Αναθέρμανση της οικοδομής με σχέδιο ανταλλαγής γης σε μικρούς οικισμούς

Αναθέρμανση της οικοδομικής δραστηριότητας με την αξιοποίηση χιλιάδων στρεμμάτων γης που είναι «μπλοκαρισμένα», υπόσχεται το σχέδιο νόμου για την ιδιωτική πολεοδόμηση.





Το νομοσχέδιο που δόθηκε σε δημόσια διαβούλευση επιχειρεί να δώσει οριστική λύση σε 550 οικοδομικούς συνεταιρισμούς, μέσω της θεσμοθέτησης της Τράπεζας Γης.

Η νέα ρύθμιση «Περιβαλλοντική αναβάθμιση και ιδιωτική πολεοδόμηση - Βιώσιμη Ανάπτυξη, εγκαταλελειμμένοι οικισμοί και Oικοδομικοί Συνεταιρισμοί - Χρήσεις Γης», αλλάζει άρδην τα εμπράγματα δικαιώματα, καθώς για πρώτη φορά ο τίτλος ιδιοκτησίας αποκτά άυλη μορφή δίνοντας στον ιδιοκτήτη τη δυνατότητα να τον ανταλλάξει ή ακόμα και να τον πουλήσει, τη στιγμή που εκείνος θα επιλέξει. Ταυτόχρονα, δίδεται πλέον λύση και στη μεταφορά του συντελεστή δόμησης, που κρατάει σε ομηρεία χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων τις τελευταίες δεκαετίες, σε αναμονή ορισμού αντίστοιχων ζωνών υποδοχής.

Οι ανταλλαγές εκτάσεων θα γίνεται σε περιοχές που είναι κοντά σε μικρούς ή εγκαταλελειμμένους οικισμούς, θέτοντας σε εφαρμογή την ιδιωτική πολεοδόμηση, μέσω της οποίας οι ιδιώτες αναλαμβάνουν την κατασκευή των υποδομών.

Το πρόβλημα με τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς παραμένει άλυτο εδώ και 40 περίπου χρόνια, και με την εντατικοποίηση των εργασιών, τον τελευταίο ενάμιση χρόνο έγιναν ουσιαστικές παρεμβάσεις για την επίλυση του χρόνιου ζητήματος.

Σύμφωνα με τα στοιχεία, από τους συνολικά 550 οικοδομικούς συνεταιρισμούς, στην Αττική υπάρχουν 220, εκ των οποίων οι 110 αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα, όπως για παράδειγμα αδυναμία αξιοποίησης, καθώς υπάρχουν δασικές εκτάσεις. Για τους υπόλοιπους 330 που βρίσκονται εκτός Αττικής, το 25% αντιμετωπίζει προβλήματα, καθώς ανήκει σε δασικές εκτάσεις και το 15% δεν βρίσκεται σε περιοχή Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης (ΠΕΡΠΟ).

Όπως προβλέπει το νομοσχέδιο, στις νέες προς πολεοδόμηση περιοχές θα επιτρέπεται μόνο η κατασκευή κατοικιών και όχι η δημιουργία μεγάλων καταστημάτων, τραπεζών και ξενοδοχείων. Κατ' εξαίρεση θα επιτρέπεται να κτίζονται μόνο αθλητικές εγκαταστάσεις και πολύ μικρά καταστήματα άμεσης εξυπηρέτησης.

Χρήσεις γης
Τομή στη μέχρι σήμερα νομοθεσία περί χρήσεων γης είναι η σύνδεση των χρήσεων γης με τους ΚΑΔ (Κωδικοί Αριθμοί Δραστηριότητας) των επιχειρήσεων, ώστε να εκλείψουν τα φαινόμενα επιμέρους ερμηνειών από διάφορες υπηρεσίες του Δημοσίου. Εφεξής οι δήμοι υποχρεούνται να ορίζουν τις περιοχές τους με ένα γενικό χαρακτηρισμό χρήσης γης (π.χ. αμιγής κατοικία, γενική κατοικία κ.λπ.) χωρίς όμως να παρέχεται η δυνατότητα εξαίρεσης κατά βούληση συγκεκριμένων δραστηριοτήτων που ανήκουν σε αυτές τις γενικές κατηγορίες. Έτσι, με την έγκριση του σχεδίου πόλης θα είναι εξακριβωμένη η επιχειρηματική δραστηριότητα που μπορεί να ασκηθεί σε κάθε οικοδομικό τετράγωνο.

