Έντονες πιέσεις στις τράπεζες να κατεβάσουν το όριο προστασίας ακινήτων από πλειστηριασμούς ασκούν οι απαιτητικοί στόχοι του SSM για τη μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων, προδιαγράφοντας μείωση των ορίων προστασίας από πλειστηριασμούς.
Οι αναθεωρημένοι στόχοι που αναμένονται εντός του Σεπτεμβρίου, μαζί με σειρά άλλων παραγόντων, προβλέπεται, σύμφωνα με πληροφορίες, να ανοίξουν σταδιακά τη "βεντάλια" των πλειστηριασμών και για ακίνητα που αφορούν δανειακά υπόλοιπα κάτω των 150.000 ευρώ.
Πρόκειται για το 70% των στεγαστικών δανείων σε υπόλοιπα, δηλαδή για δάνεια ύψους 44,5 δισ. ευρώ στην "πίτα" των στεγαστικών δανείων που έχουν χορηγήσει οι τράπεζες και 27,5 δισ. ευρώ στην "πίτα" αυτών που δεν εξυπηρετούνται. Σε κάθε περίπτωση, τα δανειακά υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων κάτω των 150.000 ευρώ αφορούν το 90% των δανειοληπτών της στεγαστικής πίστης. Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι η απελευθέρωση του ορίου προστασίας από πλειστηριασμούς θα πλήξει 9 στους 10 δανειολήπτες με στεγαστικό δάνειο που δεν εξυπηρετείται, απειλώντας με πλειστηριασμό δάνεια 24,75 δισ. ευρώ.
Γιατί πέφτει το "ανάχωμα" των 150.000 ευρώ
Μέχρι στιγμής, το όριο των 150.000 ευρώ έχει τεθεί ατύπως από τις τράπεζες ως "ανάχωμα" σε πλειστηριασμούς ακινήτων για δάνεια κάτω από τον πήχη αυτόν. Υπενθυμίζεται ότι λιγότερο από έναν χρόνο πριν, εν όψει της έναρξης των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, τράπεζες και κυβέρνηση είχαν συμφωνήσει σε ένα άτυπο όριο για τη διενέργεια πλειστηριασμών, στα 300.000 ευρώ. Ύστερα από τη σφοδρή αντίδραση των "θεσμών", το όριο αυτό υποχώρησε, για να διαμορφωθεί ατύπως σταδιακά στο μισό και τώρα επίκειται νέα μείωσή του, που θα συμπεριλάβει την ευρεία μάζα των μικρότερων ακινήτων.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες, ο μεγάλος όγκος των ακινήτων αφορά δανειακά υπόλοιπα από 70.000 έως 150.000 ευρώ. Πιο συγκεκριμένα, η μεγάλη μάζα για τα στεγαστικά δάνεια που δόθηκαν την εποχή από το 2005 έως και το 2009 κινείται στα 100.000 ευρώ. Σήμερα το ποσό για το μέσο στεγαστικό δάνειο έχει πέσει στα 70.000-75.000 ευρώ.
Τα μικρότερα ακίνητα θα μπουν αναγκαστικά στο "πεδίο βολής" των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, όχι μόνο διότι ο SSM πιέζει τις τράπεζες για μεγαλύτερες ανακτήσεις από μη εξυπηρετούμενες οφειλές. Στην κατεύθυνση αυτή οδηγούν και άλλοι παράγοντες.
Κατ' αρχάς, όσο προχωρούν οι πλειστηριασμοί, μειώνεται το "στοκ" των μεγάλων ακινήτων στα οποία στόχευαν αρχικά οι τράπεζες, επιδιώκοντας να "χτυπήσουν" τους στρατηγικούς κακοπληρωτές. Περαιτέρω, αλλάζει από τις 15 Σεπτεμβρίου το πλαίσιο παροχής προστασίας του νόμου Κατσέλη, ενώ στις 31 Δεκεμβρίου του τρέχοντος έτους παύει να ισχύει και η προστασία της πρώτης κατοικίας. Και, κυρίως, οι πλειστηριασμοί θα λαμβάνουν εφεξής μεγαλύτερο μερίδιο στη συμβολή της μείωσης των μη εξυπηρετούμενων δανείων, όσο οι ρυθμίσεις από τις τράπεζες θα περιορίζουν την εμβέλειά τους ή θα αποδεικνύονται αναποτελεσματικές.
Τι ζητά η τρόικα
Η απελευθέρωση του ορίου των πλειστηριασμών θα είναι ένα εξαιρετικά ευαίσθητο κοινωνικό θέμα για την κυβέρνηση που θα κληθεί να το διαχειριστεί και η παράταση της προστασίας της πρώτης κατοικίας αναμένεται να μπει εκ νέου στο τραπέζι των μετα-μνημονιακών συζητήσεων προς τα τέλη του τρέχοντος έτους.
