ΜΕΙΩΣΗ ΤΙΜΩΝ στα ακίνητα

Με νέα δραματική υποχώρηση στις τιμές των ακινήτων κατά μέσο όρο γύρω στο 10%, αλλά σε πολλές περιοχές πάνω από 20% έκλεισε το 2014, διαψεύδοντας τις αρχικές προβλέψεις των ειδικών για χρoνιά εξισορρόπησης των τιμών και αύξησης της ζήτησης, ώστε από το πρώτο εξάμηνο του 2015 να ξεκινήσει η ανάκαμψη της κτηματαγοράς.




Για τη νέα χρονιά οι ειδικοί της κτηματαγοράς εκφράζουν συγκρατημένη αισιοδοξία ότι μπορεί να έχει πιάσει «πάτο» ο κλάδος και να ξεκινήσει μια δειλή ανάκαμψη.

Ωστόσο, η οικονομική αβεβαιότητα, που ενδεχομένως να κρατήσει αρκετούς μήνες, δεν ευνοεί την «έκρηξη» της ζήτησης και την αύξηση των τιμών.

Οι φόβοι που εκφράζουν εντοπίζονται αφενός στην αδυναμία του τραπεζικού συστήματος να χορηγήσει δάνεια, αλλά ταυτόχρονα και στο ελάχιστο ενδιαφέρον για δανεισμό και αφετέρου στην αύξηση των προσφερόμενων προς πώληση ακινήτων. Επειτα από μία 6ετία δραματικής ύφεσης στο ελληνικό real estate, υπάρχουν πλέον ακίνητα που έχουν απαξιωθεί σε απίστευτο βαθμό ώστε να προσφέρονται ακόμη και... δωρεάν, αλλά να μην υπάρχουν ενδιαφερόμενοι να αναλάβουν τα έξοδα συντήρησης και τους φόρους.
Μεγάλες προσφορές στα ακίνητα - Πόσο κοστίζουν σήμερα τα διαμερίσματα (πίνακες)

Προσφορές
Ειδικά στο κέντρο της Αθήνας η κατάσταση χαρακτηρίζεται δραματική, καθώς το 2014 ανέδειξε περιπτώσεις προσφοράς ακινήτων που μέχρι πριν από λίγα χρόνια θεωρούνταν αδιανόητες. Σπίτια με 3.000 ευρώ, όσο δηλαδή κάνει μόλις ένα τετραγωνικό μέτρο στα βόρεια προάστια, ασφαλώς προκαλεί σοκ σε χιλιάδες ιδιοκτήτες που έδωσαν μια περιουσία πριν από μερικά χρόνια και σήμερα έχουν χάσει την αξία τους.

Χαρακτηριστικές αγγελίες είναι οι εξής: Στην Κυψέλη, ημιυπόγεια γκαρσονιέρα 20 τ.μ. με αυλή έχει αρχική τιμή 3.000 ευρώ, δηλαδή προσφέρεται αντί 150 ευρώ/τ.μ., στούντιο 5ου ορόφου 15 τ.μ. στους Αμπελόκηπους, κατασκευής 1977, πωλείται... 10.000 ευρώ. Γκαρσονιέρα 7ου ορόφου 12 τ.μ. στην Πλατεία Αττικής πωλείται 6.500 ευρώ. Διαμέρισμα 30 τ.μ. στο κέντρο της Θεσσαλονίκης πωλείται μόλις 7.500 ευρώ. Ημιυπόγειο 40 τ.μ. πάλι στη συμπρωτεύουσα δίνεται 10.000 ευρώ.

Από την άλλη, παντελής είναι τους τελευταίους μήνες -και θα συνεχιστεί το επόμενο διάστημα- η ζήτηση από ξένους για ελληνικά ακίνητα. Σύμφωνα με κτηματομεσιτικά γραφεία με πελάτες στο εξωτερικό, το πρώτο πράγμα που ρωτούν οι ξένοι είναι πότε θα ξεκαθαρίσει η πολιτική αβεβαιότητα στην Ελλάδα και πότε θα σταθεροποιηθεί η οικονομία.

