Κατακόρυφη αύξηση στις τιμές των διαμερισμάτων καταγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος για ένα ακόμη τρίμηνο και πλέον ανοίγει διάπλατα ο δρόμος και για την αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων από τον Μάιο του 2020.
Οι σημερινές αντικειμενικές αξίες αποτυπώνουν την κατάσταση που επικρατούσε στην αγορά -και μάλιστα όχι πλήρως- μέχρι και το τέλος του 2017 ή τις αρχές του 2018. Έκτοτε, οι τιμές έχουν ανέβει αισθητά.
Οι υφιστάμενες αντικειμενικές αξίες ενεργοποιήθηκαν στα μέσα του 2018. Έκτοτε, η Τράπεζα της Ελλάδος έχει καταγράψει αύξηση σε ετήσια βάση 2,3% για το γ' τρίμηνο του 2018, 3% για το δ' τρίμηνο της περσινής χρονιάς, +5,3% για το πρώτο τρίμηνο του 2019 και +7,7 για το β' τρίμηνο της φετινής χρονιάς.
Το 3ο τρίμηνο έκλεισε με ρυθμό αύξησης ρεκόρ, +9,1%, κάτι που σημαίνει ότι το 2019 η ανατίμηση θα είναι σαφώς μεγαλύτερη του 6%-7%, ειδικά αν συνεχιστεί με τον ίδιο ρυθμό η άνοδος των τιμών και στο 4ο τρίμηνο του 2019.
Έτσι, όταν οι εκτιμητές ακινήτων παραλάβουν από τις αρχές του χρόνου τη σκυτάλη για να προσδιορίσουν τις νέες τιμές ζώνης της εφορίας και τις φέρουν στο επίπεδο των εμπορικών, είναι πολύ πιθανό ότι θα εισηγηθούν σημαντικές αυξήσεις σε χιλιάδες περιοχές.
Άλλωστε, αυτό περιγράφει «εμμέσως πλην σαφώς» και η πρόσφατη έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής η οποία προϊδεάζει για αύξηση της «φορολογητέας βάσης» των ακινήτων κατά περίπου 20%. Αυτό το ποσοστό μεταφράζεται σε αύξηση της αξίας των ακινήτων σε όρους αντικειμενικών αξιών κατά περίπου 100 δισ. ευρώ.
3.500 περιοχές εκτός
Με την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, αλλά και την επέκταση του συστήματος σε τουλάχιστον 3.500 περιοχές, που σήμερα βρίσκονται εκτός μηχανισμού αντικειμενικών αξιών, ο στόχος είναι να διευρυνθεί η φορολογική βάση επί της οποίας θα επιβάλλονται οι φόροι ακινήτων και ειδικά ο ΕΝΦΙΑ.
Δεδομένου ότι μόνο ο ΕΝΦΙΑ αποδίδει μεσοσταθμικά φόρους 0,4% επί της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, η αύξηση της φορολογητέας ύλης των ακινήτων κατά 100 δισ. ευρώ μπορεί να αποδώσει εισπρακτικά ακόμη και 400 εκατ. ευρώ.
Αυτά τα ποσά -εφόσον προκύψουν- η κυβέρνηση θα επιδιώξει να τα αξιοποιήσει ούτως ώστε να χρηματοδοτήσει τη νέα μείωση των συντελεστών υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ και -αν αποδειχτεί αρκετός ο δημοσιονομικός χώρος- μια πρώτη μείωση της επιβάρυνσης από τον συμπληρωματικό φόρο ακινήτων.
Στον προϋπολογισμό, έχουν εγγραφεί πρόσθετα έσοδα ύψους περίπου 160 εκατ. ευρώ από την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων οπότε και αυτό το ποσό θα πρέπει να διασφαλιστεί από τη διεύρυνση της φορολογικής βάσης.
