Στο κάδρο του SSM μπαίνουν τα ακίνητα των ελληνικών τραπεζών από τον Μάρτιο, προσθέτοντας ακόμα μία εποπτική υποχρέωση στις τόσες των τραπεζών με επίκεντρο τη μείωση των "κόκκινων" δανείων.
Ενώ στο προσκήνιο βρίσκεται ο σχεδιασμός της κάθε τράπεζας για το πώς θα επιταχυνθεί η μείωση των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων και, στο πλαίσιο αυτό, καταστρώνεται η στρατηγική για αύξηση των πωλήσεων και των ρευστοποιήσεων NPLs, οι τράπεζες θα επικεντρωθούν τον Φεβρουάριο στην πολιτική διαχείρισης των ακινήτων τους. Και αυτό διότι μέσα στον Μάρτιο θα κληθούν να υποβάλουν, για πρώτη φορά, στόχους στον SSM και για τα ακίνητα.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες του "Κ", ο SSM έχει ζητήσει από τις τράπεζες πλήρη και λεπτομερή στοιχεία (ανά είδος ακινήτου, π.χ. διαμέρισμα, οικόπεδο κ.λπ.) για το πόσα ακίνητα έχουν αποκτήσει και σε ποια τιμή, πόσα έχουν πουλήσει και σε ποια τιμή και, επίσης, για όσα ακίνητα συνεχίζουν να διακρατούν, πόσο απομειώνουν ετησίως την αξία στην οποία τα έχουν εγγεγραμμένα στα βιβλία τους. Τα στοιχεία αυτά θα συνοδευτούν από στοχοθεσία για τη διαχείριση και ελάφρυνση του στοκ των ακινήτων και οι επιδόσεις των τραπεζών θα παρακολουθούνται από τον SSM σε τριμηνιαία βάση.
Η πίεση του SSM
Η αυστηρότητα με την οποία θα παρακολουθείται η πορεία των στόχων συνάγεται από τις συζητήσεις του SSM με τις τράπεζες. Σύμφωνα με τις πληροφορίες, ο SSM ζήτησε από τις τράπεζες να μεταπωλούν τα ακίνητα που θα παίρνουν από πλειστηριασμούς μέσα σε ένα έτος από την απόκτησή τους. Ωστόσο, λόγω της κατάστασης στην αγορά ακινήτων, δέχτηκε το αίτημα των τραπεζών να τους δοθεί περιθώριο 2-3 ετών. Σε κάθε περίπτωση, ο SSM θέλει οι τράπεζες να έχουν εκτιμήσει όλα τα ακίνητά τους μέσα στην επόμενη τριετία. Το ζητούμενο αυτό προδιαγράφει ένα εντελώς διαφορετικό τοπίο και στον χάρτη του real estate μέχρι το 2021, χρονιά κατά την οποία ο δείκτης των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων των τραπεζών θα πρέπει να έχει πέσει κάτω του 20%, από σχεδόν 48% σήμερα. Σημειώνεται ότι μόνο μέσα σε αυτήν και την επόμενη χρονιά οι τράπεζες υπολογίζεται ότι θα αποκτήσουν από πλειστηριασμούς 20.000 ακίνητα, όταν το ήδη υπάρχον στοκ των ακινήτων τους εκτιμάται στα 20.000-25.000.
Ο "λαβύρινθος" των ακινήτων
Από τις επαφές τους με τις ελληνικές τράπεζες, οι ξένες εξειδικευμένες στη διαχείριση ακινήτων εταιρείες διαπιστώνουν ότι οι ελληνικές τράπεζες είναι διατεθειμένες ή και αναγκασμένες να αναθέσουν πλήρως σε εξωτερικούς συνεργάτες τη διαχείριση των ακινήτων τους. Κι αυτό διότι οι εξωτερικοί συνεργάτες διαθέτουν την απαραίτητη εμπειρία και είναι σε θέση να ανταποκριθούν επαρκώς στους άμεσους χρόνους μείωσης των μη εξυπηρετούμενων δανείων που ζητά o SSM, στις διαδικασίες ομαδοποίησης (Bundle Proposals) και μαζικής ρευστοποίησης ακινήτων (Βulk Sales), καθώς και στη νομιμοποίηση των ακινήτων ώστε αυτά να καταστούν κατάλληλα προς μεταβίβαση.
Στελέχη εταιρειών του Real Estate Asset Management αναφέρουν στο "Κ" ότι οι τράπεζες έχουν δραστηριοποιηθεί πιο έντονα στο κομμάτι της διαχείρισης των ακινήτων τους. Ωστόσο, ένα μεγάλο μέρος των χαρτοφυλακίων τους βαρύνεται από "ακατάλληλα" ακίνητα, αδύνατα προς μεταβίβαση και, ως εκ τούτου, απαξιωμένα. Ζητούμενο είναι να απεμπλακούν τα αρμόδια τμήματα των τραπεζών από χρονοβόρες και δαιδαλώδεις διαδικασίες.
