Παρότι η κτηματαγορά παραμένει εγκλωβισμένη σε ναρκοπέδιο φόρων, ενώ η οικοδομική δραστηριότητα βρίσκεται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, για πρώτη φορά, ύστερα από μία δεκαετία, στο εννεάμηνο του 2018, έναντι του αντίστοιχου διαστήματος του 2017, οι τιμές αυξήθηκαν σε ποσοστό 1,3%.
Σε πρώτη φάση, σύμφωνα με τους αναλυτές της Alpha Bank, η ανάκαμψη της κτηματαγοράς σχετίζεται με τη βελτίωση της οικονομικής δραστηριότητας, δεδομένου ότι, διαχρονικά, ο ρυθμός ετήσιας μεταβολής του ΑΕΠ συσχετίζεται με τον δείκτη τιμών κατοικιών, που υπολογίζεται διαιρώντας τον ονομαστικό δείκτη τιμών κατοικιών με τον δείκτη τιμών καταναλωτή.
Το ΑΕΠ μειώθηκε 25%, οι τιμές 40%
Αυτό έγινε αισθητό, όπως σημειώνει η Alpha Bank στην εβδομαδιαία ανάλυσή της, στην κορύφωση της ύφεσης, όταν το πραγματικό ΑΕΠ συρρικνώθηκε σε ποσοστό άνω του 25%, μείωση που συνοδεύτηκε από μεγαλύτερη μείωση του δείκτη τιμών κατοικιών. Οι τιμές, δηλαδή, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, υποχώρησαν σωρευτικά κατά περίπου 40% στην περίοδο 2009-2017 (σε ονομαστικούς όρους), ενώ το κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών μειώθηκε με αρκετά χαμηλότερο ρυθμό. Η υποχώρηση, όμως, είναι ακόμη μεγαλύτερη, ξεπερνώντας και το 50%, σύμφωνα με στοιχεία μεσιτικών δικτύων.
Από το 2017 και έπειτα, η σταδιακή αύξηση του ρυθμού οικονομικής μεγέθυνσης συνέβαλε στη σταθεροποίηση του δείκτη τιμών κατοικιών και εν συνεχεία στην αύξησή του κατά την διάρκεια του 2018, σύμφωνα με την Alpha Bank. Στο πλαίσιο αυτό, η αναμενόμενη ανάκαμψη της οικονομικής δραστηριότητας τα επόμενα τρίμηνα δύναται να οδηγήσει στην περαιτέρω ανάκαμψη των τιμών των ακινήτων.
Την ίδια στιγμή, το υψηλότερο κόστος κατασκευής, έναντι των τιμών, κατέστησε τις επενδύσεις σε real estate μη αποδοτικές. Ωστόσο, κατά τη μελέτη της Alpha Bank, η τάση αυτή έχει αντιστραφεί από τις αρχές του 2018, καθώς η αύξηση των τιμών των κατοικιών που παρατηρείται έχει υπερβεί το κόστος παραγωγής, ενισχύοντας τα κίνητρα επένδυσης. Αυτή είναι η αιτία για την οποία η οικοδομική δραστηριότητα, αν και παραμένει σε πολύ χαμηλό επίπεδο σε σχέση με πριν από την κρίση, καταγράφει σχετική βελτίωση. Ο όγκος της οικοδομικής δραστηριότητας παρουσιάζει ανοδική τάση, η οποία ξεκίνησε από το πρώτο τρίμηνο του 2017 και επιταχύνθηκε κατά τη διάρκεια του 2018, σημειώνουν οι αναλυτές της Alpha Bank.
Η "Χρυσή Βίζα” και το Airbnb
Εκτός όμως από τη σχετική ανάκαμψη της οικονομίας, η αύξηση των τιμών αποδίδεται, κατά την έρευνα της Alpha Bank, σε δύο βασικούς παράγοντες. Πρώτον, στην επέκταση της οικονομίας διαμοιρασμού (sharing economy), η οποία ενίσχυσε τη διαδικασία βραχυχρόνιας μισθώσεως ακινήτων μέσω ορισμένων δημοφιλών ψηφιακών πλατφορμών. Είναι ενδεικτικό ότι μέχρι το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2018 καταγράφονται πάνω από 126 χιλ. καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, σε σχέση με σχεδόν μηδενικό αριθμό καταλυμάτων το 2010, όταν άρχισε να αναπτύσσεται αυτή η δραστηριότητα.
