Στο "μικροσκόπιο" του SSM μπαίνουν τα ακίνητα των τραπεζών μετά την πρώτη υποβολή στόχων, με ημερομηνία 31/3/2019, οι οποίοι θα "τρέξουν" παράλληλα με τη νέα στοχοθεσία που θα υποβάλουν για τη μείωση των NPLs μέχρι τα τέλη του 2021.
Οι τράπεζες υπέβαλαν στον SSM πλήρη και λεπτομερή στοιχεία (ανά είδος ακινήτου π.χ. διαμέρισμα, οικόπεδο κ.λπ.) για το πόσα ακίνητα έχουν αποκτήσει και σε ποια τιμή, πόσα έχουν πουλήσει και σε ποια τιμή και επίσης, για όσα ακίνητα συνεχίζουν να διακρατούν, πόσο απομειώνουν ετησίως την αξία στην οποία τα έχουν εγγεγραμμένα στα βιβλία τους. Τα στοιχεία αυτά συνοδεύονται από στοχοθεσία για τη διαχείριση και ελάφρυνση του στοκ των ακινήτων και οι επιδόσεις των τραπεζών θα παρακολουθούνται από τον SSM σε τριμηνιαία βάση.
Η πρόοδος των στόχων θα παρακολουθείται από τον SSM με ιδιαίτερη αυστηρότητα. Σύμφωνα με τις πληροφορίες, ο SSM ζήτησε από τις τράπεζες να μεταπωλούν τα ακίνητα που θα παίρνουν από πλειστηριασμούς μέσα σε ένα έτος από την απόκτησή τους. Ωστόσο, λόγω της κατάστασης στην αγορά ακινήτων, δέχτηκε το αίτημα των τραπεζών να τους δοθεί περιθώριο 2 – 3 ετών.
Σε κάθε περίπτωση, ο SSM θέλει οι τράπεζες να έχουν εκτιμήσει όλα τα ακίνητά τους μέσα στην επόμενη τριετία. Το ζητούμενο αυτό προδιαγράφει ένα εντελώς διαφορετικό τοπίο και στον χάρτη του real estate μέχρι το 2021, χρονιά κατά την οποία ο δείκτης των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων των τραπεζών θα πρέπει να έχει πέσει σημαντικά κάτω του 20% (με τους νέους στόχους των τραπεζών) από σχεδόν 48% σήμερα. Σημειώνεται ότι μόνο μέσα σε αυτήν και την επόμενη χρονιά, οι τράπεζες υπολογίζεται ότι θα αποκτήσουν από πλειστηριασμούς 20.000 ακίνητα, όταν το ήδη υπάρχον στοκ των ακινήτων τους εκτιμάται στις 20.000 – 25.000.
Η πορεία ακινήτων και μείωσης "κόκκινων" δανείων είναι πλέον απολύτως συνυφασμένη. Αφενός διότι οι τράπεζες θα εντείνουν τους πλειστηριασμούς για τις ανακτήσεις από μη εξυπηρετούμενα δάνεια, αφετέρου διότι θα υπάρξει κατακόρυφη αύξηση των πωλήσεων NPLs με εμπράγματες εξασφαλίσεις.
Το έργο που θα πρέπει να διεκπεραιώσουν οι τράπεζες με τη διαχείριση των ακινήτων τους είναι ιδιαίτερα δύσκολο, καθώς μεγάλο μέρος των χαρτοφυλακίων τους βαρύνεται από "ακατάλληλα" ακίνητα, αδύνατα προς μεταβίβαση και ως εκ τούτου απαξιωμένα. Σύμφωνα με συντηρητικές εκτιμήσεις των τραπεζών μάλιστα, το 1/10 των συνολικών χαρτοφυλακίων ενδέχεται να μην "θεραπευθεί" ποτέ.
Κύριο χαρακτηριστικό των χαρτοφυλακίων των τραπεζών είναι η μικρής εμβέλειας εμπορική αξία των ακινήτων (μεσοσταθμικά 100.000 ευρώ), γεγονός που δυσχεραίνει την ομαλή και άμεση προώθησή τους σε μεγάλα επενδυτικά ταμεία και θεσμικούς επενδυτές, απαιτώντας ειδικούς χειρισμούς.
Όπως αναφέρουν στο Capital.gr στελέχη εξειδικευμένων εταιριών διαχείρισης ακινήτων, ο χαρακτήρας και το προφίλ των REO χαρτοφυλακίων απαιτούν μεθοδευμένες κινήσεις και στοχευμένες στρατηγικές. Μεγάλη πρόκληση αποτελεί, για την ελληνική πραγματικότητα, η διαχείριση των ακινήτων σε χρονικό ορίζοντα ενός έτους, λόγω του "αργοκίνητου" νομικού πλαισίου για τη νομιμοποίηση των ακινήτων ως προαπαιτούμενο για τη μεταβίβασή τους.
