Περισσότερη επιβάρυνση στα χαμηλά εισοδήματα από ό,τι στα υψηλά προκαλεί διαχρονικά ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) όπως και προηγουμένως το ΕΕΤΗΔΕ. Επιπλέον, για τα κτίσματα που βρίσκονται σε περιοχές όπου οι αντικειμενικές τιμές «αφετηρίας» (οι λεγόμενες «τιμές ζώνης ανά τ.μ.») είναι χαμηλές, το ύψος του κύριου ΕΝΦΙΑ υπολογιζόμενο ως ποσοστό επί της αντικειμενικής αξίας είναι μεγαλύτερο απ' όσο στις περιοχές όπου οι τιμές αυτές είναι υψηλές. Ουσιαστικά, ο φόρος ακινήτων αδικεί τους οικονομικά ασθενείς Έλληνες φορολογούμενους, καθώς τους φορολογεί αναλογικά πολύ περισσότερο από όσο τους οικονομικά εύρωστους.
Ταυτόχρονα ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται λανθασμένα, με βάση τιμές ακινήτων που δεν ανταποκρίνονται στα πραγματικά δεδομένα της κτηματαγοράς, με αποτέλεσμα να έχει οδηγήσει σε υπερφορολόγηση και απαξίωση της ακίνητης περιουσίας των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων και να έχει καταστήσει ζημιογόνες τις επενδύσεις σε ακίνητα αξίας άνω των 870.000 ευρώ. Επιπλέον, έχει προκαλέσει το «πάγωμα» της αγοράς ακινήτων, τη μείωση του ΑΕΠ κατά 6-9 δισ. ετησίως, καθώς και απώλειες 70.000-100.000 θέσεων εργασίας, με τελική συνέπεια την απώλεια φορολογικών εσόδων πολύ περισσότερων κάθε χρόνο από τα 2,7 δισ. ευρώ που αποδίδει ετησίως η είσπραξή του.
Τα αποκαλυπτικά αυτά συμπεράσματα -καθώς και πολλά άλλα αξιοπρόσεκτα στοιχεία- αναδεικνύονται στη μελέτη του Ιδρύματος Οικονομικών και Βιομηχανικών Ερευνών (ΙΟΒΕ) για τη φορολογία των ακινήτων στην Ελλάδα, η οποία παρουσιάστηκε πρόσφατα. Σε ειδικό κεφάλαιο της αποκαλυπτικής αυτής μελέτης παρατίθενται αναλυτικές πληροφορίες για τον τρόπο με τον οποίο υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ και διατυπώνονται ενδιαφέρουσες επισημάνσεις για το πραγματικό ύψος των επιβαρύνσεων που προκαλεί ο φόρος αυτός σε διάφορες κατηγορίες ιδιοκτητών ακίνητης περιουσίας.
Βάσει των όσων αναφέρονται στο ειδικό αυτό κεφάλαιο της μελέτης του ΙΟΒΕ:
1 Ο φόρος ακινήτων επιβαρύνει περισσότερο τους φορολογούμενους με τα χαμηλότερα εισοδήματα και συγκεκριμένα τους έχοντες ετήσια εισοδήματα έως 5.000 ευρώ. Σύμφωνα με εκτιμήσεις που αφορούν το πρώτο έτος εφαρμογής του, το 2014, ο ΕΝΦΙΑ «απορροφά» κατά μέσο όρο το 15,5% του ετήσιου εισοδήματος για όσους ιδιοκτήτες έχουν ετήσιο φορολογητέο εισόδημα έως 5.000 ευρώ. Το ποσοστό αυτό περιορίζεται σημαντικά στα υψηλότερα κλιμάκια ετήσιου εισοδήματος, ξεκινώντας από 3,1% για όσους ιδιοκτήτες έχουν ετήσιο φορολογητέο εισόδημα από 5.001 έως 10.000 ευρώ και πέφτοντας μόλις στο 0,4% για όσους έχουν ετήσιο φορολογητέο εισόδημα μεγαλύτερο των 100.000 ευρώ. Στις περιπτώσεις των ιδιοκτητών με εισοδήματα από 10.001 έως 60.000 ευρώ ο ΕΝΦΙΑ αντιστοιχεί περίπου στο 2% του εισοδήματος.