Δεύτερον, στο πρόγραμμα "Golden Visa Greece" για τη χορήγηση άδειας διαμονής στην Ελλάδα σε πολίτες τρίτων χωρών, που αποκτούν ακίνητο στη χώρα αξίας 250 χιλ. ευρώ και άνω.
Σύμφωνα, εξάλλου, με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) και της ΕΛΣΤΑΤ, η εισροή κεφαλαίων για αγορά ακινήτων από το εξωτερικό καταγράφει έντονα αυξητικούς ρυθμούς από το 2016. Και στο οκτάμηνο Ιανουαρίου-Αυγούστου του 2018 η εισροή κεφαλαίων αυξήθηκε κατά 170,8% σε ετήσια βάση.
Τροχοπέδη η φορολογία
Δίχως αμφισβήτηση, η υπερφορολόγηση αποτελεί ένα από τα μεγαλύτερα εμπόδια για τη αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του ΙΟΒΕ, οι επαναλαμβανόμενοι φόροι στην ακίνητη περιουσία αντιστοιχούν σε υψηλότερο ποσοστό στα συνολικά φορολογικά έσοδα σε σχέση με τον μέσο όρο των χωρών του ΟΟΣΑ. Ο αναποτελεσματικός σχεδιασμός της φορολογίας ακινήτων στην Ελλάδα είναι απόρροια διαφόρων παραγόντων, όπως ο υψηλός φορολογικός συντελεστής, η επιβολή πρόσθετων φόρων (εισοδήματος από ενοίκια, ΦΠΑ) στην ίδια περιορισμένη φορολογική βάση, η αναποτελεσματικότητα του συστήματος αποτίμησης της αξίας ακινήτων (διάσταση αντικειμενικών και εμπορικών αξιών), η επιβολή του φόρου από την κυβέρνηση αντί της τοπικής αυτοδιοίκησης (γεγονός που αναιρεί τον ανταποδοτικό χαρακτήρα του φόρου), η καθολική πληρωμή φόρου και η έλλειψη ενός σταθερού πλαισίου.
Σε πρώτη φάση, σύμφωνα με τους αναλυτές της Alpha Bank, η ανάκαμψη της κτηματαγοράς σχετίζεται με τη βελτίωση της οικονομικής δραστηριότητας, δεδομένου ότι, διαχρονικά, ο ρυθμός ετήσιας μεταβολής του ΑΕΠ συσχετίζεται με τον δείκτη τιμών κατοικιών, που υπολογίζεται διαιρώντας τον ονομαστικό δείκτη τιμών κατοικιών με τον δείκτη τιμών καταναλωτή.
Το ΑΕΠ μειώθηκε 25%, οι τιμές 40%
Αυτό έγινε αισθητό, όπως σημειώνει η Alpha Bank στην εβδομαδιαία ανάλυσή της, στην κορύφωση της ύφεσης, όταν το πραγματικό ΑΕΠ συρρικνώθηκε σε ποσοστό άνω του 25%, μείωση που συνοδεύτηκε από μεγαλύτερη μείωση του δείκτη τιμών κατοικιών. Οι τιμές, δηλαδή, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, υποχώρησαν σωρευτικά κατά περίπου 40% στην περίοδο 2009-2017 (σε ονομαστικούς όρους), ενώ το κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών μειώθηκε με αρκετά χαμηλότερο ρυθμό. Η υποχώρηση, όμως, είναι ακόμη μεγαλύτερη, ξεπερνώντας και το 50%, σύμφωνα με στοιχεία μεσιτικών δικτύων.
Από το 2017 και έπειτα, η σταδιακή αύξηση του ρυθμού οικονομικής μεγέθυνσης συνέβαλε στη σταθεροποίηση του δείκτη τιμών κατοικιών και εν συνεχεία στην αύξησή του κατά την διάρκεια του 2018, σύμφωνα με την Alpha Bank. Στο πλαίσιο αυτό, η αναμενόμενη ανάκαμψη της οικονομικής δραστηριότητας τα επόμενα τρίμηνα δύναται να οδηγήσει στην περαιτέρω ανάκαμψη των τιμών των ακινήτων.