Από πλευράς τραπεζών σημειώνεται στο "Κ" ότι το έργο που θα πρέπει να διεκπεραιώσουν με τα ακίνητά τους είναι τόσο δαιδαλώδες, που συντηρητικά εκτιμάται πώς το 1/10 των συνολικών χαρτοφυλακίων ενδέχεται να μη "θεραπευτεί" ποτέ.
Κύριο χαρακτηριστικό των χαρτοφυλακίων των τραπεζών είναι η μικρής εμβέλειας εμπορική αξία των ακινήτων (μεσοσταθμικά 100.000 ευρώ), γεγονός που δυσχεραίνει την ομαλή και άμεση προώθησή τους σε μεγάλα επενδυτικά ταμεία και θεσμικούς επενδυτές, απαιτώντας ειδικούς χειρισμούς.
Όπως αναφέρουν χαρακτηριστικά τα στελέχη των εξειδικευμένων εταιρειών διαχείρισης ακινήτων, ο χαρακτήρας και το προφίλ των REO χαρτοφυλακίων απαιτούν μεθοδευμένες κινήσεις και στοχευμένες στρατηγικές. Μεγάλη πρόκληση αποτελεί, για την ελληνική πραγματικότητα, η διαχείριση των ακινήτων σε χρονικό ορίζοντα ενός έτους, λόγω του "αργοκίνητου" νομικού πλαισίου για τη νομιμοποίηση των ακινήτων ως προαπαιτούμενο για τη μεταβίβασή τους. Πρόκληση παραμένει και το να ρευστοποιηθούν επίσης εκείνα τα ακίνητα μικρότερης εμπορικής αξίας (60.000-150.000 ευρώ) σε δευτερεύουσες γεωγραφικές περιοχές ανά την επικράτεια.
Όπως ομολογούν, πάντως, η ελληνική κτηματαγορά εμφανίζει μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες, προσελκύοντας τόσο επενδυτικά ταμεία του εξωτερικού τα οποία ενδιαφέρονται για την απόκτηση οικιστικών και εμπορικών ακινήτων "prime & income producing" στα μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά και ξενοδοχειακές μονάδες σε τουριστικές περιοχές, όσο και υψηλών εισοδηματικών κριτηρίων επενδυτές. Οι τελευταίοι, μέσω στοχευμένων επενδύσεων και διασποράς κεφαλαίου, κυρίως σε μικρά οικιστικά ακίνητα σε αστικά κέντρα για σκοπούς βραχυπρόθεσμης μίσθωσης, επωφελούνται από ευνοϊκές αποδόσεις (παρά την υψηλή φορολόγηση), ενώ παράλληλα απολαμβάνουν τα οφέλη της "χρυσής βίζας". Η διαπίστωση αυτή δημιουργεί ευνοϊκές προοπτικές για το αποτέλεσμα της διαχείρισης των ακινήτων των τραπεζών, καθώς σηματοδοτεί αύξηση των ανακτήσεων οφειλών από μη εξυπηρετούμενα δάνεια.
Οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων έχουν αρχίσει να "ξεκαθαρίζουν" τα ακίνητα που βρίσκονται στο στοκ των τραπεζών, έτσι ώστε να καταστούν εμπορεύσιμα και να μπορέσουν να προωθηθούν στην αγορά μεθοδευμένα σε επόμενο χρόνο. Επιπλέον, δημιουργούν μοντέλα για το πώς οι τράπεζες θα μπορούν να αξιολογούν τη δυνατότητα απόκτησης ακινήτων από πλειστηριασμούς (credit bidding).
Η βαρύτητα στα ακίνητα
Η πορεία ακινήτων και μείωσης "κόκκινων" δανείων είναι πλέον απολύτως συνυφασμένη. Αφενός διότι οι τράπεζες θα εντείνουν τους πλειστηριασμούς για τις ανακτήσεις από μη εξυπηρετούμενα δάνεια, αφετέρου διότι θα υπάρξει κατακόρυφη αύξηση των πωλήσεων NPLs με εμπράγματες εξασφαλίσεις. H συμφωνία εξαγοράς της EPS, θυγατρικής της Eurobank στον τομέα διαχείρισης ακινήτων, από την ιταλική Cerved, που ανακοινώθηκε αυτή την εβδομάδα, είναι ενδεικτική της βαρύτητας που αποκτά πλέον η διαχείριση των ακινήτων και του ρόλου που θα κληθούν να αναλάβουν διεθνείς παίκτες στην αγορά.