Ωστόσο, τα περιθώρια προδιαγράφονται στενά, αν κρίνει κανείς από τις ευρύτερες αλλαγές που έχει ζητήσει η τρόικα για τη διενέργεια των πλειστηριασμών. Σύμφωνα με τις πληροφορίες, πέραν των αυξημένων ποσοτικών αποτελεσμάτων, οι "θεσμοί" έχουν ζητήσει και ποιοτικά αποτελέσματα, συμπεριλαμβανομένης αναφοράς για τη γεωγραφική κατανομή των πλειστηριασμών.
Η αύξηση του αριθμού των πλειστηριασμών θα λάβει σταδιακά και πιο "κωδικοποιημένα" χαρακτηριστικά, καθώς οι πληροφορίες αναφέρουν πως έχει ξεκινήσει συζήτηση για αναβάθμιση της ηλεκτρονικής πλατφόρμας, έτσι ώστε να διευκολύνεται η αγορά των ακινήτων από τρίτους ενδιαφερόμενους και αυτά να μην καταλήγουν κατά πλειοψηφία στις τράπεζες, όπως συμβαίνει σήμερα.
Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι η τρόικα επισημαίνει πως η πλατφόρμα δεν είναι αρκούντως λειτουργική, διότι "στερείται agents". Ειδικότερα, κάποιος που βγάζει ακίνητο προς πώληση σε πλειστηριασμό (και, αντίστοιχα, ο ενδιαφερόμενος αγοραστής) δεν έχει τις ειδικές πληροφορίες που χρειάζεται ώστε να επιτύχει γόνιμη και επωφελή συναλλαγή. Όπως επισημαίνεται, λείπουν πληροφορίες που παρέχονται στις αντίστοιχες ηλεκτρονικές πλατφόρμες του εξωτερικού και αφορούν τον όροφο του ακινήτου, τον αριθμό δωματίων και τους βοηθητικούς χώρους, φωτογραφία του ακινήτου και ακριβή περιοχή, το είδος του ακινήτου (κατοικία, γραφείο, εμπορικό κέντρο κ.λπ.), υποθήκες-προσημειώσεις που το βαρύνουν, καθώς και το ύψος της οφειλής έναντι της οποίας διενεργείται ο πλειστηριασμός.
Παράλληλα, η τρόικα επισημαίνει ότι το ελληνικό θεσμικό πλαίσιο πάσχει σε σχέση με το εξωτερικό, καθώς η ελληνική νομοθεσία δεν προβλέπει δυνατότητα στον ενδιαφερόμενο αγοραστή να έχει επιτόπια πρόσβαση στο ακίνητο. Σημειώνεται ότι στο εξωτερικό αφαιρούνται από τον οφειλέτη-κάτοχο του ακινήτου που πρόκειται να βγει σε πλειστηριασμό τα κλειδιά του ακινήτου, έτσι ώστε αυτό να είναι προσβάσιμο σε κάθε υποψήφιο αγοραστή.
Οι αλλαγές στην ηλεκτρονική πλατφόρμα των πλειστηριασμών εκτιμάται ότι θα έχουν ολοκληρωθεί μέχρι Ιανουάριο-Φεβρουάριο του 2019 και θα αποτελέσουν το δεύτερο "κύμα" αλλαγών με τις οποίες θα αλλάξει πλήρως το τοπίο για τους πλειστηριασμούς.
Υπενθυμίζεται ότι πρόσφατα ψηφίστηκε η επιτάχυνση της διαδικασίας των πλειστηριασμών και, πλέον, αν ένας πλειστηριασμός κηρυχθεί άγονος, θα διενεργείται νέος μέσα σε 40 ημέρες. Εάν και σε αυτόν δεν γίνει κατακύρωση του ακινήτου, τότε το δικαστήριο θα μπορεί να διατάξει νέο πλειστηριασμό μέσα σε 8 εργάσιμες ημέρες (από 30 ημέρες που προέβλεπε το προηγούμενο καθεστώς) με την ίδια ή κατώτερη τιμή. Δηλαδή, πλέον ένα ακίνητο μπορεί να βγει για τρίτη φορά σε πλειστηριασμό γρηγορότερα, με τη διαδικασία να διαρκεί 48, αντί για 70, ημέρες και σε πολύ χαμηλότερη τιμή.
Σημειώνεται ότι, με συντηρητικές εκτιμήσεις, τα ακίνητα που υπολογίζεται να εκπλειστηριαστούν από τις τράπεζες μέχρι το 2020 ανέρχονται σε 50.000. Από αυτά, 15.000-20.000 ακίνητα θα βγουν σε πλειστηριασμό μέχρι τα τέλη του τρέχοντος έτους (οι τραπεζίτες κάνουν λόγο για 10.000 προγράμματα πλειστηριασμών, με το κάθε πρόγραμμα να περιλαμβάνει 1-2 οριζόντιες ιδιοκτησίες).
