50%. Προφανώς, λόγω του ότι το εγχείρημα βρίσκεται στα αρχικά στάδια, η ψαλίδα των τιμών μεταπώλησης είναι μεγάλη. Αυτό, όμως, δεν αναιρεί το γεγονός της επανεκκίνησης των συναλλαγών σε μια "πεθαμένη" μέχρι σήμερα αγορά και, μάλιστα, σε καλά τιμήματα που διαμορφώνουν τα νέα επίπεδα τιμών στο real estate.
Επιπλέον, οι συναλλαγές δεν περιορίζονται σε μεγάλα ακίνητα ακριβών περιοχών, όπως συνέβαινε σε όσες πωλήσεις ακινήτων είχαν προχωρήσει μέχρι σήμερα οι τράπεζες. Αντιθέτως, το ενδιαφέρον που εκδηλώνεται τόσο από ιδιώτες, Έλληνες και ξένους, όσο και από funds για τα distressed χαρτοφυλάκια ακινήτων των τραπεζών, αφορά μικρά ακίνητα και συχνά "γκρουπαρισμένα". Τα συγκεκριμένα ακίνητα θα ήταν αδύνατον να πουληθούν σε άλλες εποχές, αλλά τώρα, λόγω παραγόντων όπως οι ήδη χαμηλές τιμές, το γενικότερο επενδυτικό ενδιαφέρον για τα ελληνικά assets, η ανοδική τάση για χρήσεις Airbnb και η απόκτηση της χρυσής βίζας, αναζωπυρώνει τη ζήτηση για μικρά ακίνητα και για μαζικές αγορές από ιδιώτες και funds. Από τα ακίνητα αυτά είναι που θα δημιουργηθούν τα νέα επίπεδα τιμών στην αγορά ακινήτων, αλλά και θα διαμορφωθεί σταδιακά το νέο τοπίο στον οικιστικό χάρτη.
Για τις τράπεζες, η τάση που παρατηρείται έχει ιδιαίτερη σημασία και αποτελεί ενθαρρυντικό οιωνό για τη διαχείριση του αποθέματος των ακινήτων τους. Με την υποχρέωση να προχωρήσουν σε δεκάδες χιλιάδες πλειστηριασμούς για την ανάκτηση οφειλών από "κόκκινα" δάνεια, οι τράπεζες έχουν συμφωνήσει με τον SSM να αγοράσουν οι ίδιες την πλειοψηφία των ακινήτων που θα βγάλουν σε πλειστηριασμό, προκειμένου να αποτραπεί περαιτέρω "άτακτη" υποχώρηση των τιμών. Ωστόσο, ο "συμβιβασμός" αυτός με τον SSM έγινε υπό τον όρο οι τράπεζες να προχωρήσουν σε επαναπροώθηση των ακινήτων στην αγορά εντός εύλογου χρόνου και σε τιμήματα που δεν θα απέχουν από αυτά στα οποία θα αποκτήσουν τα ακίνητα. Όπως έχει αποκαλύψει το "Κ", το deal μεταξύ τραπεζών - SSM προβλέπει ότι τα ακίνητα που θα αποκτηθούν από τους εφεξής πλειστηριασμούς θα πρέπει να μεταπωληθούν εντός πενταετίας.
Οι τράπεζες υπολογίζουν ότι θα μπορέσουν να ξεκινήσουν τις πρώτες μεταπωλήσεις ακινήτων από τους τρέχοντες πλειστηριασμούς σε 6 - 8 μήνες. Ωστόσο, το γεγονός ότι ξεκίνησε ήδη να υπάρχει κινητικότητα σε παλαιότερα και επιπλέον σε μικρά ακίνητα από το ήδη διαθέσιμο στοκ των τραπεζών, αποτελεί απόδειξη προς τον SSM ότι οι τράπεζες δεν μένουν αδρανείς για τη μεγιστοποίηση ανακτήσεων οφειλών. Επιπρόσθετα, καλλιεργείται θετικό έδαφος για άνοδο των τιμών ενόψει των μαζικότερων πωλήσεων που αναμένονται από το τελευταίο τρίμηνο του 2018, οπότε και ο ρυθμός των πλειστηριασμών θα διπλασιαστεί.