Ενώ στο προσκήνιο βρίσκεται ο σχεδιασμός της κάθε τράπεζας για το πώς θα επιταχυνθεί η μείωση των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων και, στο πλαίσιο αυτό, καταστρώνεται η στρατηγική για αύξηση των πωλήσεων και των ρευστοποιήσεων NPLs, οι τράπεζες θα επικεντρωθούν τον Φεβρουάριο στην πολιτική διαχείρισης των ακινήτων τους. Και αυτό διότι μέσα στον Μάρτιο θα κληθούν να υποβάλουν, για πρώτη φορά, στόχους στον SSM και για τα ακίνητα.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες του "Κ", ο SSM έχει ζητήσει από τις τράπεζες πλήρη και λεπτομερή στοιχεία (ανά είδος ακινήτου, π.χ. διαμέρισμα, οικόπεδο κ.λπ.) για το πόσα ακίνητα έχουν αποκτήσει και σε ποια τιμή, πόσα έχουν πουλήσει και σε ποια τιμή και, επίσης, για όσα ακίνητα συνεχίζουν να διακρατούν, πόσο απομειώνουν ετησίως την αξία στην οποία τα έχουν εγγεγραμμένα στα βιβλία τους. Τα στοιχεία αυτά θα συνοδευτούν από στοχοθεσία για τη διαχείριση και ελάφρυνση του στοκ των ακινήτων και οι επιδόσεις των τραπεζών θα παρακολουθούνται από τον SSM σε τριμηνιαία βάση.
Η πίεση του SSM
Η αυστηρότητα με την οποία θα παρακολουθείται η πορεία των στόχων συνάγεται από τις συζητήσεις του SSM με τις τράπεζες. Σύμφωνα με τις πληροφορίες, ο SSM ζήτησε από τις τράπεζες να μεταπωλούν τα ακίνητα που θα παίρνουν από πλειστηριασμούς μέσα σε ένα έτος από την απόκτησή τους. Ωστόσο, λόγω της κατάστασης στην αγορά ακινήτων, δέχτηκε το αίτημα των τραπεζών να τους δοθεί περιθώριο 2-3 ετών. Σε κάθε περίπτωση, ο SSM θέλει οι τράπεζες να έχουν εκτιμήσει όλα τα ακίνητά τους μέσα στην επόμενη τριετία. Το ζητούμενο αυτό προδιαγράφει ένα εντελώς διαφορετικό τοπίο και στον χάρτη του real estate μέχρι το 2021, χρονιά κατά την οποία ο δείκτης των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων των τραπεζών θα πρέπει να έχει πέσει κάτω του 20%, από σχεδόν 48% σήμερα. Σημειώνεται ότι μόνο μέσα σε αυτήν και την επόμενη χρονιά οι τράπεζες υπολογίζεται ότι θα αποκτήσουν από πλειστηριασμούς 20.000 ακίνητα, όταν το ήδη υπάρχον στοκ των ακινήτων τους εκτιμάται στα 20.000-25.000.
Ο "λαβύρινθος" των ακινήτων
Από τις επαφές τους με τις ελληνικές τράπεζες, οι ξένες εξειδικευμένες στη διαχείριση ακινήτων εταιρείες διαπιστώνουν ότι οι ελληνικές τράπεζες είναι διατεθειμένες ή και αναγκασμένες να αναθέσουν πλήρως σε εξωτερικούς συνεργάτες τη διαχείριση των ακινήτων τους. Κι αυτό διότι οι εξωτερικοί συνεργάτες διαθέτουν την απαραίτητη εμπειρία και είναι σε θέση να ανταποκριθούν επαρκώς στους άμεσους χρόνους μείωσης των μη εξυπηρετούμενων δανείων που ζητά o SSM, στις διαδικασίες ομαδοποίησης (Bundle Proposals) και μαζικής ρευστοποίησης ακινήτων (Βulk Sales), καθώς και στη νομιμοποίηση των ακινήτων ώστε αυτά να καταστούν κατάλληλα προς μεταβίβαση.
Στελέχη εταιρειών του Real Estate Asset Management αναφέρουν στο "Κ" ότι οι τράπεζες έχουν δραστηριοποιηθεί πιο έντονα στο κομμάτι της διαχείρισης των ακινήτων τους. Ωστόσο, ένα μεγάλο μέρος των χαρτοφυλακίων τους βαρύνεται από "ακατάλληλα" ακίνητα, αδύνατα προς μεταβίβαση και, ως εκ τούτου, απαξιωμένα. Ζητούμενο είναι να απεμπλακούν τα αρμόδια τμήματα των τραπεζών από χρονοβόρες και δαιδαλώδεις διαδικασίες.
