«Φωτιά» έχουν πάρει το τελευταίο διάστημα οι μεταβιβάσεις, γονικές παροχές και δωρεές ακινήτων, καθώς χιλιάδες είναι οι φορολογούμενοι που… τρέχουν στα συμβολαιογραφεία για να προλάβουν τις νέες επιβαρύνσεις που έρχονται από τις αρχές του επόμενου έτους.
Από την 1η Ιανουαρίου 2019, όπως έχει ήδη ανακοινωθεί, τίθενται σε ισχύ οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, που εφαρμόστηκαν ήδη για τον υπολογισμό του φετινού ΕΝΦΙΑ και οι οποίες αναμένεται ότι θα οδηγήσουν σε αυξήσεις περίπου 20 φόρων που βαρύνουν τα ακίνητα.
Για τον λόγο αυτό και επειδή οι νέες τιμές ζώνης είναι αυξημένες σε αρκετές περιοχές της χώρας οι φορολογούμενοι σχεδιάζουν έγκαιρα τις επόμενες κινήσεις τους για την «τύχη» των ακινήτων τους, προκειμένου να αποφύγουν να πληρώσουν υψηλότερους φόρους.
Υπενθυμίζεται ότι η εναρμόνιση των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές στην αγορά ακινήτων έφερε αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης σε σύνολο 10.216 ζωνών, ως εξής:
Σε 3.792 αυξήθηκαν και κατά κύριο λόγο οι εν λόγω αυξήσεις αφορούν παραθαλάσσιες και νησιωτικές περιοχές που τα τελευταία χρόνια έχουν γνωρίσει σημαντική τουριστική ανάπτυξη, ενώ αυξημένες τιμές ορίστηκαν και σε μεσαίες αλλά αναβαθμισμένες περιοχές των μεγάλων αστικών κέντρων.
Σε 2.122 μειώθηκαν και αφορούν κατά κύριο λόγο περιοχές της Βόρειας Ελλάδας που τα τελευταία χρόνια έχουν χτυπηθεί έντονα από την ύφεση καθώς και στις «φθηνές» περιοχές των μεγάλων αστικών κέντρων.
Επισημαίνεται ότι σε αυτές μόνο τις περιοχές συμφέρει τους φορολογούμενους να περιμένουν το νέο έτος προκειμένου να πραγματοποιήσουν μεταβιβάσεις, δωρεές και γονικές παροχές.
Σε 4.302 έμειναν σταθερές.
Με βάση τα ανωτέρω προκύπτει ότι σε γονικές παροχές, δωρεές, ακόμη και αγορές, στις περιοχές όπου αυξάνονται οι αντικειμενικές, συμφέρει τους φορολογούμενους να προχωρήσουν μέχρι τέλος του τρέχοντος έτους, ώστε να αποφευχθούν οι επικείμενες αυξήσεις φόρων.
Ήδη, άλλωστε, καταγράφεται αυξημένη προσέλευση στους συμβολαιογράφους για μεταβιβάσεις σε περιοχές όπου αυξάνονται οι αντικειμενικές, όπως Κολωνάκι, Λυκαβηττός, Ν. Ψυχικό, Ν. Ερυθραία κ.ά.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η κίνηση στα συμβολαιογραφεία αναμένεται πως θα αυξηθεί ακόμη περισσότερο τους επόμενους μήνες, καθώς επίκεινται και δύο ακόμη αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων κατά 50%, σε δυο φάσεις βάσει των μνημονιακών δεσμεύσεων, εκ των οποίων η πρώτη το 2019 και η δεύτερη το 2020.
Στο «μικροσκόπιο» οι συμβολαιογράφοι
Δεν είναι τυχαίο εξάλλου ότι, επειδή ακριβώς παρατηρείται αύξηση στις μεταβιβάσεις το τελευταίο διάστημα, ο ελεγκτικός μηχανισμός της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων έχει βάλει στο «στόχαστρο» τους συμβολαιογράφους για να διαπιστωθεί, σε πρώτη φάση, εάν αποδίδεται ο ΕΝΦΙΑ κατά τις μεταβιβάσεις ακινήτων.
