H βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσω διαδικτυακών πλατφορμών γνωρίζει πολύ μεγάλη άνθηση, καθώς αποτελεί έναν πολύ εύκολο τρόπο προκειμένου να ενισχύσουν ιδιοκτήτες το εισόδημά τους από ακίνητα που δεν ιδιοχρησιμοποιούν.
Ωστόσο, η συγκεκριμένη αγορά έχει ρυθμιστεί από το κράτος τόσο όσον αφορά τον τρόπο παροχής των σχετικών υπηρεσιών όσο και το πώς φορολογείται το σχετικό εισόδημα. Με βάση όσα προβλέπονται από τη φορολογική νομοθεσία, το εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις φορολογείται με τον ίδιο τρόπο που φορολογείται το εισόδημα από εκμίσθωση ακινήτων, δηλαδή με συντελεστές από 15% έως 45%, καθώς και εισφορά αλληλεγγύης. Όσοι εκμισθώνουν ακίνητα βάσει των ψηφιακών πλατφορμών θα πρέπει να εγγραφούν στο ειδικό ηλεκτρονικό μητρώο μέσω Τaxis, ενώ θα πρέπει να αποκτήσουν μητρώο και για κάθε ακίνητο που εκμισθώνουν. Παράλληλα, θα πρέπει να δηλώνουν ηλεκτρονικά και κάθε βραχυχρόνια μίσθωση που συνάπτεται μέσω ψηφιακών πλατφορμών. Για παραβάσεις της νομοθεσίας αναφορικά με τη δήλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων προβλέπονται πρόστιμα που φτάνουν τα 5.000 ευρώ.
Ας δούμε τις κυριότερες ερωτήσεις και απαντήσεις:
Πότε μια μίσθωση ακινήτου ορίζεται ως βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;
Οι διατάξεις του άρ. 111 του ν. 4446/2016 και του άρ. 39Α του ν. 4172/2013 αναφέρονται αποκλειστικά και μόνο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις που πραγματοποιούνται στο πλαίσιο της "οικονομίας του διαμοιρασμού", δηλαδή μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους και όταν δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Ειδικά για την περίπτωση της "Βραχυχρόνιας Μίσθωσης", "ψηφιακές πλατφόρμες" νοούνται όσες παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για τη σύναψη της μίσθωσης ηλεκτρονικά και δεν περιορίζονται στην προβολή του "ακινήτου". Επομένως, τυχόν βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω πλατφόρμας δεν υπάγονται στις συγκεκριμένες διατάξεις και αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις, εκτός εάν συνοδεύονται από παρεπόμενες υπηρεσίες, οπότε αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα (ΠΟΛ. 1187/2017).
Εάν κάποιος εκμισθώσει το ακίνητό του με βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά δεν το κάνει μέσω ψηφιακών πλατφορμών, πρέπει να εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής;
Όχι. Πρακτικά, αυτές οι μισθώσεις δηλώνονται με Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
Ισχύουν άλλοι περιορισμοί έκτος από τη χρονική διάρκεια μίσθωσης μικρότερη του έτους και της αποκλειστικής παροχής κλινοσκεπασμάτων;
Όχι, εκτός εάν τεθούν μελλοντικά, με κοινή απόφαση των υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού.
Πώς φορολογείται το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;
Θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται με συντελεστή 15% για εισόδημα έως 12.000 ευρώ, με 35% για εισόδημα από 12.001 έως 35.000 ευρώ και με συντελεστή 45% για εισόδημα από 35.000 ευρώ και άνω. Επίσης, επιβάλλεται και εισφορά αλληλεγγύης.
Υπάγεται σε ΦΠΑ το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση;
Όχι.
Ποιος μπορεί να είναι Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης;
Καταρχήν ορίζεται ότι Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (στο εξής "Διαχειριστής Ακινήτου") είναι το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα που αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωσή του και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου μπορεί να είναι: α) ο κύριος του ακινήτου β) ο επικαρπωτής γ) ο υπεκμισθωτής δ) τρίτος, όπου περιλαμβάνονται αποκλειστικά οι εξής περιπτώσεις:
- ο κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς
- ο εκκαθαριστής κληρονομιάς
- ο εκτελεστής διαθήκης
- ο σύνδικος πτώχευσης
- ο προσωρινός διαχειριστής
-ο μεσεγγυούχος
- ο επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση.