«Δυστυχώς, η ξαφνική αυτή αρνητική δημοσιότητα σταμάτησε τις δουλειές που ήταν έτοιμες να κλείσουν. Οι ξένοι απεχθάνονται τις αναταράξεις, θέλουν ομαλότητα στην οικονομία και αυτήν τη στιγμή η Ελλάδα δεν προσφέρει τη σιγουριά που οι ίδιοι επιθυμούν. Επιστρέψαμε στα επίπεδα του 2011 και 2012, όπου η χώρα μας δεν ήταν προορισμός για επενδύσεις σε κανέναν τομέα», επισημαίνει στέλεχος εταιρείας με γραφεία στο Λονδίνο. Αλλος σύμβουλος ακινήτων που φέρνει Κινέζους επενδυτές στην Ελλάδα αναφέρει ότι «ξαφνικά πάγωσε η ζήτηση. Οι πελάτες ρωτούν, βλέπουν ότι υπάρχουν ευκαιρίες, όμως διαβάζουν και για τα όσα συμβαίνουν στη χώρα μας και δεν προχωρούν σε συμβόλαια».

Το «πάγωμα» της κτηματαγοράς και την αναβολή της ανάκαμψης για ένα με δύο χρόνια. Αν και αναφέρει ότι οι πτωτικές τάσεις των τιμών θα γίνονται με πιο συγκρατημένους ρυθμούς, όμως η ανάκαμψη θα έρθει με σχετική καθυστέρηση, επειδή εξαρτάται κυρίως από την ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος, την αύξηση της απασχόλησης αλλά και τη βελτίωση των συνθηκών χρηματοδότησης από το τραπεζικό σύστημα.

Η ΤτΕ, με βάση τα δικά της στοιχεία, εκτιμά πως οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν 7,8% τους πρώτους 9 μήνες του 2014 έναντι μείωσης κατά 10,9% το 2013. Σωρευτικά από το 2008 έως το γ' τρίμηνο φέτος οι τιμές μειώθηκαν κατά 37,1% και η μεγαλύτερη μείωση καταγράφεται σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη καθώς και στα παλαιότερα και μεγαλύτερου εμβαδού ακίνητα στις ακριβές περιοχές της χώρας.

Ζημιές
Επομένως, σύμφωνα με την ΤτΕ, χάθηκαν σε 6 χρόνια 4 στα 10 ευρώ από την αξία των ακινήτων. Ομως, η κατάσταση στην αγορά είναι πολύ χειρότερη και, σύμφωνα με μεσίτες, η πτώση σωρρευτικά μπορεί να ξεπερνά το 50% κατά μέσο όρο.

Παράλληλα, σύμφωνα με παγκόσμια έρευνα του δικτύου Global Property Guide, η ελληνική αγορά ήταν στο τρίτο τρίμηνο η δεύτερη χειρότερη αγορά μετά από αυτή της Ουκρανίας που βρίσκεται σε πόλεμο. Στο Κίεβο οι τιμές υποχώρησαν κατά το τρίτο τρίμηνο 8,76%, ενώ στην Αθήνα καταγράφηκε πτώση 7,72%.

ΕΡΓΟΛΑΒΟΙ
Πωλήσεις κατοικιών με 240 μηνιαίες άτοκες δόσεις

Πολλά ακίνητα που έχουν μείνει στα αζήτητα για περισσότερο από μία πενταετία πωλούνται με μεγάλες εκπτώσεις από κατασκευαστές.

Η επιβάρυνση από τον ΕΝΦΙΑ έχει οδηγήσει εργολάβους να «σκοτώνουν» καινούργια ακίνητα ακόμη και κάτω από το κόστος κατασκευής, με 900 ευρώ/τ.μ. ενώ προσφέρουν δωρεάν αποθήκες ή πάρκινγκ και κάνουν «δώρο» το συμβολαιογραφικό κόστος.

Σε μια προσπάθεια προσέλκυσης πελατών υπάρχουν εταιρείες που έχουν επιστρέψει στις? συναλλαγματικές. Δηλαδή παίζουν τον ρόλο του τραπεζίτη ζητώντας μια προκαταβολή από τον πελάτη και το υπόλοιπο ποσό να πληρωθεί σε πολλές άτοκες δόσεις, σαν μηνιαίο ενοίκιο.

