Χιλιάδες φορολογούμενοι προχώρησαν έως και το 2010 στην πώληση κάποιου ακινήτου. Στη συντριπτική τους πλειονότητα οι αγοραπωλησίες έγιναν με συμβόλαια και δηλώσεις φόρου μεταβίβασης που εμφάνισαν ως τίμημα μόνο την αντικειμενική αξία του ακινήτου και όχι το πραγματικό ποσό που κατέβαλε ο αγοραστής.
Η πρακτική αυτή συνέφερε κατά κύριο λόγο τον αγοραστή ο οποίος γλίτωνε φόρο μεταβίβασης που υπολογιζόταν με συντελεστή 8-10% ενώ κάλυπτε και πιο εύκολα το τεκμήριο απόκτησης περιουσιακού στοιχείου, το λεγόμενο πόθεν έσχες.
Ωστόσο, με την κατάργηση του τραπεζικού απορρήτου και τη διενέργεια των ελέγχων για τη λεγόμενη αδικαιολόγητη προσαύξηση περιουσίας πολλοί φορολογούμενοι βρέθηκαν στη δυσάρεστη θέση να πρέπει να δικαιολογήσουν τα ποσά που εισέπραξαν πέραν του τιμήματος που αναγράφηκε στο συμβόλαιο, δηλαδή τα λεγόμενα "μαύρα" από την πώληση ακινήτου.
Στις περιπτώσεις που ο πωλητής του ακινήτου είχε εισπράξει την ημέρα της μεταβίβασης το σύνολο του ποσού μέσω του τραπεζικού συστήματος, δηλαδή με επιταγή ή πίστωση σε τραπεζικό του λογαριασμό είχε και έχει τη δυνατότητα να γλιτώσει σημαντικό μέρος του πρόσθετου φόρου για την αδικαιολόγητη προσαύξηση περιουσίας. Αν ένα ποσό θεωρηθεί ως αδικαιολόγητη προσαύξηση περιουσίας τότε θεωρείται ότι αποκτήθηκε από επιχειρηματική δραστηριότητα και επιβάλλεται σχεδόν το ισόποσο σε πρόσθετους φόρους, πρόστιμα και τόκους. Αν όμως ο πωλητής του ακινήτου προχωρήσει σε υποβολή τροποποιητικής δήλωσης φόρου μεταβίβασης εμφανίζοντας το σύνολο του τιμήματος που εισέπραξε. Η πρακτική αυτή συμφέρει διότι ο φόρος μεταβίβασης στη χειρότερη περίπτωση υπολογίζεται με συντελεστή 10% και στην καλύτερη με συντελεστή 3% (για μεταβιβάσεις ακινήτων που διενεργήθηκαν μετά το 2014).
Με απόφασή του το Συμβούλιο της Επικρατείας (2607/2018) έβαλε περιορισμούς στη συγκεκριμένη πρακτική. Με την απόφαση το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι ο φορολογούμενος φέρει την ευθύνη να αποδείξει ότι πράγματι το τίμημα που εισέπραξε ήταν υψηλότερο από αυτό που αναγράφηκε στο συμβόλαιο. Μάλιστα με την απόφαση ξεκαθαρίζεται ότι η επίκληση από τον φορολογούμενο των μετρητών που διαθέτει και αποτελούν τα "μαύρα" που έλαβε για την πώληση του ακινήτου του δεν μπορεί να γίνει δεκτή από τη φορολογική αρχή. Στην πράξη, αυτό που έκρινε το ΣτΕ είναι ότι το τίμημα που αφορά στα λεγόμενα "μαύρα" θα πρέπει να αποδεικνύεται ότι αφορά στη μεταβίβαση του ακινήτου. Δεν μπορεί δηλαδή να γίνει η επίκληση των μετρητών από την πώληση του ακινήτου αν αυτά δεν έχουν καταγραφεί με κάποιον τρόπο (π,χ, κατάθεσή τους σε τραπεζικό λογαριασμό, αγορά άλλου περιουσιακού στοιχείου κλπ).