Συγκεκριμένα, όπως έχει ήδη επισημάνει η «Ν», έχουν ήδη σχεδιαστεί έλεγχοι γραφείου από τα τμήματα ή γραφεία συμμόρφωσης και σχέσεων με τους φορολογουμένους των ΔΟΥ για τη διαπίστωση της ορθής εφαρμογής του άρθρου 54Α του ν. 4174/2013 (Α’170) από συμβολαιογράφους ή και από υποθηκοφύλακες, που σημαίνει τον έλεγχο της απόδοσης του ΕΝΦΙΑ πριν από τη σύνταξη των συμβολαίων μεταβίβασης των ακινήτων.
Οι προς έλεγχο μάλιστα υποθέσεις θα κατατάσσονται ανά υπηρεσία, κατόπιν εφαρμογής κριτηρίων ανάλυσης κινδύνων, ενώ σε περίπτωση που θα εντοπιστούν παραβάσεις θα επιβάλλονται πρόστιμα από 300 έως 1.000 ευρώ σε συμβολαιογράφους και υποθηκοφύλακες, τα οποία θα διπλασιάζονται σε περίπτωση υποτροπής.
Αλλαγές σε 20 φόρους και τέλη
Σε κάθε περίπτωση είναι γεγονός ότι οι νέες αντικειμενικές αξίες που θα ισχύσουν στην κτηματαγορά από την 1η Ιανουαρίου 2019 αναμένεται να αλλάξουν το φορολογικό τοπίο, καθώς θα φέρουν αλλαγές σε 20 φόρους και τέλη που επιβαρύνουν τα ακίνητα.
Αναλυτικότερα οι φόροι που θα επηρεαστούν άμεσα είναι οι εξής:
1 Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων θα ακολουθήσει τη νέα τιμή ζώνης αφού υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί των αντικειμενικών αξιών και επιβαρύνει τους αγοραστές.
2 Ο φόρος χρησικτησίας θα ακολουθήσει και αυτός τις νέες αντικειμενικές, ενώ υπολογίζεται επίσης με 3% επί των αντικειμενικών αξιών.
3 Ο φόρος ανταλλαγής συνένωσης οικοπέδων υπολογίζεται με συντελεστή 1,5% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
4 Ο φόρος διανομής, ο οποίος αφορά συνένωση περιουσίας από έναν συνιδιοκτήτη ακινήτου και επιβάλλεται με συντελεστή 0,75% επί της αντικειμενικής αξίας.
5 Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται σε αγοραπωλησίες ακινήτων πάνω στην αντικειμενική αξία των ακινήτων.
6 Ο δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης.
7 Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας που εισπράττεται μέσω των λογαριασμών του ηλεκτρικού ρεύματος, αποδίδεται στους δήμους και υπολογίζεται με συντελεστή από 0,25‰ - 0,35‰ (ανάλογα με τις αποφάσεις του κάθε δήμου) επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.
8 Το τεκμαρτό εισόδημα κατοικίας. Οι νέες τιμές ζώνης θα επηρεάσουν άμεσα το τεκμαρτό εισόδημα που προκύπτει με βάση την επιφάνεια της κατοικίας όπου διαμένει ο φορολογούμενος. Τα ποσά των τεκμηρίων διαβίωσης για τα διαμερίσματα και τις μονοκατοικίες που χρησιμοποιούν οι φορολογούμενοι κλιμακώνονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των συγκεκριμένων ακινήτων. Ειδικότερα, τα τεκμήρια προσαυξάνονται κατά 40% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με αντικειμενική τιμή ζώνης πάνω από 2.800 ευρώ και έως 4.999 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Έτσι, σε όσες περιοχές οι αντικειμενικές αξίες μετά τις μειώσεις «πέσουν» από το όριο των 2.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, θα μειωθούν αντίστοιχα και τα τεκμήρια που διαμορφώνονται από την αξία της ακίνητης περιουσίας, από την άλλη πλευρά όμως θα αυξηθούν όπου οι αντικειμενικές θα αυξηθούν.
9 Το ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από μισθώματα τα το οποίο προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου με συντελεστή 3%.