Ουσιαστικά, η επιβάρυνση με ΕΝΦΙΑ όσων ιδιοκτητών έχουν ετήσια εισοδήματα μέχρι 5.000 ευρώ είναι υπερπενταπλάσια σε σύγκριση με την επιβάρυνση αυτών που έχουν εισοδήματα από 5.001-10.000 ευρώ, σχεδόν οκταπλάσια σε σύγκριση με την επιβάρυνση όσων έχουν εισοδήματα από 10.001 έως 60.000 ευρώ και 39 φορές μεγαλύτερη σε σύγκριση με την επιβάρυνση όσων έχουν εισοδήματα άνω των 100.000 ευρώ.
Ουσιαστικά, η επιβάρυνση με ΕΝΦΙΑ όσων ιδιοκτητών έχουν ετήσια εισοδήματα μέχρι 5.000 ευρώ είναι υπερπενταπλάσια σε σύγκριση με την επιβάρυνση αυτών που έχουν εισοδήματα από 5.001-10.000 ευρώ, σχεδόν οκταπλάσια σε σύγκριση με την επιβάρυνση όσων έχουν εισοδήματα από 10.001 έως 60.000 ευρώ και 39 φορές μεγαλύτερη σε σύγκριση με την επιβάρυνση όσων έχουν εισοδήματα άνω των 100.000 ευρώ.
2 Οι πραγματικοί συντελεστές του κύριου ΕΝΦΙΑ με τους οποίους επιβαρύνεται η αντικειμενική αξία των κτισμάτων κυμαίνονται από 0,29% έως και 0,4% στις περιοχές στις οποίες οι τιμές ζώνης φθάνουν μέχρι τα 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ περιορίζονται στα επίπεδα του 0,23%-0,26% στις περιοχές με τιμές ζώνης από 1.001 έως 5.000 ευρώ ανά τ.μ. Δηλαδή, στις λεγόμενες «φθηνές» περιοχές η επιβάρυνση είναι αναλογικά μεγαλύτερη από ό,τι στις «ακριβές».
Βεβαίως, στο σημείο αυτό θα μπορούσε να παρατηρήσει κανείς ότι η αδικία αυτή φαίνεται εν μέρει να έχει εξαλειφθεί με την επιβολή του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ σε όσους φορολογούμενους κατείχαν ακίνητη περιουσία συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 200.000 ευρώ κατά τα έτη 2014-2017 και άνω των 250.000 ευρώ κατά το τρέχον έτος. Κι αυτό διότι ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ υπολογίστηκε με συντελεστές 0,1% έως και 1,15% επί της συνολικής αντικειμενικής αξίας των ακινήτων καθενός από τους φορολογούμενους αυτούς. Ωστόσο, τα πράγματα δεν είναι ακριβώς έτσι, καθώς ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με εντελώς διαφορετικό τρόπο: το ύψος του δεν προκύπτει ξεχωριστά για κάθε κτίσμα και οι συντελεστές υπολογισμού του δεν κλιμακώνονται αποκλειστικά με κριτήριο το ποσό της αντικειμενικής τιμής αφετηρίας (της τιμής ζώνης ανά τ.μ.) που ισχύει στην περιοχή κάθε ακινήτου, αλλά με βάση το άθροισμα των τελικών αντικειμενικών αξιών όλων των κτισμάτων και των εντός σχεδίου γηπέδων κάθε ιδιοκτήτη, το οποίο προκύπτει αφού προηγουμένως συνυπολογιστούν όλα τα επιμέρους χαρακτηριστικά των ακινήτων αυτών (παλαιότητα, φάση και τρόπος κατασκευής, επιφάνεια, όροφοι, αριθμός προσόψεων σε δρόμους, ποσοστά συνιδιοκτησίας κ.λπ.) με την εφαρμογή των προβλεπόμενων -μειωτικών σε πολλές περιπτώσεις- συντελεστών.