Πώς μπορεί ο διαχειριστής ακινήτου να πραγματοποιεί βραχυχρόνιες μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;
Προκειμένου ο διαχειριστής ακινήτου να πραγματοποιεί βραχυχρόνιες μισθώσεις, θα πρέπει: α) Να εισέλθει με τους προσωπικούς του κωδικούς Taxisnet στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής που τηρείται στον ιστότοπο www.aade.gr, ώστε να καταχωρίσει το ακίνητο και να αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Διευκρινίζεται ότι η καταχώριση πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο "Ακίνητο", όπως αυτό ορίζεται στην ΠΟΛ. 1187/2017. β) Να αναρτά τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής. γ) Να υποβάλλει τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο. δ) Να καταχωρίζει συγκεντρωτική, ανά ακίνητο, Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι την τελευταία ημέρα του τρίτου μήνα από την έναρξη λειτουργίας της εφαρμογής του "Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής", όπου θα συμπεριλαμβάνει όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που έχουν συναφθεί από 1/1/2018 έως και την ημερομηνία έναρξης της εφαρμογής του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Πώς ένας Διαχειριστής Ακινήτου που είναι ο ιδιοκτήτης του αποκτά Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ);
Η διαδικασία γίνεται ηλεκτρονικά από τον ιδιοκτήτη με τους προσωπικούς κωδικούς πρόσβασης Taxisnet. Τα στοιχεία που απαιτούνται για να χορηγηθεί ο ΑΜΑ είναι ο ΑΤΑΚ του ακινήτου και, για τις περιπτώσεις τμηματικής μίσθωσης, τα σχετικά τ.μ.
Εκτός από φυσικό πρόσωπο, μπορεί ένα νομικό πρόσωπο να είναι διαχειριστής ακινήτου;
Ναι, διαχειριστής ακινήτου μπορεί να είναι και νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, ενεργώντας για λογαριασμό του ο νόμιμος εκπρόσωπος ή εξουσιοδοτημένος λογιστής.
Πώς ένας διαχειριστής ακινήτου - μη ιδιοκτήτης αποκτά Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ);
Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης του ακινήτου (ή έστω ένας από τους συνιδιοκτήτες) πρέπει να υποβάλει Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας. Στη συγκεκριμένη δήλωση πρέπει ο ιδιοκτήτης να επιλέξει το σχετικό πεδίο με το οποίο παραχωρεί το δικαίωμα υπεκμίσθωσης για βραχυχρόνια μίσθωση βάσει των διατάξεων του άρ. 111 του ν. 4446/2016, όπως ισχύει, και να καταχωρίσει τον ΑΤΑΚ του ακινήτου. Στη συνέχεια ο διαχειριστής ακινήτου - μη ιδιοκτήτης με τη χρήση των προσωπικών του κωδικών Taxisnet και, αφού επιλέξει την ιδιότητα του υπεκμισθωτή, θα καταχωρίσει το "Ακίνητο" στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής. Τα στοιχεία που απαιτούνται για να του χορηγηθεί ο ΑΜΑ είναι ο Αριθμός της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας που υπέβαλε ο ιδιοκτήτης. Στην περίπτωση που υπάρχουν περισσότεροι του ενός μισθωτές στη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, αυτό συνεπάγεται ότι ο καθένας από τους παραπάνω μπορεί να εγγραφεί στο μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης και να πάρει ΑΜΑ με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο θα αναρτάται από τον καθέναν των μισθωτών σε διαφορετική πλατφόρμα.
Ωστόσο, η συγκεκριμένη αγορά έχει ρυθμιστεί από το κράτος τόσο όσον αφορά τον τρόπο παροχής των σχετικών υπηρεσιών όσο και το πώς φορολογείται το σχετικό εισόδημα. Με βάση όσα προβλέπονται από τη φορολογική νομοθεσία, το εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις φορολογείται με τον ίδιο τρόπο που φορολογείται το εισόδημα από εκμίσθωση ακινήτων, δηλαδή με συντελεστές από 15% έως 45%, καθώς και εισφορά αλληλεγγύης. Όσοι εκμισθώνουν ακίνητα βάσει των ψηφιακών πλατφορμών θα πρέπει να εγγραφούν στο ειδικό ηλεκτρονικό μητρώο μέσω Τaxis, ενώ θα πρέπει να αποκτήσουν μητρώο και για κάθε ακίνητο που εκμισθώνουν. Παράλληλα, θα πρέπει να δηλώνουν ηλεκτρονικά και κάθε βραχυχρόνια μίσθωση που συνάπτεται μέσω ψηφιακών πλατφορμών. Για παραβάσεις της νομοθεσίας αναφορικά με τη δήλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων προβλέπονται πρόστιμα που φτάνουν τα 5.000 ευρώ.
Ας δούμε τις κυριότερες ερωτήσεις και απαντήσεις:
Πότε μια μίσθωση ακινήτου ορίζεται ως βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;
Οι διατάξεις του άρ. 111 του ν. 4446/2016 και του άρ. 39Α του ν. 4172/2013 αναφέρονται αποκλειστικά και μόνο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις που πραγματοποιούνται στο πλαίσιο της "οικονομίας του διαμοιρασμού", δηλαδή μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους και όταν δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Ειδικά για την περίπτωση της "Βραχυχρόνιας Μίσθωσης", "ψηφιακές πλατφόρμες" νοούνται όσες παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για τη σύναψη της μίσθωσης ηλεκτρονικά και δεν περιορίζονται στην προβολή του "ακινήτου". Επομένως, τυχόν βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω πλατφόρμας δεν υπάγονται στις συγκεκριμένες διατάξεις και αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις, εκτός εάν συνοδεύονται από παρεπόμενες υπηρεσίες, οπότε αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα (ΠΟΛ. 1187/2017).