10 Τα τέλη υπέρ του Ταμείου Νομικών που επιβαρύνουν τα μεταβιβαστικά συμβόλαια και υπολογίζονται ως ποσοστά επί των αντικειμενικών αξιών των μεταβιβαζόμενων ακινήτων.
11 Το τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
12 Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτου.
13 Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτου.
14 Ο φόρος δωρεάς ακινήτου.
15 Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
16 Τα πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτου.
17 Τα πρόστιμα νέων αυθαιρέτων τα οποία συνδέονται επίσης με τις αντικειμενικές αξίες.
18 Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% επί της αντικειμενικής αξίας που επιβάλλεται στα ακίνητα που ανήκουν σε εξωχώριες (off shore) εταιρείες.
19 Η εισφορά σε γη και χρήμα κατά την ένταξη στο σχέδιο πόλης.
20 Και φυσικά ο συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας.
Τι ισχύει σήμερα με τα αφορολόγητα όρια
Θα πρέπει να αναφερθεί ότι κατά την απόκτηση πρώτης κατοικίας με γονική παροχή (ή κληρονομιά) εφαρμόζονται σήμερα συγκεκριμένα αφορολόγητα όρια τα οποία, εάν δεν αλλάξουν κατά την αύξηση των αντικειμενικών αξιών, θα καταστήσουν απαγορευτικές τις όποιες μεταβιβάσεις.
Συγκεκριμένα, η απαλλαγή παρέχεται για αξία κατοικίας μέχρι 200.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο και μέχρι 250.000 ευρώ για έγγαμο, η οποία προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα ανήλικα τέκνα, των οποίων την επιμέλεια έχει ο δικαιούχος.
Στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα. Επίσης, χορηγείται απαλλαγή για οικόπεδο αξίας μέχρι 50.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο και μέχρι 100.000 ευρώ για κάθε έγγαμο, προσαυξανόμενη κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα.
Επισημαίνεται ότι τα ανωτέρω ποσά ισχύουν για την απόκτηση πρώτης κατοικίας με κληρονομιά και με γονική παροχή, ενώ η προσαύξηση για τα ανήλικα τέκνα, όσον αφορά τον φόρο κληρονομιάς, ισχύει εφόσον στον κληρονόμο περιέρχεται μία μόνο κατοικία ή ένα μόνο οικόπεδο εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα και όχι ποσοστό εξ αδιαιρέτου.
Από την 1η Ιανουαρίου 2019, όπως έχει ήδη ανακοινωθεί, τίθενται σε ισχύ οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, που εφαρμόστηκαν ήδη για τον υπολογισμό του φετινού ΕΝΦΙΑ και οι οποίες αναμένεται ότι θα οδηγήσουν σε αυξήσεις περίπου 20 φόρων που βαρύνουν τα ακίνητα.
Για τον λόγο αυτό και επειδή οι νέες τιμές ζώνης είναι αυξημένες σε αρκετές περιοχές της χώρας οι φορολογούμενοι σχεδιάζουν έγκαιρα τις επόμενες κινήσεις τους για την «τύχη» των ακινήτων τους, προκειμένου να αποφύγουν να πληρώσουν υψηλότερους φόρους.
Υπενθυμίζεται ότι η εναρμόνιση των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές στην αγορά ακινήτων έφερε αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης σε σύνολο 10.216 ζωνών, ως εξής:
Σε 3.792 αυξήθηκαν και κατά κύριο λόγο οι εν λόγω αυξήσεις αφορούν παραθαλάσσιες και νησιωτικές περιοχές που τα τελευταία χρόνια έχουν γνωρίσει σημαντική τουριστική ανάπτυξη, ενώ αυξημένες τιμές ορίστηκαν και σε μεσαίες αλλά αναβαθμισμένες περιοχές των μεγάλων αστικών κέντρων.
Σε 2.122 μειώθηκαν και αφορούν κατά κύριο λόγο περιοχές της Βόρειας Ελλάδας που τα τελευταία χρόνια έχουν χτυπηθεί έντονα από την ύφεση καθώς και στις «φθηνές» περιοχές των μεγάλων αστικών κέντρων.
Επισημαίνεται ότι σε αυτές μόνο τις περιοχές συμφέρει τους φορολογούμενους να περιμένουν το νέο έτος προκειμένου να πραγματοποιήσουν μεταβιβάσεις, δωρεές και γονικές παροχές.