Οι αναθεωρημένοι στόχοι που αναμένονται εντός του Σεπτεμβρίου, μαζί με σειρά άλλων παραγόντων, προβλέπεται, σύμφωνα με πληροφορίες, να ανοίξουν σταδιακά τη "βεντάλια" των πλειστηριασμών και για ακίνητα που αφορούν δανειακά υπόλοιπα κάτω των 150.000 ευρώ.
Πρόκειται για το 70% των στεγαστικών δανείων σε υπόλοιπα, δηλαδή για δάνεια ύψους 44,5 δισ. ευρώ στην "πίτα" των στεγαστικών δανείων που έχουν χορηγήσει οι τράπεζες και 27,5 δισ. ευρώ στην "πίτα" αυτών που δεν εξυπηρετούνται. Σε κάθε περίπτωση, τα δανειακά υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων κάτω των 150.000 ευρώ αφορούν το 90% των δανειοληπτών της στεγαστικής πίστης. Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι η απελευθέρωση του ορίου προστασίας από πλειστηριασμούς θα πλήξει 9 στους 10 δανειολήπτες με στεγαστικό δάνειο που δεν εξυπηρετείται, απειλώντας με πλειστηριασμό δάνεια 24,75 δισ. ευρώ.
Γιατί πέφτει το "ανάχωμα" των 150.000 ευρώ
Μέχρι στιγμής, το όριο των 150.000 ευρώ έχει τεθεί ατύπως από τις τράπεζες ως "ανάχωμα" σε πλειστηριασμούς ακινήτων για δάνεια κάτω από τον πήχη αυτόν. Υπενθυμίζεται ότι λιγότερο από έναν χρόνο πριν, εν όψει της έναρξης των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, τράπεζες και κυβέρνηση είχαν συμφωνήσει σε ένα άτυπο όριο για τη διενέργεια πλειστηριασμών, στα 300.000 ευρώ. Ύστερα από τη σφοδρή αντίδραση των "θεσμών", το όριο αυτό υποχώρησε, για να διαμορφωθεί ατύπως σταδιακά στο μισό και τώρα επίκειται νέα μείωσή του, που θα συμπεριλάβει την ευρεία μάζα των μικρότερων ακινήτων.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες, ο μεγάλος όγκος των ακινήτων αφορά δανειακά υπόλοιπα από 70.000 έως 150.000 ευρώ. Πιο συγκεκριμένα, η μεγάλη μάζα για τα στεγαστικά δάνεια που δόθηκαν την εποχή από το 2005 έως και το 2009 κινείται στα 100.000 ευρώ. Σήμερα το ποσό για το μέσο στεγαστικό δάνειο έχει πέσει στα 70.000-75.000 ευρώ.
Τα μικρότερα ακίνητα θα μπουν αναγκαστικά στο "πεδίο βολής" των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, όχι μόνο διότι ο SSM πιέζει τις τράπεζες για μεγαλύτερες ανακτήσεις από μη εξυπηρετούμενες οφειλές. Στην κατεύθυνση αυτή οδηγούν και άλλοι παράγοντες.
Κατ' αρχάς, όσο προχωρούν οι πλειστηριασμοί, μειώνεται το "στοκ" των μεγάλων ακινήτων στα οποία στόχευαν αρχικά οι τράπεζες, επιδιώκοντας να "χτυπήσουν" τους στρατηγικούς κακοπληρωτές. Περαιτέρω, αλλάζει από τις 15 Σεπτεμβρίου το πλαίσιο παροχής προστασίας του νόμου Κατσέλη, ενώ στις 31 Δεκεμβρίου του τρέχοντος έτους παύει να ισχύει και η προστασία της πρώτης κατοικίας. Και, κυρίως, οι πλειστηριασμοί θα λαμβάνουν εφεξής μεγαλύτερο μερίδιο στη συμβολή της μείωσης των μη εξυπηρετούμενων δανείων, όσο οι ρυθμίσεις από τις τράπεζες θα περιορίζουν την εμβέλειά τους ή θα αποδεικνύονται αναποτελεσματικές.
Τι ζητά η τρόικα
Η απελευθέρωση του ορίου των πλειστηριασμών θα είναι ένα εξαιρετικά ευαίσθητο κοινωνικό θέμα για την κυβέρνηση που θα κληθεί να το διαχειριστεί και η παράταση της προστασίας της πρώτης κατοικίας αναμένεται να μπει εκ νέου στο τραπέζι των μετα-μνημονιακών συζητήσεων προς τα τέλη του τρέχοντος έτους.