3 Οι αντικειμενικές τιμές ζώνης με βάση τις οποίες υπολογίστηκε ο ΕΝΦΙΑ τα έτη 2014 και 2015 στηρίζονταν σε εκτιμήσεις που έγιναν το 2007 για τις εμπορικές τιμές των ακινήτων, ενώ οι τιμές ζώνης με βάση τις οποίες προσδιορίστηκε ο φόρος το 2016 ήταν μειωμένες σε πολλές περιοχές της χώρας κατά ποσοστά που έφθασαν μέχρι το 19,44%. Ωστόσο, οι μέσες εμπορικές τιμές στην Ελλάδα υποχώρησαν κατά 41% την περίοδο 2007-2017. Δημιουργείται λοιπόν πρόβλημα λανθασμένου προσδιορισμού του βασικού φόρου σε επίπεδο υψηλότερο σε σχέση με την περίπτωση που οι τιμές ζώνης αντανακλούσαν με σχετική ακρίβεια τις εμπορικές τιμές.
4 Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ για τα φυσικά πρόσωπα έχει πλήθος οριακών συντελεστών και απότομη προοδευτικότητα μετά το επίπεδο αξίας των 300.000 ευρώ, η οποία συντελεί στην αύξηση του φορολογικού βάρους και στη μείωση της απόδοσης των επενδύσεων σε ακίνητα.
Βεβαίως, στο σημείο αυτό θα μπορούσε να παρατηρήσει κανείς ότι η αδικία αυτή φαίνεται εν μέρει να έχει εξαλειφθεί με την επιβολή του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ σε όσους φορολογούμενους κατείχαν ακίνητη περιουσία συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 200.000 ευρώ κατά τα έτη 2014-2017 και άνω των 250.000 ευρώ κατά το τρέχον έτος. Κι αυτό διότι ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ υπολογίστηκε με συντελεστές 0,1% έως και 1,15% επί της συνολικής αντικειμενικής αξίας των ακινήτων καθενός από τους φορολογούμενους αυτούς. Ωστόσο, τα πράγματα δεν είναι ακριβώς έτσι, καθώς ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με εντελώς διαφορετικό τρόπο: το ύψος του δεν προκύπτει ξεχωριστά για κάθε κτίσμα και οι συντελεστές υπολογισμού του δεν κλιμακώνονται αποκλειστικά με κριτήριο το ποσό της αντικειμενικής τιμής αφετηρίας (της τιμής ζώνης ανά τ.μ.) που ισχύει στην περιοχή κάθε ακινήτου, αλλά με βάση το άθροισμα των τελικών αντικειμενικών αξιών όλων των κτισμάτων και των εντός σχεδίου γηπέδων κάθε ιδιοκτήτη, το οποίο προκύπτει αφού προηγουμένως συνυπολογιστούν όλα τα επιμέρους χαρακτηριστικά των ακινήτων αυτών (παλαιότητα, φάση και τρόπος κατασκευής, επιφάνεια, όροφοι, αριθμός προσόψεων σε δρόμους, ποσοστά συνιδιοκτησίας κ.λπ.) με την εφαρμογή των προβλεπόμενων -μειωτικών σε πολλές περιπτώσεις- συντελεστών.
3 Οι αντικειμενικές τιμές ζώνης με βάση τις οποίες υπολογίστηκε ο ΕΝΦΙΑ τα έτη 2014 και 2015 στηρίζονταν σε εκτιμήσεις που έγιναν το 2007 για τις εμπορικές τιμές των ακινήτων, ενώ οι τιμές ζώνης με βάση τις οποίες προσδιορίστηκε ο φόρος το 2016 ήταν μειωμένες σε πολλές περιοχές της χώρας κατά ποσοστά που έφθασαν μέχρι το 19,44%. Ωστόσο, οι μέσες εμπορικές τιμές στην Ελλάδα υποχώρησαν κατά 41% την περίοδο 2007-2017. Δημιουργείται λοιπόν πρόβλημα λανθασμένου προσδιορισμού του βασικού φόρου σε επίπεδο υψηλότερο σε σχέση με την περίπτωση που οι τιμές ζώνης αντανακλούσαν με σχετική ακρίβεια τις εμπορικές τιμές.
