Προθεσμία έως τις 10 Απριλίου έχουν οι νέοι εκτιμητές που επιστρατεύει το υπουργείο Οικονομικών προκειμένου να καταθέσουν προτάσεις για τις νέες αντικειμενικές αξίες ζώνης ανά τετραγωνικό μέτρο για κτίσματα και οικοδόπεδα σε όλη την επικράτεια. Στόχος είναι να εξομοιωθούν οι φορολογητέες αξίες με τις πραγματικές τιμές της αγοράς και να εισρεύσουν στα ταμεία έσοδα.
Με απόφαση του υπουργού Οικονομικών, Χρήστου Σταίκούρα, που δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα της κυβερνήσεως προσλαμβάνονται επιπλέον 111 εκτιμητές, οι οποίοι έρχονται να προστεθούν στους 332 που έχουν ήδη αρχίσει το έργο τους. Όσοι έχουν ήδη πιάσει δουλειά θα καταθέσουν τις δικές τους εισηγήσεις έως τις 20 Μαρτίου.
Αμέσως μετά η όλη διαδικασία περνά στο οικονομικό επιτελείο το οποίο θα πρέπει να διαμορφώσει τις νέες αντικειμενικές τιμές, προσαρμοσμένες στις εμπορικές. Δεδομένου ότι το 2019 καταγράφηκε σημαντική αύξηση στις τιμές των ακινήτων, θα έχουμε πιθανότατα αυξήσεις των αντικειμενικών σε αρκετές περιοχές.
Σημειώνεται ότι εκτός των όποιων αυξήσεων στις υφιστάμενες αντικειμενικές αξίες, το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού θα επεκταθεί σε χιλιάδες ακόμα περιοχές που μέχρι σήμερα είναι εκτός. Οι νέες τιμές, κατά συνέπεια θα αυξήσουν τη φορολογική επιβάρυνση όπως στον ΕΝΦΙΑ αλλά και σε σειρά ακόμα φόρους που βαρύνουν τα ακίνητα. Ως αντιστάθμισμα, η κυβέρνηση σχεδιάζει να προχωρήσει σε περαιτέρω μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 8%.
Το οικονομικό επιτελείο αναμένεται να λάβει τις οριστικές του αποφάσεις για το νέο ύψος των αντικειμενικών αξιών το Μάιο. Όσον αφορά τον ΕΝΦΙΑ του 2020, αυτό θα υπολογιστεί με βάση τις νέες αντικειμενικές αξίες.
Αναλυτικά η απόφαση του ΥΠΟΙΚ:
1. Ανατίθεται σε επιπλέον 111 πιστοποιημένους εκτιμητές -εγγεγραμμένους στο Μητρώο πιστοποιημένων εκτιμητών του υπουργείου Οικονομικών, οι οποίοι επελέγησαν κατόπιν συμπληρωματικής Δημόσιας Πρόσκλησης Εκδήλωσης Ενδιαφέροντος του γενικού γραμματέα Οικονομικής Πολιτικής- η σύνταξη άρτιας και τεκμηριωμένης εισήγησης για τον καθορισμό των τιμών εκκίνησης και αξιών οικοπέδων, ανά Δήμο, Δημοτική Ενότητα, Κοινότητα σε περισσότερες από χιλιάδες περιοχές («ζώνες») ανά τη χώρα.
2. Οι εκτιμητές θα πρέπει να καταχωρούν ηλεκτρονικά την τιμή εκκίνησης και την αξία οικοπέδου σε βάση δεδομένων («ηλεκτρονική πλατφόρμα») την οποία διαχειρίζεται η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης.
3. Οι εκτιμητές μπορούν να αναζητήσουν συγκριτικά στοιχεία των συνηθέστερα απαντώμενων ακινήτων της κάθε ζώνης, προκειμένου με τις κατάλληλες αναγωγές να εισηγηθούν την τιμή εκκίνησης και την αξία οικοπέδου ανά ζώνη. Ως ενδεικτικά ακίνητα αναφοράς θα πρέπει να λάβουν υπόψη, σε κάθε ζώνη:
α) Νεόδμητο πλήρως αποπερατωμένο διαμέρισμα 1ου ορόφου καθαρής επιφάνειας 80-100 τ.μ. ή νεόδμητη πλήρως αποπερατωμένη κατοικία με συνολική καθαρή επιφάνεια κύριων χώρων 100-120 τ.μ. ανοιγμένη στον 1ο όροφο με τα ακόλουθα επιμέρους χαρακτηριστικά:
* Πρόσοψη σε έναν μόνο δρόμο ή σε κοινόχρηστο γενικά χώρο
* Συμβατικός τύπος κατασκευής (οπλισμένο σκυρόδεμα με τοιχοποιία από οπτοπλινθοδομές)
* Καλή ποιότητα κατασκευής
* Άριστο βαθμό συντήρησης (νεόδμητο)
* Δίχως αποθηκευτικό χώρο και θέση στάθμευσης
* Σε οικοδομή με ανελκυστήρα και αυτόνομη θέρμανση
* Δίχως ιδιαίτερη θέα
* Σε συνήθη θέση της περιοχής
* Δίχως λοιπά χαρακτηριστικά αναφορικά με τον εξοπλισμό
β) Οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο στην εκάστοτε ζώνη, με την επιτρεπόμενη χρήση γης, σε συνήθη θέση, πρόσοψη σε έναν μόνο δρόμο και Συντελεστή Εμπορικότητας (Σ.Ε) ίσο με μονάδα (1,0).
