Προ των πυλών βρίσκεται για μια ακόμη φορά ο φόρος υπεραξίας ακινήτων, καθώς στο τέλος Δεκεμβρίου λήγει και η τελευταία παράταση για μη εφαρμογή του, που είχε δοθεί από το υπουργείο Οικονομικών.
Αυτό ουσιαστικά σημαίνει ότι εάν δεν υπάρξει νέα παράταση θα πρέπει από τις αρχές του 2019 να εφαρμοστεί ένας ακόμη φόρος στα ακίνητα, ο οποίος και θα προστεθεί στο «πακέτο» των 20 φόρων και τελών που ήδη τα επιβαρύνουν.
Με δεδομένη την αύξηση που καταγράφεται στις αγοραπωλησίες ακινήτων, το οικονομικό επιτελείο σκέφτεται να εφαρμόσει το νέο φόρο, καθώς αναμένεται να φέρει πρόσθετα έσοδα στα κρατικά ταμεία, παρά το γεγονός ότι οι ειδικοί της κτηματαγοράς έχουν διαμηνύσει πως η υιοθέτησή του θα δημιουργήσει περισσότερα προβλήματα στην αγορά των ακινήτων.
Θα πρέπει, ωστόσο, να αναφερθεί ότι τα στελέχη του υπουργείου Οικονομικών δεν έχουν ακόμη καταλήξει στην επόμενη κίνησή τους, για το εάν θα εφαρμοστεί ή όχι από τις αρχές του 2019 ο φόρος υπεραξίας, καθώς γνωρίζουν ότι και οι επικείμενες δύο νέες αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων τόσο το επόμενο έτος όσο και το 2020, κατά 50%, θα φέρουν μεγάλες ανατροπές στην κτηματαγορά.
Σε κάθε περίπτωση, πάντως, οι ιδιοκτήτες που σχεδιάζουν να πωλήσουν κάποιο ακίνητο, στην περίπτωση εφαρμογής του φόρου, θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:
1. Ο φόρος υπεραξίας θα επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και στην τιμή πώλησης κάθε ακινήτου. Ο φόρος θα επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου, ενώ ο αγοραστής θα οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
2. Εφόσον ο φορολογούμενος έχει διακρατήσει το ακίνητο που πουλάει για πέντε τουλάχιστον έτη από τη στιγμή της απόκτησής του, η υπεραξία θα είναι αφορολόγητη μέχρι του ποσού των 25.000 ευρώ.
3. Όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν από το 1995 θα απαλλάσσονται από τον φόρο υπεραξίας.
Η τελική υπεραξία επί της οποίας θα υπολογίζεται ο φόρος θα προσδιορίζεται με βάση ποσοστιαίους συντελεστές απομείωσης, κλιμακούμενους ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 25 χρόνια).
Ειδικά όμως για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από 1η Ιανουαρίου 1995 έως τις 31 Δεκεμβρίου του 2002 οι συντελεστές απομείωσης θα περιορίζονται, καθώς θα πολλαπλασιάζονται με 0,8.
Ντόμινο επιβαρύνσεων
Η επικείμενη βέβαια αύξηση των αντικειμενικών αξιών από τις αρχές του 2019, που έχει ήδη ψηφιστεί και ίσχυσε φέτος μόνο για την επιβολή του ΕΝΦΙΑ, αναμένεται να φέρει «τσουνάμι» επιβαρύνσεων σε φόρους και τέλη.
Δεν είναι τυχαίο, όπως έχει ήδη επισημάνει η «Ν», ότι χιλιάδες φορολογούμενοι προχωρούν σε αγοραπωλησίες ακινήτων, γονικές παροχές και δωρεές προκειμένου να αποφύγουν να πληρώσουν από τις αρχές του 2019 τους αυξημένους φόρους και μάλιστα με δεδομένο ότι θα υπάρξουν άλλοι δύο γύροι αυξήσεων το 2019 και το 2020.
Υπενθυμίζεται ότι η εναρμόνιση των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές στην αγορά ακινήτων έφερε αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης σε σύνολο 10.216 ζωνών, ως εξής:
* σε 3.792 αυξήθηκαν, και κατά κύριο λόγο οι εν λόγω αυξήσεις αφορούν παραθαλάσσιες και νησιωτικές περιοχές που τα τελευταία χρόνια έχουν γνωρίσει σημαντική τουριστική ανάπτυξη, ενώ αυξημένες τιμές ορίστηκαν και σε μεσαίες, αλλά αναβαθμισμένες περιοχές των μεγάλων αστικών κέντρων.
* σε 2.122 μειώθηκαν, και αφορούν κατά κύριο λόγο περιοχές της Βόρειας Ελλάδας, που τα τελευταία χρόνια έχουν χτυπηθεί έντονα από την ύφεση, καθώς και τις «φθηνές» περιοχές των μεγάλων αστικών κέντρων.