4 Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ για τα φυσικά πρόσωπα έχει πλήθος οριακών συντελεστών και απότομη προοδευτικότητα μετά το επίπεδο αξίας των 300.000 ευρώ, η οποία συντελεί στην αύξηση του φορολογικού βάρους και στη μείωση της απόδοσης των επενδύσεων σε ακίνητα.
Αξιοσημείωτες είναι και οι ακόλουθες επισημάνσεις της μελέτης του ΙΟΒΕ για τις επιπτώσεις της εφαρμογής των φόρων κατοχής ακινήτων στην Ελλάδα (αρχικά του ΕΕΤΗΔΕ και μετέπειτα του ΕΝΦΙΑ):
Αρνητικό ρεκόρ
Τα συνολικά έσοδα από φόρους στην ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα είναι από τα υψηλότερα, συγκριτικά με το μέγεθος της οικονομίας, στην Ε.Ε. 28 και στον ΟΟΣΑ. Ειδικά στους φόρους κατοχής ακινήτων (π.χ. ΕΝΦΙΑ), η Ελλάδα βρίσκεται στην υψηλότερη θέση στην Ε.Ε. 28.
Το ΕΕΤΗΔΕ και ο διάδοχος φόρος ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) επιβλήθηκαν σε μια εξαιρετικά δυσμενή οικονομική συγκυρία για την Ελλάδα, αλλά και σε μια αγορά ακινήτων που για χρόνια είχε προεξοφλήσει και λειτουργούσε υπό περιορισμένες φορολογικές επιβαρύνσεις. Το μέγεθος της διαταραχής που προκάλεσε η εισαγωγή των φόρων κατοχής ακινήτων ήταν πολύ μεγάλο. Είναι χαρακτηριστικό ότι τα έσοδα από τους επαναλαμβανόμενους φόρους ακινήτων (κυρίως φόροι στην κατοχή ακινήτων) έφτασαν να αποτελούν το 5,6% των συνολικών φορολογικών εσόδων το 2015, όταν για μια μακρά περίοδο η συνεισφορά των φόρων κατοχής ακινήτων στα έσοδα ήταν πολύ χαμηλή (π.χ. την περίοδο 2000-2010 τα έσοδα από φόρους κατοχής ακινήτων αποτελούσαν κατά μέσο όρο το 0,6% των συνολικών φορολογικών εσόδων).
Οι τιμές των ακινήτων
Η εισαγωγή του φόρου ακινήτων επηρέασε άμεσα τις τιμές των ακινήτων. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις μας -και με δεδομένο ότι ο φόρος διαφοροποιείται ανάλογα με την αξία του ακινήτου- η πτώση των τιμών που θα μπορούσε να αποδοθεί στον φόρο κατοχής ακινήτων (αρχικά ΕΕΤΗΔΕ και έπειτα ΕΝΦΙΑ) είναι περίπου 19% για την πλειονότητα των κτηρίων (με αντικειμενική τιμή έως 200.000 ευρώ), αλλά αυξάνεται ανάλογα με την αξία του ακινήτου, φτάνοντας το 74% για ακίνητα αξίας μεγαλύτερης του 1.000.000 ευρώ. Αυτό συνεπάγεται μια ανάλογη μείωση της αξίας της ακίνητης περιουσίας των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων.
Η επιβολή φόρου ακινήτων επηρέασε σημαντικά και τις αποδόσεις της επένδυσης σε ακίνητα, οι οποίες, λόγω του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ και της προοδευτικής κλίμακας φορολογίας εισοδήματος από ενοίκια, εξαρτώνται πλέον καθοριστικά από το ύψος της αξίας της ακίνητης περιουσίας… Η επένδυση σε ακίνητα (ακόμα και με τις υφιστάμενες χαμηλότερες τιμές) γίνεται από πλευράς αποδόσεων ολοένα και λιγότερο ελκυστική όσο αυξάνεται η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας ενός φορολογούμενου. Οι αποδόσεις γίνονται μάλιστα αρνητικές, όταν η αξία της ακίνητης περιουσίας υπερβαίνει τις 870.000 ευρώ.