4. Τα συγκριτικά στοιχεία που θα λάβουν υπόψη οι εκτιμητές πρέπει να είναι επαρκή, να αντιπροσωπεύουν κατά το δυνατόν τη γεωγραφική κάλυψη της υπό εκτίμηση ζώνης, προσεγγίζοντας τα χαρακτηριστικά του ακινήτου αναφοράς και να αφορούν χρονικό διάστημα των τελευταίων 12 μηνών από την ημερομηνία δημοσίευσης της νέας υπουργικής απόφασης (20-2-2020). Η αυτοψία στην περιοχή ανάθεσης κρίνεται απαραίτητη, ενώ η αυτοψία των χρησιμοποιούμενων συγκριτικών κρίνεται σκόπιμη αλλά όχι υποχρεωτική.
5. Οι εκτιμητές θα πρέπει να εφαρμόσουν ως κύρια μέθοδο τη συγκριτική μέθοδο, η οποία βασίζεται σε ήδη πραγματοποιημένες συναλλαγές ή ζητούμενες τιμές για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το ενδεικτικό ακίνητο αναφοράς, κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές.
6. Σε περίπτωση έλλειψης ικανοποιητικών στοιχείων πραγματικών συναλλαγών, οι εκτιμητές θα χρησιμοποιούν και τις κάτωθι επιλογές προσέγγισης αξίας, κατά την ευχέρεια και την κρίση τους:
α) Τη μέθοδο εισοδήματος, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας κάθε ακινήτου από την κεφαλαιοποιημένη αξία του εκτιμώμενου εισοδήματος, υπό την προϋπόθεση της ύπαρξης αγοράς με εισοδήματα (μισθωτικές αξίες) αντίστοιχα του υπό εκτίμηση ακινήτου.
β) Τη μέθοδο αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, με βάση το κόστος αναπαραγωγής /αντικατάστασής του.
γ) Την υπολειμματική μέθοδο ή μέθοδο βέλτιστης αξιοποίησης, η οποία χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της αξίας οικοπέδου, ελλείψει εύρεσης συγκριτικών στοιχείων οικοπέδων στην περιοχή, αλλά με διαθέσιμα στοιχεία πώλησης ή μίσθωσης του ακινήτου που θα προκύψει μετά τη θεωρητική βέλτιστη αξιοποίηση του οικοπέδου.
7. Οι εκτιμητές δύνανται να χρησιμοποιήσουν περισσότερες της μίας μεθόδους, προσδίδοντας συντελεστή στάθμισης σε κάθε μέθοδο.
8. Οι εκτιμητές, ανάλογα με τη μέθοδο που θα επιλέξουν για την εκτίμηση της τιμής εκκίνησης και της αξίας οικοπέδου, θα πρέπει να συμπληρώσουν στην ηλεκτρονική πλατφόρμα τους αντίστοιχους πίνακες με τα στοιχεία στα οποία στηρίζεται η εκτίμηση. Αφού συμπληρωθούν τα στοιχεία της μεθόδου, θα υπολογίζεται αυτόματα η τιμή στα πεδία «Εκτίμηση Τιμής Ζώνης (ευρώ/τ.μ.)» και «Εκτίμηση Αξίας Οικοπέδου (ευρώ/ τ.μ.)». Σε περίπτωση που χρησιμοποιηθούν περισσότερες της μίας μέθοδοι, θα πρέπει να εφαρμόζονται οι συντελεστές στάθμισης κάθε μεθόδου και η τελική εισήγηση υπολογίζεται ως ο σταθμισμένος μέσος όρος των μεθόδων και το αποτέλεσμα να εμφανίζεται στα παραπάνω πεδία.