Το σκεπτικό της επίμαχης απόφασης του ΣτΕ έχει ως εξής: "ο φορολογούμενος ο οποίος επικαλείται έναντι (των διαπιστώσεων) του φορολογικού ελέγχου ή με ενδικοφανή προσφυγή του το μεταγενέστερο (διορθωτικό ως προς το τίμημα) συμβόλαιο, προκειμένου να αποφύγει ή να αμφισβητήσει την επιβολή σε βάρος του φόρου εισοδήματος από την άσκηση επιχείρησης αγοραπωλησίας ακινήτων, φέρει το βάρος να αποδείξει ότι το αναγραφόμενο στο μεταγενέστερο συμβόλαιο τίμημα είναι το πραγματικό, ήτοι το αληθώς καταβληθέν. Ειδικότερα, η σύνταξη τέτοιου συμβολαίου, με την οποία το τίμημα της αγοραπωλησίας διορθώνεται σε ποσό πολύ μεγαλύτερο του αναφερόμενου στο αρχικό συμβόλαιο και η οποία λαμβάνει χώρα μετά την έναρξη του φορολογικού ελέγχου και, μάλιστα, μετά την κοινοποίηση στον φορολογούμενο σημειώματος με τις διαπιστώσεις του ελέγχου, όπως συνέβη στην κρινόμενη υπόθεση, δημιουργεί (μαχητό, αλλά ισχυρό) τεκμήριο ότι η επίμαχη διόρθωση δεν ανταποκρίνεται στην οικονομική πραγματικότητα, παρά συνιστά μεθόδευση, μέσω της οποίας επιχειρείται η (όψιμη) διαμόρφωση μιας επίπλαστης κατάστασης, ώστε να αποτραπεί ο καταλογισμός του ποσού του αναλογούντος, στην περίπτωση άσκησης επιχείρησης αγοραπωλησίας ακινήτων, φόρου εισοδήματος (και του συναφούς πρόσθετου φόρου), το οποίο, όπως εν προκειμένω, είναι σαφώς μεγαλύτερο του φόρου μεταβίβασης ακινήτων που οφείλεται συνεπεία της ανωτέρω διόρθωσης του τιμήματος. Εξάλλου, το ως άνω τεκμήριο μπορεί να καταρριφθεί από τον ενδιαφερόμενο φορολογούμενο μόνο δια της επίκλησης και προσκόμισης στοιχείων που αποδεικνύουν ότι πράγματι καταβλήθηκε το αναγραφέν στο μεταγενέστερο συμβόλαιο τίμημα, όχι όμως με την διατύπωση εκ μέρους του ισχυρισμού περί της οικονομικής δυνατότητάς του για πληρωμή τοις μετρητοίς του αντίστοιχου ποσού, το οποίο, μάλιστα, ενδέχεται να ανέρχεται, όπως εν προκειμένω, σε εκατομμύρια ευρώ. Συνεπώς, η τοιαύτη διόρθωση νομίμως, κατ’ αρχήν, απορρίπτεται από τη φορολογική Διοίκηση, κατά τον προσδιορισμό του φόρου εισοδήματος από την άσκηση επιχείρησης αγοραπωλησίας ακινήτων και, περαιτέρω, σε περίπτωση άσκησης ένδικης προσφυγής κατά της οικείας καταλογιστικής πράξης, από το διοικητικό δικαστήριο, χωρίς να ασκεί συναφώς επιρροή η αντιμετώπιση της περίπτωσης από πλευράς φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων".
Η πρακτική αυτή συνέφερε κατά κύριο λόγο τον αγοραστή ο οποίος γλίτωνε φόρο μεταβίβασης που υπολογιζόταν με συντελεστή 8-10% ενώ κάλυπτε και πιο εύκολα το τεκμήριο απόκτησης περιουσιακού στοιχείου, το λεγόμενο πόθεν έσχες.
Ωστόσο, με την κατάργηση του τραπεζικού απορρήτου και τη διενέργεια των ελέγχων για τη λεγόμενη αδικαιολόγητη προσαύξηση περιουσίας πολλοί φορολογούμενοι βρέθηκαν στη δυσάρεστη θέση να πρέπει να δικαιολογήσουν τα ποσά που εισέπραξαν πέραν του τιμήματος που αναγράφηκε στο συμβόλαιο, δηλαδή τα λεγόμενα "μαύρα" από την πώληση ακινήτου.
Στις περιπτώσεις που ο πωλητής του ακινήτου είχε εισπράξει την ημέρα της μεταβίβασης το σύνολο του ποσού μέσω του τραπεζικού συστήματος, δηλαδή με επιταγή ή πίστωση σε τραπεζικό του λογαριασμό είχε και έχει τη δυνατότητα να γλιτώσει σημαντικό μέρος του πρόσθετου φόρου για την αδικαιολόγητη προσαύξηση περιουσίας. Αν ένα ποσό θεωρηθεί ως αδικαιολόγητη προσαύξηση περιουσίας τότε θεωρείται ότι αποκτήθηκε από επιχειρηματική δραστηριότητα και επιβάλλεται σχεδόν το ισόποσο σε πρόσθετους φόρους, πρόστιμα και τόκους. Αν όμως ο πωλητής του ακινήτου προχωρήσει σε υποβολή τροποποιητικής δήλωσης φόρου μεταβίβασης εμφανίζοντας το σύνολο του τιμήματος που εισέπραξε. Η πρακτική αυτή συμφέρει διότι ο φόρος μεταβίβασης στη χειρότερη περίπτωση υπολογίζεται με συντελεστή 10% και στην καλύτερη με συντελεστή 3% (για μεταβιβάσεις ακινήτων που διενεργήθηκαν μετά το 2014).