Επισημαίνεται ότι σε αυτές μόνο τις περιοχές συμφέρει τους φορολογούμενους να περιμένουν το νέο έτος προκειμένου να πραγματοποιήσουν μεταβιβάσεις, δωρεές και γονικές παροχές.
* σε 4.302 έμειναν σταθερές.
Με βάση τα ανωτέρω και επειδή οι νέες τιμές ζώνης είναι αυξημένες σε αρκετές περιοχές της χώρας οι φορολογούμενοι σχεδιάζουν έγκαιρα τις επόμενες κινήσεις τους για την «τύχη» των ακινήτων τους, προκειμένου να αποφύγουν να πληρώσουν υψηλότερους φόρους και ήδη καταγράφεται αυξημένη προσέλευση στους συμβολαιογράφους για μεταβιβάσεις, ειδικά σε περιοχές όπου αυξάνονται οι αντικειμενικές αξίες, όπως Κολωνάκι, Λυκαβηττός, Ν. Ψυχικό, Ν. Ερυθραία κ.ά.
Ανατροπές σε 20 φόρους και τέλη
Οι νέες αντικειμενικές αξίες που θα ισχύσουν στην κτηματαγορά από την 1η Ιανουαρίου 2019 αναμένεται να αλλάξουν το φορολογικό τοπίο, καθώς θα φέρουν αλλαγές σε 20 φόρους και τέλη που επιβαρύνουν τα ακίνητα.
Αναλυτικότερα οι φόροι που θα επηρεαστούν άμεσα είναι οι εξής:
1. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων θα ακολουθήσει την νέα τιμή ζώνης, αφού υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί των αντικειμενικών αξιών και επιβαρύνει τους αγοραστές.
2. Ο φόρος χρησικτησίας θα ακολουθήσει και αυτός τις νέες αντικειμενικές, ενώ υπολογίζεται επίσης με 3% επί των αντικειμενικών αξιών.
3. Ο φόρος ανταλλαγής συνένωσης οικοπέδων υπολογίζεται με συντελεστή 1,5% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
4. Ο φόρος διανομής, ο οποίος αφορά συνένωση περιουσίας από έναν συνιδιοκτήτη ακινήτου και επιβάλλεται με συντελεστή 0,75% επί της αντικειμενικής αξίας.
5. Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται σε αγοραπωλησίες ακινήτων πάνω στην αντικειμενική αξία των ακινήτων.
6. Ο δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης.
7. Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας που εισπράττεται μέσω των λογαριασμών του ηλεκτρικού ρεύματος αποδίδεται στους δήμους και υπολογίζεται με συντελεστή από 0,25‰ - 0,35‰ (ανάλογα με τις αποφάσεις του κάθε δήμου) επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.
8. Το τεκμαρτό εισόδημα κατοικίας. Οι νέες τιμές ζώνης θα επηρεάσουν άμεσα το τεκμαρτό εισόδημα που προκύπτει με βάση την επιφάνεια των κατοικιών που διαμένει ο φορολογούμενος. Τα ποσά των τεκμηρίων διαβίωσης για τα διαμερίσματα και τις μονοκατοικίες που χρησιμοποιούν οι φορολογούμενοι κλιμακώνονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των συγκεκριμένων ακινήτων. Ειδικότερα, τα τεκμήρια προσαυξάνονται κατά 40% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με αντικειμενική τιμή ζώνης πάνω από 2.800 ευρώ και έως 4.999 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Έτσι, σε όσες περιοχές οι αντικειμενικές αξίες μετά τις μειώσεις «πέσουν» από το όριο των 2.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, θα μειωθούν αντίστοιχα και τα τεκμήρια που διαμορφώνονται από την αξία της ακίνητης περιουσίας, από την άλλη πλευρά όμως θα αυξηθούν όπου οι αντικειμενικές θα αυξηθούν.
9. Το ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από μισθώματα το οποίο προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου με συντελεστή 3%.
10. Τα τέλη υπέρ του Ταμείου Νομικών που επιβαρύνουν τα μεταβιβαστικά συμβόλαια και υπολογίζονται ως ποσοστά επί των αντικειμενικών αξιών των μεταβιβαζόμενων ακινήτων.
11. Το τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
12. Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτου.
13. Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτου.
14. Ο φόρος δωρεάς ακινήτου.
15. Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
16. Τα πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτου.
17. Τα πρόστιμα νέων αυθαιρέτων τα οποία συνδέονται επίσης με τις αντικειμενικές αξίες.
18. Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% επί της αντικειμενικής αξίας που επιβάλλεται στα ακίνητα που ανήκουν σε εξωχώριες (off shore) εταιρείες.
