Φορολογικός οδηγός για μεταβιβάσεις ακινήτων και ρύθμιση οφειλών

Νέες ανατροπές στη φορολογία των ακινήτων αναμένονται στο δεύτερο εξάμηνο του 2017 μετά την ευθυγράμμιση των αντικειμενικών αξιών στα επίπεδα των εμπορικών τιμών.



Με βάση τις νέες τιμές θα υπολογίζεται ο φόρος ακινήτων ενώ αλλαγές αναμένονται στο φόρο μεταβίβασης, τις γονικές παροχές και τις κληρονομιές.

Πάντως οι συχνές αλλαγές στο καθεστώς φορολόγησης των ακινήτων έχουν δημιουργήσει έναν φορολογικό λαβύρινθο για τους φορολογούμενους καθώς και τους υποψήφιους αγοραστές ακινήτων.

Στο πλαίσιο αυτό, η Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων δημοσίευσε έναν χρήσιμο οδηγό για τους φορολογουμένους, δίνοντας έμφαση στις μεταβολές που ισχύουν αναφορικά με τη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων και ειδικά για την απόκτηση πρώτης κατοικίας και τις φοροαπαλλαγές που ισχύουν.

1. Ποιος ο υπόχρεος για την καταβολή του φόρου μεταβίβασης ακινήτων (φμα);

Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου επιβάλλεται φόρος και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής.

2. Ποια είναι η αρμόδια Δ.Ο.Υ. για την υποβολή της δήλωσης;

Για κάθε μεταβίβαση ακινήτου οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, να υποβάλουν κοινή δήλωση φ.μ.α. στη Δ.Ο.Υ., στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται το ακίνητο.

3. Ποια είναι η διαδικασία υποβολής της δήλωσης και καταβολής του φ.μ.α.;

Η δήλωση υποβάλλεται σε δύο αντίτυπα, ένα εκ των οποίων κρατείται από τον υπάλληλο της Δ.Ο.Υ. και το δεύτερο, αφού βεβαιωθεί για την ακρίβεια της αντιγραφής, παραδίδεται στο συμβαλλόμενο. Η καταβολή του φόρου πραγματοποιείται σε πιστωτικά ιδρύματα ή στα Ε.Λ.Τ.Α. με τη χρήση κωδικού πληρωμής.

4. Πώς καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων;

Στις περιοχές που εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης φ.μ.α., ο φορολογούμενος υποχρεούται να αναγράφει σε αυτήν την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, βάσει της οποίας καταβάλλει εφάπαξ το φόρο που αναλογεί. Σε περίπτωση που το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος. Στις υπόλοιπες περιοχές στις οποίες δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης ο φορολογούμενος καταβάλλει εξ ολοκλήρου το φόρο που αναλογεί στην αξία που δήλωσε.

Κατά την υποβολή της δήλωσης και μέσα σε προθεσμία δύο ημερών, ο προϊστάμενος της Δ.Ο.Υ. προσδιορίζει προσωρινά την αγοραία αξία του ακινήτου και ο αγοραστής έχει πλέον το δικαίωμα, μέσα σε δίμηνη ανατρεπτική προθεσμία από την ημερομηνία παραλαβής της δήλωσης, να υποβάλει συμπληρωματική δήλωση σύμφωνα με την ορισθείσα προσωρινή αξία και να καταβάλει χωρίς πρόστιμο το μισό του αναλογούντο σ' φόρου και το υπό λοιπο μισό τον επόμενο της βεβαίωσης μήνα.

5. Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του φ.μ.α.;

O φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου. Ο ανωτέρω συντελεστής εφαρμόζεται σε μεταβιβάσεις ακινήτων, οι οποίες διενεργούνται από 1/1/2014 και μετά

Αγορά πρώτης κατοικίας

6. Ποια είναι η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής για την αγορά πρώτης κατοικίας;

Η χορήγηση απαλλαγής για αγορά κατοικίας με εμβαδόν έως 200 τ.μ. ή οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί κατοικία με εμβαδόν έως 200 τ.μ., ανεξάρτητα από την αξία τους καταργήθηκε, και παρέχεται απαλλαγή, η οποία συνδέεται με την οικογενειακή κατάσταση του δικαιούχου και το είδος του αγοραζόμενου ακινήτου ως εξής:

- για αγορά κατοικίας: από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

- Για αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται φ.μ.α. Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

7. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;

α) Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οικήσεως σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες, και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.

8. Προϋποθέσεις χορήγησης δεύτερης απαλλαγής.

Η απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μία φορά. Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου, εφόσον αθροιστικά:

α) τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά το χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους και

β) ο αγοραστής υποβάλει την οικεία δήλωση και καταβάλει εφάπαξ το φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που έτυχε της απαλλαγής.

• Με βάση τις νέες τιμές θα υπολογίζεται ο φόρος ακινήτων, ενώ αλλαγές αναμένονται στον φόρο μεταβίβασης, τις γονικές παροχές και τις κληρονομιές