Σε 4.302 έμειναν σταθερές.
Με βάση τα ανωτέρω προκύπτει ότι σε γονικές παροχές, δωρεές, ακόμη και αγορές, στις περιοχές όπου αυξάνονται οι αντικειμενικές, συμφέρει τους φορολογούμενους να προχωρήσουν μέχρι τέλος του τρέχοντος έτους, ώστε να αποφευχθούν οι επικείμενες αυξήσεις φόρων.
Ήδη, άλλωστε, καταγράφεται αυξημένη προσέλευση στους συμβολαιογράφους για μεταβιβάσεις σε περιοχές όπου αυξάνονται οι αντικειμενικές, όπως Κολωνάκι, Λυκαβηττός, Ν. Ψυχικό, Ν. Ερυθραία κ.ά.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η κίνηση στα συμβολαιογραφεία αναμένεται πως θα αυξηθεί ακόμη περισσότερο τους επόμενους μήνες, καθώς επίκεινται και δύο ακόμη αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων κατά 50%, σε δυο φάσεις βάσει των μνημονιακών δεσμεύσεων, εκ των οποίων η πρώτη το 2019 και η δεύτερη το 2020.
Στο «μικροσκόπιο» οι συμβολαιογράφοι
Δεν είναι τυχαίο εξάλλου ότι, επειδή ακριβώς παρατηρείται αύξηση στις μεταβιβάσεις το τελευταίο διάστημα, ο ελεγκτικός μηχανισμός της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων έχει βάλει στο «στόχαστρο» τους συμβολαιογράφους για να διαπιστωθεί, σε πρώτη φάση, εάν αποδίδεται ο ΕΝΦΙΑ κατά τις μεταβιβάσεις ακινήτων.
Συγκεκριμένα, όπως έχει ήδη επισημάνει η «Ν», έχουν ήδη σχεδιαστεί έλεγχοι γραφείου από τα τμήματα ή γραφεία συμμόρφωσης και σχέσεων με τους φορολογουμένους των ΔΟΥ για τη διαπίστωση της ορθής εφαρμογής του άρθρου 54Α του ν. 4174/2013 (Α’170) από συμβολαιογράφους ή και από υποθηκοφύλακες, που σημαίνει τον έλεγχο της απόδοσης του ΕΝΦΙΑ πριν από τη σύνταξη των συμβολαίων μεταβίβασης των ακινήτων.
Οι προς έλεγχο μάλιστα υποθέσεις θα κατατάσσονται ανά υπηρεσία, κατόπιν εφαρμογής κριτηρίων ανάλυσης κινδύνων, ενώ σε περίπτωση που θα εντοπιστούν παραβάσεις θα επιβάλλονται πρόστιμα από 300 έως 1.000 ευρώ σε συμβολαιογράφους και υποθηκοφύλακες, τα οποία θα διπλασιάζονται σε περίπτωση υποτροπής.
Αλλαγές σε 20 φόρους και τέλη
Σε κάθε περίπτωση είναι γεγονός ότι οι νέες αντικειμενικές αξίες που θα ισχύσουν στην κτηματαγορά από την 1η Ιανουαρίου 2019 αναμένεται να αλλάξουν το φορολογικό τοπίο, καθώς θα φέρουν αλλαγές σε 20 φόρους και τέλη που επιβαρύνουν τα ακίνητα.
Αναλυτικότερα οι φόροι που θα επηρεαστούν άμεσα είναι οι εξής:
1 Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων θα ακολουθήσει τη νέα τιμή ζώνης αφού υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί των αντικειμενικών αξιών και επιβαρύνει τους αγοραστές.
2 Ο φόρος χρησικτησίας θα ακολουθήσει και αυτός τις νέες αντικειμενικές, ενώ υπολογίζεται επίσης με 3% επί των αντικειμενικών αξιών.
3 Ο φόρος ανταλλαγής συνένωσης οικοπέδων υπολογίζεται με συντελεστή 1,5% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
4 Ο φόρος διανομής, ο οποίος αφορά συνένωση περιουσίας από έναν συνιδιοκτήτη ακινήτου και επιβάλλεται με συντελεστή 0,75% επί της αντικειμενικής αξίας.