Αντιθέτως, με τον ΦΑΠ που ίσχυε πριν από την εισαγωγή του ΕΝΦΙΑ, οι αποδόσεις είχαν μεν φθίνουσα πορεία, αλλά διατηρούσαν το θετικό τους πρόσημο.
Αυτή η μεταβολή στο προφίλ των επενδυτικών αποδόσεων, ακόμα και χωρίς να ληφθεί υπόψη ενδεχόμενη διαφοροποίηση των επιπέδων επενδυτικού κινδύνου, αποτρέπει την απόκτηση πρόσθετης ακίνητης περιουσίας, καθώς η απόκτηση ακινήτου μειώνει την επενδυτική απόδοση για το σύνολο της περιουσίας ενός ατόμου. Το υφιστάμενο καθεστώς φορολογίας ακινήτων περιορίζει, επομένως, δραστικά τις συναλλαγές στην αγορά ακινήτων, όπως πράγματι παρατηρήθηκε στην Ελλάδα τα προηγούμενα χρόνια, ενώ η έλλειψη ρευστότητας πιέζει ακόμα περισσότερο πτωτικά τις τιμές των ακινήτων.
Με αυτή τη σημαντική επίπτωση στις τιμές και στις επενδυτικές αποδόσεις των ακινήτων, το ΕΕΤΗΔΕ και ο ΕΝΦΙΑ επιτάχυναν την ύφεση της ελληνικής οικονομίας, μειώνοντας την καταναλωτική δαπάνη και τις επενδύσεις σε κατοικίες. Συνετέλεσαν, επίσης, στο πάγωμα της αγοράς ακινήτων, λόγω και της απότομης προοδευτικότητας, αποτρέποντας την εξομάλυνση της κατανάλωσης με χρήση αποταμιεύσεων σε μια περίοδο βαθιάς ύφεσης, δυσκολίας πληρωμής φόρων και αύξησης των προβληματικών δανείων.
Τα φορολογικά έσοδα
Η επιβολή του ΕΝΦΙΑ απέτυχε να φέρει τα προσδοκώμενα φορολογικά έσοδα, τα οποία στην πραγματικότητα δεν αντιπροσωπεύονται από τις εισπράξεις του ΕΝΦΙΑ, καθώς σε αυτές δεν συνυπολογίζονται οι απώλειες φορολογικών εσόδων που προκύπτουν από τη μείωση α) του διαθέσιμου εισοδήματος, β) της αξίας της ακίνητης περιουσίας και της κατανάλωσης που συνδέεται με αυτή και γ) των επενδύσεων σε κατοικίες λόγω αυξημένου κινδύνου και μείωσης των τιμών τους σε σχέση με το κόστος κατασκευής. Περαιτέρω, οι επιπτώσεις αυτές οδηγούν σε πτώση του ΑΕΠ κατά 6-9 δισ. ετησίως, η οποία μεταφράζεται σε απώλειες 70.000-100.000 θέσεων εργασίας και φορολογικών εσόδων με 2,2-3,3 δισ. ευρώ, ποσό που καθιστά τις καθαρές εισπράξεις από τον ΕΝΦΙΑ οριακά θετικές ή αρνητικές. Σε αυτές τις απώλειες δεν συνυπολογίζονται τα έσοδα που χάνονται από τους φόρους συναλλαγών ακινήτων λόγω του παγώματος της αγοράς ακινήτων, το οποίο σε συνδυασμό με την πτώση των τιμών οδηγεί σε: α) αδυναμία πρόσβασης των νοικοκυριών στις αποταμιεύσεις για την αποπληρωμή φορολογικών υποχρεώσεων και δανείων, β) συρρίκνωση της δανειοδότησης του ιδιωτικού τομέα από τις τράπεζες.