Με απόφασή του το Συμβούλιο της Επικρατείας (2607/2018) έβαλε περιορισμούς στη συγκεκριμένη πρακτική. Με την απόφαση το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι ο φορολογούμενος φέρει την ευθύνη να αποδείξει ότι πράγματι το τίμημα που εισέπραξε ήταν υψηλότερο από αυτό που αναγράφηκε στο συμβόλαιο. Μάλιστα με την απόφαση ξεκαθαρίζεται ότι η επίκληση από τον φορολογούμενο των μετρητών που διαθέτει και αποτελούν τα "μαύρα" που έλαβε για την πώληση του ακινήτου του δεν μπορεί να γίνει δεκτή από τη φορολογική αρχή. Στην πράξη, αυτό που έκρινε το ΣτΕ είναι ότι το τίμημα που αφορά στα λεγόμενα "μαύρα" θα πρέπει να αποδεικνύεται ότι αφορά στη μεταβίβαση του ακινήτου. Δεν μπορεί δηλαδή να γίνει η επίκληση των μετρητών από την πώληση του ακινήτου αν αυτά δεν έχουν καταγραφεί με κάποιον τρόπο (π,χ, κατάθεσή τους σε τραπεζικό λογαριασμό, αγορά άλλου περιουσιακού στοιχείου κλπ).
Το σκεπτικό της επίμαχης απόφασης του ΣτΕ έχει ως εξής: "ο φορολογούμενος ο οποίος επικαλείται έναντι (των διαπιστώσεων) του φορολογικού ελέγχου ή με ενδικοφανή προσφυγή του το μεταγενέστερο (διορθωτικό ως προς το τίμημα) συμβόλαιο, προκειμένου να αποφύγει ή να αμφισβητήσει την επιβολή σε βάρος του φόρου εισοδήματος από την άσκηση επιχείρησης αγοραπωλησίας ακινήτων, φέρει το βάρος να αποδείξει ότι το αναγραφόμενο στο μεταγενέστερο συμβόλαιο τίμημα είναι το πραγματικό, ήτοι το αληθώς καταβληθέν. Ειδικότερα, η σύνταξη τέτοιου συμβολαίου, με την οποία το τίμημα της αγοραπωλησίας διορθώνεται σε ποσό πολύ μεγαλύτερο του αναφερόμενου στο αρχικό συμβόλαιο και η οποία λαμβάνει χώρα μετά την έναρξη του φορολογικού ελέγχου και, μάλιστα, μετά την κοινοποίηση στον φορολογούμενο σημειώματος με τις διαπιστώσεις του ελέγχου, όπως συνέβη στην κρινόμενη υπόθεση, δημιουργεί (μαχητό, αλλά ισχυρό) τεκμήριο ότι η επίμαχη διόρθωση δεν ανταποκρίνεται στην οικονομική πραγματικότητα, παρά συνιστά μεθόδευση, μέσω της οποίας επιχειρείται η (όψιμη) διαμόρφωση μιας επίπλαστης κατάστασης, ώστε να αποτραπεί ο καταλογισμός του ποσού του αναλογούντος, στην περίπτωση άσκησης επιχείρησης αγοραπωλησίας ακινήτων, φόρου εισοδήματος (και του συναφούς πρόσθετου φόρου), το οποίο, όπως εν προκειμένω, είναι σαφώς μεγαλύτερο του φόρου μεταβίβασης ακινήτων που οφείλεται συνεπεία της ανωτέρω διόρθωσης του τιμήματος. Εξάλλου, το ως άνω τεκμήριο μπορεί να καταρριφθεί από τον ενδιαφερόμενο φορολογούμενο μόνο δια της επίκλησης και προσκόμισης στοιχείων που αποδεικνύουν ότι πράγματι καταβλήθηκε το αναγραφέν στο μεταγενέστερο συμβόλαιο τίμημα, όχι όμως με την διατύπωση εκ μέρους του ισχυρισμού περί της οικονομικής δυνατότητάς του για πληρωμή τοις μετρητοίς του αντίστοιχου ποσού, το οποίο, μάλιστα, ενδέχεται να ανέρχεται, όπως εν προκειμένω, σε εκατομμύρια ευρώ. Συνεπώς, η τοιαύτη διόρθωση νομίμως, κατ’ αρχήν, απορρίπτεται από τη φορολογική Διοίκηση, κατά τον προσδιορισμό του φόρου εισοδήματος από την άσκηση επιχείρησης αγοραπωλησίας ακινήτων και, περαιτέρω, σε περίπτωση άσκησης ένδικης προσφυγής κατά της οικείας καταλογιστικής πράξης, από το διοικητικό δικαστήριο, χωρίς να ασκεί συναφώς επιρροή η αντιμετώπιση της περίπτωσης από πλευράς φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων".
