Ποια ακίνητα κινδυνεύουν να απαξιωθούν από τους πλειστηριασμούς

Οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί θα επηρεάσουν την κτηματαγορά, αλλά τα καλά επαγγελματικά και οικιστικά ακίνητα - όσα δηλαδή βρίσκονται σε καλή τοποθεσία και συγκεντρώνουν υψηλό ενδιαφέρον - αναμένεται να επηρεαστούν σε πολύ μικρό βαθμό. Και δεν αποκλείεται η αποτίμησή τους να ενισχυθεί. Αυτό ανέφεραν, κατά το συνέδριο Prodexpo για την αγορά ακινήτων, κορυφαία στελέχη της αγοράς και του χρηματοπιστωτικού κλάδου.

Όπως σημείωσε ο υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Θόδωρος Μητράκος, οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί ενδέχεται να ενισχύσουν την αξία στα πρώτης κατηγορίας επαγγελματικά ακίνητα και κατοικίες. Πρόκειται, όπως είπε, για ένα μικρό τμήμα της αγοράς, το οποίο, όμως, προσελκύει ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον, διαθέτοντας υψηλές αποτιμήσεις.

Τα διαμερίσματα

Σύμφωνα με τον κ. Μητράκο, σε ένα άλλο τμήμα της αγοράς, κατά βάση στα διαμερίσματα σε αστικά κέντρα για τα οποία δεν υπάρχει σημαντικό ενδιαφέρον, οι τιμές θα υποχωρήσουν, ενώ ελλοχεύει ο κίνδυνος της πλήρους απαξίωσής τους. Η σημαντική διολίσθηση της αξίας τους, σε συνδυασμό με τις μεγάλες φορολογικές υποχρεώσεις, εκτιμάται ότι θα φέρει αντιμέτωπους με το αδιέξοδο πολλούς ιδιοκτήτες.

Κατά τον κ. Μητράκο, σε όρους αξίας και μεριδίου χαρτοφυλακίου των τραπεζών, η συγκεκριμένη κατηγορία δεν είναι η πιο σημαντική, με την Τράπεζα της Ελλάδος να έχει ξεκινήσει ανάλυση με στόχο τον προσδιορισμό του όγκου των ακινήτων που θα υποστεί τις μεγαλύτερες πιέσεις.

Οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί

Όσον αφορά αυτούς καθαυτούς τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς, η έναρξή τους αποτελεί προαπαιτούμενο για να ολοκληρωθεί η αξιολόγηση, όπως προέκυψε "από τις συζητήσεις που είχαμε στην Ουάσιγκτον", ανέφερε ο υποδιοικητής της ΤτΕ.

Κατά τον κ. Μητράκο, η κατάσταση θα είναι δύσκολη εάν τα stress tests των τραπεζών το 2018, πραγματοποιηθούν χωρίς να έχει ολοκληρωθεί η αποτίμηση για το ύψος των "collateral" που σχετίζονται με τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς.

Σε κάθε περίπτωση, όπως σημείωσε, οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί θα πιέσουν τους στρατηγικούς κακοπληρωτές, οι οποίοι αντιπροσωπεύουν έναν στους πέντε ή έξι δανειολήπτες.

 Τα "γαλατικά χωριά"

Τα στελέχη της αγοράς ακινήτων, εκτίμησαν ότι η αγορά βρίσκεται σε μεταβατικό στάδιο, ενώ υφίσταται, πλέον, ένα μεγάλο χάσμα ανάμεσα στα "prime" ακίνητα και τις υπόλοιπες ιδιοκτησίες. Την ίδια στιγμή, έχουν δημιουργηθεί τα "γαλατικά χωριά" της κτηματαγοράς, που αποτελούν θύλακες ανάπτυξης και ζήτησης και περιλαμβάνουν εμπορικά ακίνητα, ξενοδοχεία στο κέντρο της Αθήνας ή σε υψηλής ζήτησης τουριστικές περιοχές και κατοικίες που διατίθενται μέσω διαδικτυακών πλατφορμών μίσθωσης.

Υψηλό το ενδιαφέρον για τις ΑΕΕΑΠ

Όπως έγινε γνωστό, κατά το χθεσινό συνέδριο, το ενδιαφέρον από το εξωτερικό για τις Ανώνυμες Εταιρείες Επένδυσης σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) είναι πολύ μεγάλο, γεγονός που καταδεικνύεται την αύξηση των ξένων τοποθετήσεων στο εγχώριο real estate.