5 Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται σε αγοραπωλησίες ακινήτων πάνω στην αντικειμενική αξία των ακινήτων.
6 Ο δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης.
7 Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας που εισπράττεται μέσω των λογαριασμών του ηλεκτρικού ρεύματος, αποδίδεται στους δήμους και υπολογίζεται με συντελεστή από 0,25‰ - 0,35‰ (ανάλογα με τις αποφάσεις του κάθε δήμου) επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.
8 Το τεκμαρτό εισόδημα κατοικίας. Οι νέες τιμές ζώνης θα επηρεάσουν άμεσα το τεκμαρτό εισόδημα που προκύπτει με βάση την επιφάνεια της κατοικίας όπου διαμένει ο φορολογούμενος. Τα ποσά των τεκμηρίων διαβίωσης για τα διαμερίσματα και τις μονοκατοικίες που χρησιμοποιούν οι φορολογούμενοι κλιμακώνονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των συγκεκριμένων ακινήτων. Ειδικότερα, τα τεκμήρια προσαυξάνονται κατά 40% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με αντικειμενική τιμή ζώνης πάνω από 2.800 ευρώ και έως 4.999 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Έτσι, σε όσες περιοχές οι αντικειμενικές αξίες μετά τις μειώσεις «πέσουν» από το όριο των 2.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, θα μειωθούν αντίστοιχα και τα τεκμήρια που διαμορφώνονται από την αξία της ακίνητης περιουσίας, από την άλλη πλευρά όμως θα αυξηθούν όπου οι αντικειμενικές θα αυξηθούν.
9 Το ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από μισθώματα τα το οποίο προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου με συντελεστή 3%.
10 Τα τέλη υπέρ του Ταμείου Νομικών που επιβαρύνουν τα μεταβιβαστικά συμβόλαια και υπολογίζονται ως ποσοστά επί των αντικειμενικών αξιών των μεταβιβαζόμενων ακινήτων.
11 Το τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
12 Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτου.
13 Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτου.
14 Ο φόρος δωρεάς ακινήτου.
15 Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
16 Τα πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτου.
17 Τα πρόστιμα νέων αυθαιρέτων τα οποία συνδέονται επίσης με τις αντικειμενικές αξίες.
18 Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% επί της αντικειμενικής αξίας που επιβάλλεται στα ακίνητα που ανήκουν σε εξωχώριες (off shore) εταιρείες.
19 Η εισφορά σε γη και χρήμα κατά την ένταξη στο σχέδιο πόλης.
20 Και φυσικά ο συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας.
Τι ισχύει σήμερα με τα αφορολόγητα όρια
Θα πρέπει να αναφερθεί ότι κατά την απόκτηση πρώτης κατοικίας με γονική παροχή (ή κληρονομιά) εφαρμόζονται σήμερα συγκεκριμένα αφορολόγητα όρια τα οποία, εάν δεν αλλάξουν κατά την αύξηση των αντικειμενικών αξιών, θα καταστήσουν απαγορευτικές τις όποιες μεταβιβάσεις.
Συγκεκριμένα, η απαλλαγή παρέχεται για αξία κατοικίας μέχρι 200.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο και μέχρι 250.000 ευρώ για έγγαμο, η οποία προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα ανήλικα τέκνα, των οποίων την επιμέλεια έχει ο δικαιούχος.
Στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα. Επίσης, χορηγείται απαλλαγή για οικόπεδο αξίας μέχρι 50.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο και μέχρι 100.000 ευρώ για κάθε έγγαμο, προσαυξανόμενη κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα.
Επισημαίνεται ότι τα ανωτέρω ποσά ισχύουν για την απόκτηση πρώτης κατοικίας με κληρονομιά και με γονική παροχή, ενώ η προσαύξηση για τα ανήλικα τέκνα, όσον αφορά τον φόρο κληρονομιάς, ισχύει εφόσον στον κληρονόμο περιέρχεται μία μόνο κατοικία ή ένα μόνο οικόπεδο εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα και όχι ποσοστό εξ αδιαιρέτου.