Τρεις βασικοί λόγοι οδηγούν στην επανεκτίμηση των αξιών
Στην εκτίμηση ότι η τρέχουσα φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων υπολείπεται της εμπορικής κατά τουλάχιστον 100 δισ. ευρώ -ή περίπου κατά 15%-20% σε σχέση με τα σημερινά επίπεδα, δεδομένου ότι η σημερινή αποτίμηση ανέρχεται στα 600 δισ. ευρώ- φέρονται να συμφωνούν και οι εκπρόσωποι των θεσμών οι οποίοι επιθυμούν διακαώς να προχωρεί το σχέδιο της κυβέρνησης για την επανεκτίμηση της αξίας των ακινήτων μέχρι τον Μάιο. Τρεις είναι οι βασικοί λόγοι για τους οποίους εκτιμάται ότι μπορεί να εντοπιστεί αυτή η αξία:
1. Πρώτον, το 2018 που έγινε και η τελευταία αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών, η προηγούμενη κυβέρνηση είχε κάνει κατά το ήμισυ τις απαραίτητες αναπροσαρμογές στις αντικειμενικές αξίες ώστε αυτές να πλησιάσουν τις αντίστοιχες εμπορικές. Τότε, είχε ειπωθεί ότι το δεύτερο μισό θα γινόταν μέσα στο 2019. Με την προκήρυξη των εκλογών, η υπόθεση καθυστέρησε και φτάσαμε τελικώς η εκκρεμότητα να πρέπει να κλείσει μέχρι τα μέσα του 2020 ως «προαπαιτούμενο» της 5ης και της 6ης μεταμνημονιακής αξιολόγησης. Φυσικά, στην αναθεώρηση του 2018 υπήρξαν και περιοχές στις οποίες έγινε μείωση τιμών ζώνης. Σε αυτές τις περιπτώσεις, οι μειώσεις ήταν οι μισές σε σχέση με αυτές που έπρεπε. Και αυτή η εκκρεμότητα θα λυθεί τώρα, κάτι που σημαίνει ότι θα υπάρξουν και τιμές ζώνης στις οποίες θα υπάρξει μείωση.
2. Δεύτερον, στις 3.500 περιοχές που σήμερα είναι εκτός αντικειμενικού συστήματος και το υπουργείο Οικονομικών θέλει να τις εντάξει -προετοιμάζοντας φυσικά τους αντίστοιχους χάρτες καθώς η ένταξη μιας περιοχής είναι μια επίπονη και χρονοβόρα διαδικασία- κρύβονται ακίνητα αξίας εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ τα οποία σήμερα υποεκτιμώνται στα χαρτιά της εφορίας, είτε γιατί ακολουθείται το συγκριτικό σύστημα είτε γιατί οι περιοχές αυτές παίρνουν τη χαμηλότερη όμορη τιμή ζώνης. Ο υπουργός Οικονομικών έχει ξεκαθαρίσει ότι η «άσκηση» που έχει ζητηθεί να λυθεί μέχρι τον Μάιο από τους ειδικούς, έχει να κάνει με την επέκταση του αντικειμενικού συστήματος και δεν θα αφορά την αύξηση των φορολογητέων αξιών και για τα αγροτεμάχια. Σε κάθε περίπτωση, και μόνο η επέκταση του αντικειμενικού συστήματος σε αυτές τις 3.500 περιοχές, πολλές από τις οποίες βρίσκονται και στα μεγάλα αστικά κέντρα όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη, θα προσθέσει αρκετά δισ. ευρώ στη στατιστική της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων.
3. Ο τρίτος λόγος είναι ότι έχει ήδη αρχίσει να καταγράφεται ανατιμητική τάση στις αξίες των ακινήτων. Μόλις προ ημερών, η Τράπεζα της Ελλάδος ανακοίνωσε σημαντική αύξηση στους δείκτες τιμών των επαγγελματικών ακινήτων για το α' εξάμηνο του 2019. Στους γραφειακούς χώρους καταγράφηκαν αυξήσεις 2,2% και στα καταστήματα, αυξήσεις 4,2%. Χθες, η ΤτΕ ανακοίνωσε και την πορεία τιμών για τα οικιστικά ακίνητα.
Αύξηση 9,1% στα διαμερίσματα στο γ' τρίμηνο
Με βάση τα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί από τα πιστωτικά ιδρύματα, εκτιμάται ότι το γ' τρίμηνο του 2019 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 9,1% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2018. Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, το α' και το β' τρίμηνο του 2019 η αύξηση σε σχέση με τα αντίστοιχα τρίμηνα του 2018 διαμορφώθηκε σε 5,3% και 7,7% αντίστοιχα, ενώ για το σύνολο του 2018 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 1,8%.
Η αύξηση των τιμών το γ' τρίμηνο του 2019 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2018 ήταν 9,0% για τα «νέα» διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας έως 5 ετών, και 9,2% για τα «παλαιά», δηλ. ηλικίας άνω των 5 ετών. Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, για το 2018 ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών για τα «νέα» και τα «παλαιά» διαμερίσματα ήταν 2,0% και 1,6% αντίστοιχα.
Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το γ' τρίμηνο του 2019 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2018 ήταν 11,9% στην Αθήνα, 8,5% στη Θεσσαλονίκη, 6,9% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 6,3% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, για το 2018 η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2017 ήταν 2,8%, 1,1%, 0,8% και 1,1% αντίστοιχα. Τέλος, για το σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας, το γ' τρίμηνο του 2019 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν αυξημένες κατά 9,3% σε σύγκριση με το γ' τρίμηνο του 2018, ενώ, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, για το 2018 η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε σε 1,8%.