Τι τροφοδοτεί τη ζήτηση
Όπως εξηγούν παράγοντες της αγοράς, τη ζήτηση τροφοδοτούν οι χαμηλές τιμές στα πρώτης ποιότητας (prime) ακίνητα, όπως και οι επενδυτικές προοπτικές των μικρών και μεσαίων ιδιοκτησιών που σχετίζονται με τις πλατφόρμες βραχυπρόθεσμης μίσθωσης και την πώλησή τους στο πλαίσιο του προγράμματος χορήγησης άδειας παραμονής για επενδύσεις ύψους 250.000 ευρώ. Το "γύρισμα" της κτηματαγοράς μαρτυρεί και το γεγονός ότι σε ολοένα και περισσότερες συνοικίες οι τιμές πώλησης της τάξης των 300-500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για παλιά διαμερίσματα, περίπου 35ετίας, τείνουν να εξαφανιστούν. Κι αυτό επειδή τα τελευταία χρόνια μεγάλος αριθμός ακινήτων άλλαξε χέρια είτε μέσω πλειστηριασμών είτε διότι όσοι διέθεταν ρευστότητα προχωρούσαν σε μαζικές αγορές, με στόχο την ανακαίνισή τους και την τουριστική μίσθωσή τους.
Ενδεικτική περίπτωση είναι αυτή πολυκατοικίας στην οδό Σαρανταπήχου στον Λυκαβηττό που αγοράστηκε από ισραηλινών συμφερόντων επιχειρηματικό σχήμα και άνηκε στο, προς πώληση, χαρτοφυλάκιο ιδιοκτησιών της Eurobank. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι στόχος των επενδυτών είναι η βραχυχρόνια μίσθωσή τους και η πώληση στο πλαίσιο του προγράμματος Golden Visa.
Αλλά και ο πλειστηριασμός της βίλας του εκδότη Σταύρου Ψυχάρη προσέλκυσε ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον. Για το ακίνητο των 610 τ.μ. και το κτήμα των 26 στρεμμάτων του Σταύρου Ψυχάρη στο Πόρτο Χέλι κονταροχτυπήθηκαν, αρχές Μαρτίου, πέντε υποψήφιοι αγοραστές, ανεβάζοντας την τιμή εκκίνησης, ύψους 5 εκατ. ευρώ, στα 11,75 εκατ. ευρώ, με τον Ελβετό κροίσο Νιλ Ρίμερ να πλειοδοτεί τελικά.
Εξάλλου, όπως αναφέρουν όσοι παρακολουθούν στενά τους πλειστηριασμού που πραγματοποιούν ,έσω των δικών τους πλατφορμών οι τράπεζες, σε πολλές περιπτώσεις δεν πραγματοποιείται καν πλειοδοτικός διαγωνισμός. Κι αυτό επειδή οι αγοραστές προχωρούν στην "άμεση αγορά" της ιδιοκτησίας -δυνατότητα που παρέχεται στο πλαίσιο της εκποίησης τραπεζικών ακινήτων- σε τιμή υψηλότερη σε σχέση με την ορισθείσα ως τιμή εκκίνησης.
Με τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς ακινήτων να έχουν αποκτήσει σταθερή ροή της τάξεως των 200 - 300 εκποιήσεων ανά εβδομάδα, αρχίζει να σημειώνεται μεγαλύτερη κινητικότητα στις πωλήσεις ακινήτων που προέρχονται από πλειστηριασμούς προηγούμενων ετών.
Το ενδιαφέρον στοιχείο που επισημαίνουν οι τραπεζίτες είναι πως οι σταδιακές πωλήσεις των εν λόγω ακινήτων αφορούν για πρώτη φορά μικρά ακίνητα. Πρόκειται για ακίνητα των 50, 80 ή 100 τετραγωνικών μέτρων που βρίσκονται σε διάφορες περιοχές ανά την επικράτεια και τα οποία παρουσιάζουν αυξανόμενη ζήτηση, διαμορφώνοντας το πρώτο "σκαλοπάτι" για την αναθέρμανση της αγοράς ακινήτων και τα νέα επίπεδα τιμών.