Εάν κάποιος εκμισθώσει το ακίνητό του με βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά δεν το κάνει μέσω ψηφιακών πλατφορμών, πρέπει να εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής;
Όχι. Πρακτικά, αυτές οι μισθώσεις δηλώνονται με Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
Ισχύουν άλλοι περιορισμοί έκτος από τη χρονική διάρκεια μίσθωσης μικρότερη του έτους και της αποκλειστικής παροχής κλινοσκεπασμάτων;
Όχι, εκτός εάν τεθούν μελλοντικά, με κοινή απόφαση των υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού.
Πώς φορολογείται το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;
Θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται με συντελεστή 15% για εισόδημα έως 12.000 ευρώ, με 35% για εισόδημα από 12.001 έως 35.000 ευρώ και με συντελεστή 45% για εισόδημα από 35.000 ευρώ και άνω. Επίσης, επιβάλλεται και εισφορά αλληλεγγύης.
Υπάγεται σε ΦΠΑ το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση;
Όχι.
Ποιος μπορεί να είναι Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης;
Καταρχήν ορίζεται ότι Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (στο εξής "Διαχειριστής Ακινήτου") είναι το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα που αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωσή του και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου μπορεί να είναι: α) ο κύριος του ακινήτου β) ο επικαρπωτής γ) ο υπεκμισθωτής δ) τρίτος, όπου περιλαμβάνονται αποκλειστικά οι εξής περιπτώσεις:
- ο κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς
- ο εκκαθαριστής κληρονομιάς
- ο εκτελεστής διαθήκης
- ο σύνδικος πτώχευσης
- ο προσωρινός διαχειριστής
-ο μεσεγγυούχος
- ο επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση.
Πώς μπορεί ο διαχειριστής ακινήτου να πραγματοποιεί βραχυχρόνιες μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;
Προκειμένου ο διαχειριστής ακινήτου να πραγματοποιεί βραχυχρόνιες μισθώσεις, θα πρέπει: α) Να εισέλθει με τους προσωπικούς του κωδικούς Taxisnet στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής που τηρείται στον ιστότοπο www.aade.gr, ώστε να καταχωρίσει το ακίνητο και να αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Διευκρινίζεται ότι η καταχώριση πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο "Ακίνητο", όπως αυτό ορίζεται στην ΠΟΛ. 1187/2017. β) Να αναρτά τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής. γ) Να υποβάλλει τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο. δ) Να καταχωρίζει συγκεντρωτική, ανά ακίνητο, Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι την τελευταία ημέρα του τρίτου μήνα από την έναρξη λειτουργίας της εφαρμογής του "Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής", όπου θα συμπεριλαμβάνει όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που έχουν συναφθεί από 1/1/2018 έως και την ημερομηνία έναρξης της εφαρμογής του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Πώς ένας Διαχειριστής Ακινήτου που είναι ο ιδιοκτήτης του αποκτά Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ);
Η διαδικασία γίνεται ηλεκτρονικά από τον ιδιοκτήτη με τους προσωπικούς κωδικούς πρόσβασης Taxisnet. Τα στοιχεία που απαιτούνται για να χορηγηθεί ο ΑΜΑ είναι ο ΑΤΑΚ του ακινήτου και, για τις περιπτώσεις τμηματικής μίσθωσης, τα σχετικά τ.μ.
Εκτός από φυσικό πρόσωπο, μπορεί ένα νομικό πρόσωπο να είναι διαχειριστής ακινήτου;
Ναι, διαχειριστής ακινήτου μπορεί να είναι και νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, ενεργώντας για λογαριασμό του ο νόμιμος εκπρόσωπος ή εξουσιοδοτημένος λογιστής.
Πώς ένας διαχειριστής ακινήτου - μη ιδιοκτήτης αποκτά Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ);
Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης του ακινήτου (ή έστω ένας από τους συνιδιοκτήτες) πρέπει να υποβάλει Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας. Στη συγκεκριμένη δήλωση πρέπει ο ιδιοκτήτης να επιλέξει το σχετικό πεδίο με το οποίο παραχωρεί το δικαίωμα υπεκμίσθωσης για βραχυχρόνια μίσθωση βάσει των διατάξεων του άρ. 111 του ν. 4446/2016, όπως ισχύει, και να καταχωρίσει τον ΑΤΑΚ του ακινήτου. Στη συνέχεια ο διαχειριστής ακινήτου - μη ιδιοκτήτης με τη χρήση των προσωπικών του κωδικών Taxisnet και, αφού επιλέξει την ιδιότητα του υπεκμισθωτή, θα καταχωρίσει το "Ακίνητο" στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής. Τα στοιχεία που απαιτούνται για να του χορηγηθεί ο ΑΜΑ είναι ο Αριθμός της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας που υπέβαλε ο ιδιοκτήτης. Στην περίπτωση που υπάρχουν περισσότεροι του ενός μισθωτές στη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, αυτό συνεπάγεται ότι ο καθένας από τους παραπάνω μπορεί να εγγραφεί στο μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης και να πάρει ΑΜΑ με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο θα αναρτάται από τον καθέναν των μισθωτών σε διαφορετική πλατφόρμα.