19. Η εισφορά σε γη και χρήμα κατά την ένταξη στο σχέδιο πόλης.
20. Ο συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας.
Αυτό ουσιαστικά σημαίνει ότι εάν δεν υπάρξει νέα παράταση θα πρέπει από τις αρχές του 2019 να εφαρμοστεί ένας ακόμη φόρος στα ακίνητα, ο οποίος και θα προστεθεί στο «πακέτο» των 20 φόρων και τελών που ήδη τα επιβαρύνουν.
Με δεδομένη την αύξηση που καταγράφεται στις αγοραπωλησίες ακινήτων, το οικονομικό επιτελείο σκέφτεται να εφαρμόσει το νέο φόρο, καθώς αναμένεται να φέρει πρόσθετα έσοδα στα κρατικά ταμεία, παρά το γεγονός ότι οι ειδικοί της κτηματαγοράς έχουν διαμηνύσει πως η υιοθέτησή του θα δημιουργήσει περισσότερα προβλήματα στην αγορά των ακινήτων.
Θα πρέπει, ωστόσο, να αναφερθεί ότι τα στελέχη του υπουργείου Οικονομικών δεν έχουν ακόμη καταλήξει στην επόμενη κίνησή τους, για το εάν θα εφαρμοστεί ή όχι από τις αρχές του 2019 ο φόρος υπεραξίας, καθώς γνωρίζουν ότι και οι επικείμενες δύο νέες αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων τόσο το επόμενο έτος όσο και το 2020, κατά 50%, θα φέρουν μεγάλες ανατροπές στην κτηματαγορά.
Σε κάθε περίπτωση, πάντως, οι ιδιοκτήτες που σχεδιάζουν να πωλήσουν κάποιο ακίνητο, στην περίπτωση εφαρμογής του φόρου, θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:
1. Ο φόρος υπεραξίας θα επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και στην τιμή πώλησης κάθε ακινήτου. Ο φόρος θα επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου, ενώ ο αγοραστής θα οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
2. Εφόσον ο φορολογούμενος έχει διακρατήσει το ακίνητο που πουλάει για πέντε τουλάχιστον έτη από τη στιγμή της απόκτησής του, η υπεραξία θα είναι αφορολόγητη μέχρι του ποσού των 25.000 ευρώ.
3. Όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν από το 1995 θα απαλλάσσονται από τον φόρο υπεραξίας.
Η τελική υπεραξία επί της οποίας θα υπολογίζεται ο φόρος θα προσδιορίζεται με βάση ποσοστιαίους συντελεστές απομείωσης, κλιμακούμενους ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 25 χρόνια).
Ειδικά όμως για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από 1η Ιανουαρίου 1995 έως τις 31 Δεκεμβρίου του 2002 οι συντελεστές απομείωσης θα περιορίζονται, καθώς θα πολλαπλασιάζονται με 0,8.
Ντόμινο επιβαρύνσεων
Η επικείμενη βέβαια αύξηση των αντικειμενικών αξιών από τις αρχές του 2019, που έχει ήδη ψηφιστεί και ίσχυσε φέτος μόνο για την επιβολή του ΕΝΦΙΑ, αναμένεται να φέρει «τσουνάμι» επιβαρύνσεων σε φόρους και τέλη.
Δεν είναι τυχαίο, όπως έχει ήδη επισημάνει η «Ν», ότι χιλιάδες φορολογούμενοι προχωρούν σε αγοραπωλησίες ακινήτων, γονικές παροχές και δωρεές προκειμένου να αποφύγουν να πληρώσουν από τις αρχές του 2019 τους αυξημένους φόρους και μάλιστα με δεδομένο ότι θα υπάρξουν άλλοι δύο γύροι αυξήσεων το 2019 και το 2020.
Υπενθυμίζεται ότι η εναρμόνιση των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές στην αγορά ακινήτων έφερε αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης σε σύνολο 10.216 ζωνών, ως εξής:
* σε 3.792 αυξήθηκαν, και κατά κύριο λόγο οι εν λόγω αυξήσεις αφορούν παραθαλάσσιες και νησιωτικές περιοχές που τα τελευταία χρόνια έχουν γνωρίσει σημαντική τουριστική ανάπτυξη, ενώ αυξημένες τιμές ορίστηκαν και σε μεσαίες, αλλά αναβαθμισμένες περιοχές των μεγάλων αστικών κέντρων.
* σε 2.122 μειώθηκαν, και αφορούν κατά κύριο λόγο περιοχές της Βόρειας Ελλάδας, που τα τελευταία χρόνια έχουν χτυπηθεί έντονα από την ύφεση, καθώς και τις «φθηνές» περιοχές των μεγάλων αστικών κέντρων.