Μεγάλη η "ψαλίδα"
Όπως αναφέρουν τραπεζίτες στο "Κεφάλαιο", οι πωλήσεις ιδιόκτητων ακινήτων των τραπεζών, από πλειστηριασμούς που διενεργήθηκαν από το 2006 μέχρι και το 2011, γίνονται με discount από 10% - 15% μέχρι και 40% - 50%. Προφανώς, λόγω του ότι το εγχείρημα βρίσκεται στα αρχικά στάδια, η ψαλίδα των τιμών μεταπώλησης είναι μεγάλη. Αυτό, όμως, δεν αναιρεί το γεγονός της επανεκκίνησης των συναλλαγών σε μια "πεθαμένη" μέχρι σήμερα αγορά και, μάλιστα, σε καλά τιμήματα που διαμορφώνουν τα νέα επίπεδα τιμών στο real estate.
Επιπλέον, οι συναλλαγές δεν περιορίζονται σε μεγάλα ακίνητα ακριβών περιοχών, όπως συνέβαινε σε όσες πωλήσεις ακινήτων είχαν προχωρήσει μέχρι σήμερα οι τράπεζες. Αντιθέτως, το ενδιαφέρον που εκδηλώνεται τόσο από ιδιώτες, Έλληνες και ξένους, όσο και από funds για τα distressed χαρτοφυλάκια ακινήτων των τραπεζών, αφορά μικρά ακίνητα και συχνά "γκρουπαρισμένα". Τα συγκεκριμένα ακίνητα θα ήταν αδύνατον να πουληθούν σε άλλες εποχές, αλλά τώρα, λόγω παραγόντων όπως οι ήδη χαμηλές τιμές, το γενικότερο επενδυτικό ενδιαφέρον για τα ελληνικά assets, η ανοδική τάση για χρήσεις Airbnb και η απόκτηση της χρυσής βίζας, αναζωπυρώνει τη ζήτηση για μικρά ακίνητα και για μαζικές αγορές από ιδιώτες και funds. Από τα ακίνητα αυτά είναι που θα δημιουργηθούν τα νέα επίπεδα τιμών στην αγορά ακινήτων, αλλά και θα διαμορφωθεί σταδιακά το νέο τοπίο στον οικιστικό χάρτη.
Για τις τράπεζες, η τάση που παρατηρείται έχει ιδιαίτερη σημασία και αποτελεί ενθαρρυντικό οιωνό για τη διαχείριση του αποθέματος των ακινήτων τους. Με την υποχρέωση να προχωρήσουν σε δεκάδες χιλιάδες πλειστηριασμούς για την ανάκτηση οφειλών από "κόκκινα" δάνεια, οι τράπεζες έχουν συμφωνήσει με τον SSM να αγοράσουν οι ίδιες την πλειοψηφία των ακινήτων που θα βγάλουν σε πλειστηριασμό, προκειμένου να αποτραπεί περαιτέρω "άτακτη" υποχώρηση των τιμών. Ωστόσο, ο "συμβιβασμός" αυτός με τον SSM έγινε υπό τον όρο οι τράπεζες να προχωρήσουν σε επαναπροώθηση των ακινήτων στην αγορά εντός εύλογου χρόνου και σε τιμήματα που δεν θα απέχουν από αυτά στα οποία θα αποκτήσουν τα ακίνητα. Όπως έχει αποκαλύψει το "Κ", το deal μεταξύ τραπεζών - SSM προβλέπει ότι τα ακίνητα που θα αποκτηθούν από τους εφεξής πλειστηριασμούς θα πρέπει να μεταπωληθούν εντός πενταετίας.