Πρόκληση παραμένει και το να ρευστοποιηθούν επίσης εκείνα τα ακίνητα μικρότερης εμπορικής αξίας (60.000 – 150.000 ευρώ) σε δευτερεύουσες γεωγραφικές περιοχές ανά την επικράτεια.
Οι τράπεζες υπέβαλαν στον SSM πλήρη και λεπτομερή στοιχεία (ανά είδος ακινήτου π.χ. διαμέρισμα, οικόπεδο κ.λπ.) για το πόσα ακίνητα έχουν αποκτήσει και σε ποια τιμή, πόσα έχουν πουλήσει και σε ποια τιμή και επίσης, για όσα ακίνητα συνεχίζουν να διακρατούν, πόσο απομειώνουν ετησίως την αξία στην οποία τα έχουν εγγεγραμμένα στα βιβλία τους. Τα στοιχεία αυτά συνοδεύονται από στοχοθεσία για τη διαχείριση και ελάφρυνση του στοκ των ακινήτων και οι επιδόσεις των τραπεζών θα παρακολουθούνται από τον SSM σε τριμηνιαία βάση.
Η πρόοδος των στόχων θα παρακολουθείται από τον SSM με ιδιαίτερη αυστηρότητα. Σύμφωνα με τις πληροφορίες, ο SSM ζήτησε από τις τράπεζες να μεταπωλούν τα ακίνητα που θα παίρνουν από πλειστηριασμούς μέσα σε ένα έτος από την απόκτησή τους. Ωστόσο, λόγω της κατάστασης στην αγορά ακινήτων, δέχτηκε το αίτημα των τραπεζών να τους δοθεί περιθώριο 2 – 3 ετών.
Σε κάθε περίπτωση, ο SSM θέλει οι τράπεζες να έχουν εκτιμήσει όλα τα ακίνητά τους μέσα στην επόμενη τριετία. Το ζητούμενο αυτό προδιαγράφει ένα εντελώς διαφορετικό τοπίο και στον χάρτη του real estate μέχρι το 2021, χρονιά κατά την οποία ο δείκτης των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων των τραπεζών θα πρέπει να έχει πέσει σημαντικά κάτω του 20% (με τους νέους στόχους των τραπεζών) από σχεδόν 48% σήμερα. Σημειώνεται ότι μόνο μέσα σε αυτήν και την επόμενη χρονιά, οι τράπεζες υπολογίζεται ότι θα αποκτήσουν από πλειστηριασμούς 20.000 ακίνητα, όταν το ήδη υπάρχον στοκ των ακινήτων τους εκτιμάται στις 20.000 – 25.000.
Η πορεία ακινήτων και μείωσης "κόκκινων" δανείων είναι πλέον απολύτως συνυφασμένη. Αφενός διότι οι τράπεζες θα εντείνουν τους πλειστηριασμούς για τις ανακτήσεις από μη εξυπηρετούμενα δάνεια, αφετέρου διότι θα υπάρξει κατακόρυφη αύξηση των πωλήσεων NPLs με εμπράγματες εξασφαλίσεις.
Το έργο που θα πρέπει να διεκπεραιώσουν οι τράπεζες με τη διαχείριση των ακινήτων τους είναι ιδιαίτερα δύσκολο, καθώς μεγάλο μέρος των χαρτοφυλακίων τους βαρύνεται από "ακατάλληλα" ακίνητα, αδύνατα προς μεταβίβαση και ως εκ τούτου απαξιωμένα. Σύμφωνα με συντηρητικές εκτιμήσεις των τραπεζών μάλιστα, το 1/10 των συνολικών χαρτοφυλακίων ενδέχεται να μην "θεραπευθεί" ποτέ.
Κύριο χαρακτηριστικό των χαρτοφυλακίων των τραπεζών είναι η μικρής εμβέλειας εμπορική αξία των ακινήτων (μεσοσταθμικά 100.000 ευρώ), γεγονός που δυσχεραίνει την ομαλή και άμεση προώθησή τους σε μεγάλα επενδυτικά ταμεία και θεσμικούς επενδυτές, απαιτώντας ειδικούς χειρισμούς.
Όπως αναφέρουν στο Capital.gr στελέχη εξειδικευμένων εταιριών διαχείρισης ακινήτων, ο χαρακτήρας και το προφίλ των REO χαρτοφυλακίων απαιτούν μεθοδευμένες κινήσεις και στοχευμένες στρατηγικές. Μεγάλη πρόκληση αποτελεί, για την ελληνική πραγματικότητα, η διαχείριση των ακινήτων σε χρονικό ορίζοντα ενός έτους, λόγω του "αργοκίνητου" νομικού πλαισίου για τη νομιμοποίηση των ακινήτων ως προαπαιτούμενο για τη μεταβίβασή τους.
Πρόκληση παραμένει και το να ρευστοποιηθούν επίσης εκείνα τα ακίνητα μικρότερης εμπορικής αξίας (60.000 – 150.000 ευρώ) σε δευτερεύουσες γεωγραφικές περιοχές ανά την επικράτεια.