Από πλευράς τραπεζών σημειώνεται στο "Κ" ότι το έργο που θα πρέπει να διεκπεραιώσουν με τα ακίνητά τους είναι τόσο δαιδαλώδες, που συντηρητικά εκτιμάται πώς το 1/10 των συνολικών χαρτοφυλακίων ενδέχεται να μη "θεραπευτεί" ποτέ.
Κύριο χαρακτηριστικό των χαρτοφυλακίων των τραπεζών είναι η μικρής εμβέλειας εμπορική αξία των ακινήτων (μεσοσταθμικά 100.000 ευρώ), γεγονός που δυσχεραίνει την ομαλή και άμεση προώθησή τους σε μεγάλα επενδυτικά ταμεία και θεσμικούς επενδυτές, απαιτώντας ειδικούς χειρισμούς.
Όπως αναφέρουν χαρακτηριστικά τα στελέχη των εξειδικευμένων εταιρειών διαχείρισης ακινήτων, ο χαρακτήρας και το προφίλ των REO χαρτοφυλακίων απαιτούν μεθοδευμένες κινήσεις και στοχευμένες στρατηγικές. Μεγάλη πρόκληση αποτελεί, για την ελληνική πραγματικότητα, η διαχείριση των ακινήτων σε χρονικό ορίζοντα ενός έτους, λόγω του "αργοκίνητου" νομικού πλαισίου για τη νομιμοποίηση των ακινήτων ως προαπαιτούμενο για τη μεταβίβασή τους. Πρόκληση παραμένει και το να ρευστοποιηθούν επίσης εκείνα τα ακίνητα μικρότερης εμπορικής αξίας (60.000-150.000 ευρώ) σε δευτερεύουσες γεωγραφικές περιοχές ανά την επικράτεια.
Όπως ομολογούν, πάντως, η ελληνική κτηματαγορά εμφανίζει μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες, προσελκύοντας τόσο επενδυτικά ταμεία του εξωτερικού τα οποία ενδιαφέρονται για την απόκτηση οικιστικών και εμπορικών ακινήτων "prime & income producing" στα μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά και ξενοδοχειακές μονάδες σε τουριστικές περιοχές, όσο και υψηλών εισοδηματικών κριτηρίων επενδυτές. Οι τελευταίοι, μέσω στοχευμένων επενδύσεων και διασποράς κεφαλαίου, κυρίως σε μικρά οικιστικά ακίνητα σε αστικά κέντρα για σκοπούς βραχυπρόθεσμης μίσθωσης, επωφελούνται από ευνοϊκές αποδόσεις (παρά την υψηλή φορολόγηση), ενώ παράλληλα απολαμβάνουν τα οφέλη της "χρυσής βίζας". Η διαπίστωση αυτή δημιουργεί ευνοϊκές προοπτικές για το αποτέλεσμα της διαχείρισης των ακινήτων των τραπεζών, καθώς σηματοδοτεί αύξηση των ανακτήσεων οφειλών από μη εξυπηρετούμενα δάνεια.
Οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων έχουν αρχίσει να "ξεκαθαρίζουν" τα ακίνητα που βρίσκονται στο στοκ των τραπεζών, έτσι ώστε να καταστούν εμπορεύσιμα και να μπορέσουν να προωθηθούν στην αγορά μεθοδευμένα σε επόμενο χρόνο. Επιπλέον, δημιουργούν μοντέλα για το πώς οι τράπεζες θα μπορούν να αξιολογούν τη δυνατότητα απόκτησης ακινήτων από πλειστηριασμούς (credit bidding).
Η βαρύτητα στα ακίνητα
Η πορεία ακινήτων και μείωσης "κόκκινων" δανείων είναι πλέον απολύτως συνυφασμένη. Αφενός διότι οι τράπεζες θα εντείνουν τους πλειστηριασμούς για τις ανακτήσεις από μη εξυπηρετούμενα δάνεια, αφετέρου διότι θα υπάρξει κατακόρυφη αύξηση των πωλήσεων NPLs με εμπράγματες εξασφαλίσεις. H συμφωνία εξαγοράς της EPS, θυγατρικής της Eurobank στον τομέα διαχείρισης ακινήτων, από την ιταλική Cerved, που ανακοινώθηκε αυτή την εβδομάδα, είναι ενδεικτική της βαρύτητας που αποκτά πλέον η διαχείριση των ακινήτων και του ρόλου που θα κληθούν να αναλάβουν διεθνείς παίκτες στην αγορά.