Σήμερα, με την κτηματαγορά να βρίσκεται στον δέκατο χρόνο κρίσης, λειτουργούν πέντε ΑΕΕΑΠ (Grivalia Properties, Εθνική Πανγαία, Trastor, Intercontinental, Bric Properties), σχεδιάζεται, έως το τέλος του 2018, η εισαγωγή στο χρηματιστήριο Αθηνών της Μπλε Κέδρος, ενώ τα δικά τους σχήματα δρομολογούν ο όμιλος Βιοχάλκο και η Κλουκίνας Λάππας.

"Με την ολοκλήρωση της δεύτερης αξιολόγησης το καλοκαίρι, είδαμε αμέσως την αλλαγή του κλίματος. Η συγκυρία είναι κατάλληλη για να βγουν στις αγορές οι ΑΕΕΑΠ για δάνεια ή αυξήσεις μετοχικού κεφαλαίου" σημείωσε η Τερέζα Μεσσάρη, γενικής διευθύντρια της Εθνική Πανγαία.

 "Οι ξένοι βλέπουν ότι η ελληνική αγορά αρχίζει να σταθεροποιείται" ανέφερε η Ναταλία Στράφη, γενική διευθύντρια λειτουργιών (COO) της Grivalia. Όπως σημείωσε, είναι πολύ αυξημένος ο όγκος των συναλλαγών με τις ΑΕΕΑΠ να έχουν ανακοινώσει στο εννεάμηνο του 2017 συναλλαγές 135 εκατ. ευρώ, όταν το μέγεθός τους δεν ήταν ούτε το μισό πέρυσι. Μία ακόμη τάση που επικρατεί σχετίζεται με την πτώση των αποδόσεων, ιδίως, στα μικρότερης αξίας ακίνητα. 

"Το ζητούμενο δεν είναι μόνο να εντοπίσεις τα κεφάλαια, αλλά να βρεις το κατάλληλο προϊόν για επένδυση" σημείωσε η Αννα Αποστολίδου, διευθύνουσα σύμβουλος της BriQ Properties.

Ανέφερε ότι η εταιρεία συναντά ενδιαφέρον από ξένους, ενώ η εξασφάλιση κεφαλαίων αποτελεί ένα από τα μικρότερα προβλήματα της εταιρείας.

"Ευκαιρίες υπάρχουν στην αγορά ακινήτων, αλλά παραμένουν ορισμένα εμπόδια, όπως οι καθυστερήσεις στη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων, οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί και οι περιορισμοί στην λειτουργία των ΑΕΕΠ" τόνισε ο Τάσος Καζίνος, διευθύνων σύμβουλος της Trastor ΑΕΕΑΠ.

Και πρόσθεσε: "ρευστότητα υπάρχει διεθνώς και ένα τμήμα διοχετεύεται και στην Ελλάδα. Το πρόβλημα είναι να βρούμε τα ποιοτικά ακίνητα παρά η προσέλκυση των απαιτούμενων κεφαλαίων". Κατά τον ίδιο, το ενδιαφέρον για τις ελληνικές ΑΕΕΑΠ είναι αλληλένδετο με τη διαχείριση των κόκκινων δανείων, που θα οδηγήσει στην αύξηση του επενδυτικού προϊόντος στην ελληνική αγορά.

"Βλέπουμε και ευκαιρίες στην ελληνική αγορά ακινήτων αν και είναι δύσκολο να βρεθούν. Η στρατηγική μας είναι να βρίσκουμε προϊόντα που θα έχουν άμεσο αντίκτυπο στο μέρισμα που θέλουμε να δώσουμε στους μετόχους μας" σημείωσε ο Αλέξανδρος Περετζής, διευθυντής επενδύσεων της ICI ΑΕΕΑΠ.

Ο Χρήστος Μπομπόλιας, διευθύνων σύμβουλος της Μπλέ Κέδρος, ανέφερε ότι η ΑΕΕΑΠ διαθέτει  δυναμικό επενδυτικό σχέδιο με χαρτοφυλάκιο 35 εκατ. ευρώ και μέχρι το τέλος του 2018 θα προστεθούν άλλα 45 εκατ. ευρώ, με στόχο η αξία να προσεγγίσει τα 80 εκατ. ευρώ.

"Αξιολογούμε και τη δυνατότητα δανεισμού ως μέσο για την περαιτέρω ανάπτυξή με πυλώνα τον τουρισμό", είπε.