Σύμφωνα με κύκλους του υπουργείου, οι δύο αυτές προβλέψεις αποτελούν σημαντική βελτίωση της υπάρχουσας νομοθεσίας και περιορίζουν εξαιρετικά τόσο την πιθανότητα αυθαιρεσίας της διοίκησης προς τον πολίτη όσο και τις εστίες διαφθοράς σε τοπικό επίπεδο.

Επιπλέον, με το νέο καθεστώς που διαμορφώνεται δεν χωροθετούνται περιοχές σε δάση, αιγιαλό και αρχαιολογικούς χώρους, ενώ για ειδικές περιπτώσεις όπως είναι οι αστικοί αναδασμοί, με χαρακτηριστικότερο παράδειγμα την περίπτωση του οικοδομικού συνεταιρισμού στο Πικέρμι (ΑΟΟΑ), η ελάχιστη περιοχή πολεοδόμησης είναι τα 300 στρέμματα.

Η περιοχή περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης μπορεί να χωροθετείται σε όλη τη χώρα εκτός των νησιωτικών περιοχών πλην Κρήτης και Εύβοιας και εκτός των περιοχών Αττικής, Θεσσαλονίκης, Ιωαννίνων, Πάτρας, Βόλου, Λάρισας και Ηράκλειου Κρήτης. Στις ανωτέρω περιοχές μπορεί να χωροθετείται με ειδική διαδικασία και ειδικούς όρους. Βασική προϋπόθεση είναι να αποδίδεται στο Δημόσιο ποσοστό τουλάχιστον 50% της υπό προστασία ιδιωτικής έκτασης και να τίθεται στην αρμοδιότητα και τη διαχείριση των αρμοδίων υπηρεσιών ως προστατευόμενη περιοχή. Επιπλέον, ποσοστό 10% του συνόλου των προστατευόμενων εκτάσεων αποδίδονται στον οικείο δήμο για τη δημιουργία δημοτικών χώρων πρασίνου και αναψυχής, ενώ οι κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου που αποδίδονται σε κοινή χρήση καταγράφονται ως περιοχές περιβαλλοντικής αναβάθμισης.

Τι ισχύει για τα νησιά
Η περιοχή περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης μπορεί να χωροθετείται -υπό προϋποθέσεις- και σε ορισμένα μεγάλα νησιά, προκειμένου να ενισχυθούν και εκεί οι μικροί και εγκαταλελειμμένοι οικισμοί. Η έκταση των νησιών όπου χωροθετούνται περιοχές περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης είναι άνω των 30 τ.χλμ και ο μέσος αριθμός κατοίκων ανά τ.χλμ. είναι μικρότερος του 25. Η απόστασή τους από τους παραπάνω οικισμούς δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 2 χλμ. και πρέπει να εξασφαλίζεται η φυσική και λειτουργική τους συνέχεια με τους υπό ίδρυση οικισμούς. Επίσης, οι ζώνες υποδοχείς πρέπει να απέχουν κατ' ελάχιστο απόσταση 3,5 χλμ. από οικισμούς, οι οποίοι κατά την τελευταία απογραφή (2011) της ΕΣΥΕΑ εμφανίζουν ως μόνιμο πληθυσμό μεγαλύτερο των 300 κατοίκων ή αποτελούν την έδρα του νησιού. Σε κάθε περίπτωση δεν δύναται να χωροθετηθούν άνω των δύο περιοχών και υπό την προϋπόθεση ότι δεν είναι μεγαλύτερες των 250 στρεμμάτων η καθεμία εξ' αυτών και ότι η μεταξύ τους απόσταση υπερβαίνει τα 3 χιλιόμετρα, ενώ απέχουν πέραν των 350 μέτρων από την ακτογραμμή και πέραν των 100 μέτρων από κορυφογραμμές.

Οι 3 βασικοί άξονες
Οι πολίτες μπορούν να αξιοποιήσουν νέες εκτάσεις στο Δημόσιο αποκομίζοντας νέες δασωμένες και αναδασωμένες εκτάσεις, ενώ η Τοπική Αυτοδιοίκηση αποκτά νέους χώρους πρασίνου.

Καθορίζονται οι λεπτομέρειες εφαρμογής και δίνονται λύσεις σε χρόνια προβλήματα οικοδομικών συνεταιρισμών.

Εκσυγχρονίζεται η νομοθεσία για τις χρήσεις γης γενικά, σε όλη τη χώρα. Επιτυγχάνεται η αναζωογόνηση της περιφέρειας στην οποία μπορεί να υπάρξει πρωτογενής παραγωγή, επενδύσεις και ποιότητα ζωής