Ωστόσο, τα περιθώρια προδιαγράφονται στενά, αν κρίνει κανείς από τις ευρύτερες αλλαγές που έχει ζητήσει η τρόικα για τη διενέργεια των πλειστηριασμών. Σύμφωνα με τις πληροφορίες, πέραν των αυξημένων ποσοτικών αποτελεσμάτων, οι "θεσμοί" έχουν ζητήσει και ποιοτικά αποτελέσματα, συμπεριλαμβανομένης αναφοράς για τη γεωγραφική κατανομή των πλειστηριασμών.
Η αύξηση του αριθμού των πλειστηριασμών θα λάβει σταδιακά και πιο "κωδικοποιημένα" χαρακτηριστικά, καθώς οι πληροφορίες αναφέρουν πως έχει ξεκινήσει συζήτηση για αναβάθμιση της ηλεκτρονικής πλατφόρμας, έτσι ώστε να διευκολύνεται η αγορά των ακινήτων από τρίτους ενδιαφερόμενους και αυτά να μην καταλήγουν κατά πλειοψηφία στις τράπεζες, όπως συμβαίνει σήμερα.
Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι η τρόικα επισημαίνει πως η πλατφόρμα δεν είναι αρκούντως λειτουργική, διότι "στερείται agents". Ειδικότερα, κάποιος που βγάζει ακίνητο προς πώληση σε πλειστηριασμό (και, αντίστοιχα, ο ενδιαφερόμενος αγοραστής) δεν έχει τις ειδικές πληροφορίες που χρειάζεται ώστε να επιτύχει γόνιμη και επωφελή συναλλαγή. Όπως επισημαίνεται, λείπουν πληροφορίες που παρέχονται στις αντίστοιχες ηλεκτρονικές πλατφόρμες του εξωτερικού και αφορούν τον όροφο του ακινήτου, τον αριθμό δωματίων και τους βοηθητικούς χώρους, φωτογραφία του ακινήτου και ακριβή περιοχή, το είδος του ακινήτου (κατοικία, γραφείο, εμπορικό κέντρο κ.λπ.), υποθήκες-προσημειώσεις που το βαρύνουν, καθώς και το ύψος της οφειλής έναντι της οποίας διενεργείται ο πλειστηριασμός.
Παράλληλα, η τρόικα επισημαίνει ότι το ελληνικό θεσμικό πλαίσιο πάσχει σε σχέση με το εξωτερικό, καθώς η ελληνική νομοθεσία δεν προβλέπει δυνατότητα στον ενδιαφερόμενο αγοραστή να έχει επιτόπια πρόσβαση στο ακίνητο. Σημειώνεται ότι στο εξωτερικό αφαιρούνται από τον οφειλέτη-κάτοχο του ακινήτου που πρόκειται να βγει σε πλειστηριασμό τα κλειδιά του ακινήτου, έτσι ώστε αυτό να είναι προσβάσιμο σε κάθε υποψήφιο αγοραστή.
Οι αλλαγές στην ηλεκτρονική πλατφόρμα των πλειστηριασμών εκτιμάται ότι θα έχουν ολοκληρωθεί μέχρι Ιανουάριο-Φεβρουάριο του 2019 και θα αποτελέσουν το δεύτερο "κύμα" αλλαγών με τις οποίες θα αλλάξει πλήρως το τοπίο για τους πλειστηριασμούς.
Υπενθυμίζεται ότι πρόσφατα ψηφίστηκε η επιτάχυνση της διαδικασίας των πλειστηριασμών και, πλέον, αν ένας πλειστηριασμός κηρυχθεί άγονος, θα διενεργείται νέος μέσα σε 40 ημέρες. Εάν και σε αυτόν δεν γίνει κατακύρωση του ακινήτου, τότε το δικαστήριο θα μπορεί να διατάξει νέο πλειστηριασμό μέσα σε 8 εργάσιμες ημέρες (από 30 ημέρες που προέβλεπε το προηγούμενο καθεστώς) με την ίδια ή κατώτερη τιμή. Δηλαδή, πλέον ένα ακίνητο μπορεί να βγει για τρίτη φορά σε πλειστηριασμό γρηγορότερα, με τη διαδικασία να διαρκεί 48, αντί για 70, ημέρες και σε πολύ χαμηλότερη τιμή.
Σημειώνεται ότι, με συντηρητικές εκτιμήσεις, τα ακίνητα που υπολογίζεται να εκπλειστηριαστούν από τις τράπεζες μέχρι το 2020 ανέρχονται σε 50.000. Από αυτά, 15.000-20.000 ακίνητα θα βγουν σε πλειστηριασμό μέχρι τα τέλη του τρέχοντος έτους (οι τραπεζίτες κάνουν λόγο για 10.000 προγράμματα πλειστηριασμών, με το κάθε πρόγραμμα να περιλαμβάνει 1-2 οριζόντιες ιδιοκτησίες).