Την ίδια στιγμή, το υψηλότερο κόστος κατασκευής, έναντι των τιμών, κατέστησε τις επενδύσεις σε real estate μη αποδοτικές. Ωστόσο, κατά τη μελέτη της Alpha Bank, η τάση αυτή έχει αντιστραφεί από τις αρχές του 2018, καθώς η αύξηση των τιμών των κατοικιών που παρατηρείται έχει υπερβεί το κόστος παραγωγής, ενισχύοντας τα κίνητρα επένδυσης. Αυτή είναι η αιτία για την οποία η οικοδομική δραστηριότητα, αν και παραμένει σε πολύ χαμηλό επίπεδο σε σχέση με πριν από την κρίση, καταγράφει σχετική βελτίωση. Ο όγκος της οικοδομικής δραστηριότητας παρουσιάζει ανοδική τάση, η οποία ξεκίνησε από το πρώτο τρίμηνο του 2017 και επιταχύνθηκε κατά τη διάρκεια του 2018, σημειώνουν οι αναλυτές της Alpha Bank.
Η "Χρυσή Βίζα” και το Airbnb
Εκτός όμως από τη σχετική ανάκαμψη της οικονομίας, η αύξηση των τιμών αποδίδεται, κατά την έρευνα της Alpha Bank, σε δύο βασικούς παράγοντες. Πρώτον, στην επέκταση της οικονομίας διαμοιρασμού (sharing economy), η οποία ενίσχυσε τη διαδικασία βραχυχρόνιας μισθώσεως ακινήτων μέσω ορισμένων δημοφιλών ψηφιακών πλατφορμών. Είναι ενδεικτικό ότι μέχρι το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2018 καταγράφονται πάνω από 126 χιλ. καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, σε σχέση με σχεδόν μηδενικό αριθμό καταλυμάτων το 2010, όταν άρχισε να αναπτύσσεται αυτή η δραστηριότητα.
Δεύτερον, στο πρόγραμμα "Golden Visa Greece" για τη χορήγηση άδειας διαμονής στην Ελλάδα σε πολίτες τρίτων χωρών, που αποκτούν ακίνητο στη χώρα αξίας 250 χιλ. ευρώ και άνω.
Σύμφωνα, εξάλλου, με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) και της ΕΛΣΤΑΤ, η εισροή κεφαλαίων για αγορά ακινήτων από το εξωτερικό καταγράφει έντονα αυξητικούς ρυθμούς από το 2016. Και στο οκτάμηνο Ιανουαρίου-Αυγούστου του 2018 η εισροή κεφαλαίων αυξήθηκε κατά 170,8% σε ετήσια βάση.
Τροχοπέδη η φορολογία
Δίχως αμφισβήτηση, η υπερφορολόγηση αποτελεί ένα από τα μεγαλύτερα εμπόδια για τη αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του ΙΟΒΕ, οι επαναλαμβανόμενοι φόροι στην ακίνητη περιουσία αντιστοιχούν σε υψηλότερο ποσοστό στα συνολικά φορολογικά έσοδα σε σχέση με τον μέσο όρο των χωρών του ΟΟΣΑ. Ο αναποτελεσματικός σχεδιασμός της φορολογίας ακινήτων στην Ελλάδα είναι απόρροια διαφόρων παραγόντων, όπως ο υψηλός φορολογικός συντελεστής, η επιβολή πρόσθετων φόρων (εισοδήματος από ενοίκια, ΦΠΑ) στην ίδια περιορισμένη φορολογική βάση, η αναποτελεσματικότητα του συστήματος αποτίμησης της αξίας ακινήτων (διάσταση αντικειμενικών και εμπορικών αξιών), η επιβολή του φόρου από την κυβέρνηση αντί της τοπικής αυτοδιοίκησης (γεγονός που αναιρεί τον ανταποδοτικό χαρακτήρα του φόρου), η καθολική πληρωμή φόρου και η έλλειψη ενός σταθερού πλαισίου.