Παράδειγμα
Για παράδειγμα η εταιρεία Ρουσσουνέλος για νεόδμητο δυάρι ζητά μετρητά 20.000 ευρώ και εξόφληση έως 20 έτη με μηνιαία δόση 300 ευρώ. Ακόμη για τριάρι ζητά 30.000 ευρώ προκαταβολή και από 400 ευρώ τον μήνα δόση χωρίς τη μεσολάβηση τράπεζας.

Σε γενικές γραμμές, όσοι αναζητούν ευκαιρίες, μπορούν να βρουν νεόδμητα με τιμές από 1.000 ευρώ/τ.μ. και μεταχειρισμένα σε εξαιρετική κατάσταση από 300 ευρώ/τ.μ. Υπάρχουν φυσικά και οι τιμές ? σοκ με υπόγεια διαμερίσματα από 100 ευρώ/τ.μ. Στα φθηνά ακίνητα, μέχρι το πολύ 100.000 ευρώ ποντάρουν και οι ειδικοί καθώς βλέπουν μια τάση για αγορές από όσους έχουν ρευστό και φοβούνται να το αφήνουν στις τράπεζες.

Σύμφωνα με τον σύμβουλο ακινήτων, Αθ. Λίγγο, ιδιοκτήτη της εταιρείας Lead&Co, «υπάρχουν αρκετοί πελάτες που θέλουν να αγοράσουν κάποιο σπιτάκι ή οικόπεδο φοβούμενοι ότι μπορεί να χάσουν τα χρήματα που μάζεψαν με πολύ κόπο. Εχω πέντε ? έξι συμβόλαια έτοιμα για μετά τις γιορτές», επισημαίνει.

Η ζήτηση, πάντως, περιορίζεται σε μικρά και φθηνά ακίνητα και κατά κύριο λόγο παλαιά με τα νεόδμητα να μην παρουσιάζουν κάποια κινητικότητα. Αν και σε περιόδους κρίσης οι επενδυτές «παρκάρουν» τα χρήματά τους σε ασφαλή καταφύγια όπως τα ακίνητα, αυτό μπορεί να συμβεί μόνο για μικρές κατοικίες αξίας από 20 έως 60 χιλιάδες ευρώ.

Σημαντική είναι η πτώση στις τιμές των οικοπέδων, κυρίως στην Αττική. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της εταιρείας E-Real Estates, υπάρχουν μειώσεις έως και 75% σε σύγκριση με τα προ κρίσης επίπεδα.

Η μεγαλύτερη υποχώρηση καταγράφεται σε ακριβές περιοχές όπως π.χ. η Εκάλη όπου το 2009 το τετραγωνικό μέτρο κόστιζε 4.300 ευρώ και ποσοστό αντιπαροχής 60%, σήμερα το κόστος δεν ξεπερνά τα 1.550 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Ακόμη, στον Διόνυσο η πτώση για ορισμένα κομμάτια γης άγγιξε το 70%. Στον Χολαργό από τα 3.600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο σήμερα η τιμή δεν ξεπερνά τα 1.150 ευρώ, ενώ στην Κηφισιά οι τιμές έχουν φτάσει στα 1.000 ευρώ ανά τ.μ. όταν κάποτε είχαν αγγίξει τις 3.000, πτώση που αγγίζει το 70%. Στη Γλυφάδα το 2009 το κόστος απόκτησης οικοπέδου ήταν στις 2.300 ευρώ/τ.μ. και σήμερα δεν ξεπερνά τα 1.250 ευρ/τ.μ.

Οικόπεδα
Οι ιδιώτες αγοραστές ενδιαφέρονται, όμως, κυρίως για μικρά οικόπεδα (200 - 300 τ.μ.), ενώ δείχνουν προτίμηση για τις περιοχές της ανατολικής Αττικής (Μεσόγεια).

Ο λόγος επιλογής των Μεσογείων είναι οι νέες γραμμές του μετρό και του προαστιακού. Οι τιμές στα Μεσόγεια ακολουθούν την πτωτική τάση όπως η πλειονότητα των περιοχών της Αττικής.