Επισημαίνεται ότι σε αυτές μόνο τις περιοχές συμφέρει τους φορολογούμενους να περιμένουν το νέο έτος προκειμένου να πραγματοποιήσουν μεταβιβάσεις, δωρεές και γονικές παροχές.
* σε 4.302 έμειναν σταθερές.
Με βάση τα ανωτέρω και επειδή οι νέες τιμές ζώνης είναι αυξημένες σε αρκετές περιοχές της χώρας οι φορολογούμενοι σχεδιάζουν έγκαιρα τις επόμενες κινήσεις τους για την «τύχη» των ακινήτων τους, προκειμένου να αποφύγουν να πληρώσουν υψηλότερους φόρους και ήδη καταγράφεται αυξημένη προσέλευση στους συμβολαιογράφους για μεταβιβάσεις, ειδικά σε περιοχές όπου αυξάνονται οι αντικειμενικές αξίες, όπως Κολωνάκι, Λυκαβηττός, Ν. Ψυχικό, Ν. Ερυθραία κ.ά.
Ανατροπές σε 20 φόρους και τέλη
Οι νέες αντικειμενικές αξίες που θα ισχύσουν στην κτηματαγορά από την 1η Ιανουαρίου 2019 αναμένεται να αλλάξουν το φορολογικό τοπίο, καθώς θα φέρουν αλλαγές σε 20 φόρους και τέλη που επιβαρύνουν τα ακίνητα.
Αναλυτικότερα οι φόροι που θα επηρεαστούν άμεσα είναι οι εξής:
1. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων θα ακολουθήσει την νέα τιμή ζώνης, αφού υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί των αντικειμενικών αξιών και επιβαρύνει τους αγοραστές.
2. Ο φόρος χρησικτησίας θα ακολουθήσει και αυτός τις νέες αντικειμενικές, ενώ υπολογίζεται επίσης με 3% επί των αντικειμενικών αξιών.
3. Ο φόρος ανταλλαγής συνένωσης οικοπέδων υπολογίζεται με συντελεστή 1,5% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
4. Ο φόρος διανομής, ο οποίος αφορά συνένωση περιουσίας από έναν συνιδιοκτήτη ακινήτου και επιβάλλεται με συντελεστή 0,75% επί της αντικειμενικής αξίας.
5. Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται σε αγοραπωλησίες ακινήτων πάνω στην αντικειμενική αξία των ακινήτων.
6. Ο δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης.
7. Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας που εισπράττεται μέσω των λογαριασμών του ηλεκτρικού ρεύματος αποδίδεται στους δήμους και υπολογίζεται με συντελεστή από 0,25‰ - 0,35‰ (ανάλογα με τις αποφάσεις του κάθε δήμου) επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.
8. Το τεκμαρτό εισόδημα κατοικίας. Οι νέες τιμές ζώνης θα επηρεάσουν άμεσα το τεκμαρτό εισόδημα που προκύπτει με βάση την επιφάνεια των κατοικιών που διαμένει ο φορολογούμενος. Τα ποσά των τεκμηρίων διαβίωσης για τα διαμερίσματα και τις μονοκατοικίες που χρησιμοποιούν οι φορολογούμενοι κλιμακώνονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των συγκεκριμένων ακινήτων. Ειδικότερα, τα τεκμήρια προσαυξάνονται κατά 40% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με αντικειμενική τιμή ζώνης πάνω από 2.800 ευρώ και έως 4.999 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Έτσι, σε όσες περιοχές οι αντικειμενικές αξίες μετά τις μειώσεις «πέσουν» από το όριο των 2.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, θα μειωθούν αντίστοιχα και τα τεκμήρια που διαμορφώνονται από την αξία της ακίνητης περιουσίας, από την άλλη πλευρά όμως θα αυξηθούν όπου οι αντικειμενικές θα αυξηθούν.
9. Το ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από μισθώματα το οποίο προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου με συντελεστή 3%.
10. Τα τέλη υπέρ του Ταμείου Νομικών που επιβαρύνουν τα μεταβιβαστικά συμβόλαια και υπολογίζονται ως ποσοστά επί των αντικειμενικών αξιών των μεταβιβαζόμενων ακινήτων.
11. Το τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
12. Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτου.
13. Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτου.
14. Ο φόρος δωρεάς ακινήτου.
15. Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
16. Τα πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτου.
17. Τα πρόστιμα νέων αυθαιρέτων τα οποία συνδέονται επίσης με τις αντικειμενικές αξίες.
18. Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% επί της αντικειμενικής αξίας που επιβάλλεται στα ακίνητα που ανήκουν σε εξωχώριες (off shore) εταιρείες.
19. Η εισφορά σε γη και χρήμα κατά την ένταξη στο σχέδιο πόλης.
20. Ο συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας.