Οι τράπεζες υπολογίζουν ότι θα μπορέσουν να ξεκινήσουν τις πρώτες μεταπωλήσεις ακινήτων από τους τρέχοντες πλειστηριασμούς σε 6 - 8 μήνες. Ωστόσο, το γεγονός ότι ξεκίνησε ήδη να υπάρχει κινητικότητα σε παλαιότερα και επιπλέον σε μικρά ακίνητα από το ήδη διαθέσιμο στοκ των τραπεζών, αποτελεί απόδειξη προς τον SSM ότι οι τράπεζες δεν μένουν αδρανείς για τη μεγιστοποίηση ανακτήσεων οφειλών. Επιπρόσθετα, καλλιεργείται θετικό έδαφος για άνοδο των τιμών ενόψει των μαζικότερων πωλήσεων που αναμένονται από το τελευταίο τρίμηνο του 2018, οπότε και ο ρυθμός των πλειστηριασμών θα διπλασιαστεί.
Τι τροφοδοτεί τη ζήτηση
Όπως εξηγούν παράγοντες της αγοράς, τη ζήτηση τροφοδοτούν οι χαμηλές τιμές στα πρώτης ποιότητας (prime) ακίνητα, όπως και οι επενδυτικές προοπτικές των μικρών και μεσαίων ιδιοκτησιών που σχετίζονται με τις πλατφόρμες βραχυπρόθεσμης μίσθωσης και την πώλησή τους στο πλαίσιο του προγράμματος χορήγησης άδειας παραμονής για επενδύσεις ύψους 250.000 ευρώ. Το "γύρισμα" της κτηματαγοράς μαρτυρεί και το γεγονός ότι σε ολοένα και περισσότερες συνοικίες οι τιμές πώλησης της τάξης των 300-500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για παλιά διαμερίσματα, περίπου 35ετίας, τείνουν να εξαφανιστούν. Κι αυτό επειδή τα τελευταία χρόνια μεγάλος αριθμός ακινήτων άλλαξε χέρια είτε μέσω πλειστηριασμών είτε διότι όσοι διέθεταν ρευστότητα προχωρούσαν σε μαζικές αγορές, με στόχο την ανακαίνισή τους και την τουριστική μίσθωσή τους.
Ενδεικτική περίπτωση είναι αυτή πολυκατοικίας στην οδό Σαρανταπήχου στον Λυκαβηττό που αγοράστηκε από ισραηλινών συμφερόντων επιχειρηματικό σχήμα και άνηκε στο, προς πώληση, χαρτοφυλάκιο ιδιοκτησιών της Eurobank. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι στόχος των επενδυτών είναι η βραχυχρόνια μίσθωσή τους και η πώληση στο πλαίσιο του προγράμματος Golden Visa.
Αλλά και ο πλειστηριασμός της βίλας του εκδότη Σταύρου Ψυχάρη προσέλκυσε ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον. Για το ακίνητο των 610 τ.μ. και το κτήμα των 26 στρεμμάτων του Σταύρου Ψυχάρη στο Πόρτο Χέλι κονταροχτυπήθηκαν, αρχές Μαρτίου, πέντε υποψήφιοι αγοραστές, ανεβάζοντας την τιμή εκκίνησης, ύψους 5 εκατ. ευρώ, στα 11,75 εκατ. ευρώ, με τον Ελβετό κροίσο Νιλ Ρίμερ να πλειοδοτεί τελικά.
Εξάλλου, όπως αναφέρουν όσοι παρακολουθούν στενά τους πλειστηριασμού που πραγματοποιούν ,έσω των δικών τους πλατφορμών οι τράπεζες, σε πολλές περιπτώσεις δεν πραγματοποιείται καν πλειοδοτικός διαγωνισμός. Κι αυτό επειδή οι αγοραστές προχωρούν στην "άμεση αγορά" της ιδιοκτησίας -δυνατότητα που παρέχεται στο πλαίσιο της εκποίησης τραπεζικών ακινήτων- σε τιμή υψηλότερη σε σχέση με την ορισθείσα ως τιμή εκκίνησης.