9. Οι εκτιμητές υποχρεούνται να επισυνάψουν «Τεχνική Έκθεση» για κάθε μία από τις ζώνες των δήμων που τους ανατίθενται, η οποία θα ψηφιοποιείται μέσω ηλεκτρονικού σαρωτή σε ένα αρχείο μορφής pdf. Η τεχνική έκθεση θα πρέπει να αναφέρει ρητά τη μέθοδο ή τις μεθόδους που επιλέχθηκαν και να περιγράφει την υπό εκτίμηση ζώνη του αντικειμενικού συστήματος (διαθέσιμα ποιοτικά, δημογραφικά, γεωγραφικά, πολεοδομικά, οικονομικά στοιχεία), τον τύπο δόμησης και τις συνήθεις χρήσεις γης, να παρουσιάζει τις τάσεις της τοπικής κτηματαγοράς, καθώς και τα χαρακτηριστικά του συνηθέστερα απαντώμενου ακινήτου της ζώνης.
10. Το έργο των εκτιμητών θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί το αργότερο εντός χρονικού διαστήματος 50 ημερολογιακών ημερών από την ημερομηνία δημοσίευσης της νέας υπουργικής απόφασης (20-3-2020), δηλαδή το αργότερο μέχρι τις 10-4-2020.
Με απόφαση του υπουργού Οικονομικών, Χρήστου Σταίκούρα, που δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα της κυβερνήσεως προσλαμβάνονται επιπλέον 111 εκτιμητές, οι οποίοι έρχονται να προστεθούν στους 332 που έχουν ήδη αρχίσει το έργο τους. Όσοι έχουν ήδη πιάσει δουλειά θα καταθέσουν τις δικές τους εισηγήσεις έως τις 20 Μαρτίου.
Αμέσως μετά η όλη διαδικασία περνά στο οικονομικό επιτελείο το οποίο θα πρέπει να διαμορφώσει τις νέες αντικειμενικές τιμές, προσαρμοσμένες στις εμπορικές. Δεδομένου ότι το 2019 καταγράφηκε σημαντική αύξηση στις τιμές των ακινήτων, θα έχουμε πιθανότατα αυξήσεις των αντικειμενικών σε αρκετές περιοχές.
Σημειώνεται ότι εκτός των όποιων αυξήσεων στις υφιστάμενες αντικειμενικές αξίες, το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού θα επεκταθεί σε χιλιάδες ακόμα περιοχές που μέχρι σήμερα είναι εκτός. Οι νέες τιμές, κατά συνέπεια θα αυξήσουν τη φορολογική επιβάρυνση όπως στον ΕΝΦΙΑ αλλά και σε σειρά ακόμα φόρους που βαρύνουν τα ακίνητα. Ως αντιστάθμισμα, η κυβέρνηση σχεδιάζει να προχωρήσει σε περαιτέρω μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 8%.
Το οικονομικό επιτελείο αναμένεται να λάβει τις οριστικές του αποφάσεις για το νέο ύψος των αντικειμενικών αξιών το Μάιο. Όσον αφορά τον ΕΝΦΙΑ του 2020, αυτό θα υπολογιστεί με βάση τις νέες αντικειμενικές αξίες.
Αναλυτικά η απόφαση του ΥΠΟΙΚ:
1. Ανατίθεται σε επιπλέον 111 πιστοποιημένους εκτιμητές -εγγεγραμμένους στο Μητρώο πιστοποιημένων εκτιμητών του υπουργείου Οικονομικών, οι οποίοι επελέγησαν κατόπιν συμπληρωματικής Δημόσιας Πρόσκλησης Εκδήλωσης Ενδιαφέροντος του γενικού γραμματέα Οικονομικής Πολιτικής- η σύνταξη άρτιας και τεκμηριωμένης εισήγησης για τον καθορισμό των τιμών εκκίνησης και αξιών οικοπέδων, ανά Δήμο, Δημοτική Ενότητα, Κοινότητα σε περισσότερες από χιλιάδες περιοχές («ζώνες») ανά τη χώρα.
2. Οι εκτιμητές θα πρέπει να καταχωρούν ηλεκτρονικά την τιμή εκκίνησης και την αξία οικοπέδου σε βάση δεδομένων («ηλεκτρονική πλατφόρμα») την οποία διαχειρίζεται η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης.
3. Οι εκτιμητές μπορούν να αναζητήσουν συγκριτικά στοιχεία των συνηθέστερα απαντώμενων ακινήτων της κάθε ζώνης, προκειμένου με τις κατάλληλες αναγωγές να εισηγηθούν την τιμή εκκίνησης και την αξία οικοπέδου ανά ζώνη. Ως ενδεικτικά ακίνητα αναφοράς θα πρέπει να λάβουν υπόψη, σε κάθε ζώνη:
α) Νεόδμητο πλήρως αποπερατωμένο διαμέρισμα 1ου ορόφου καθαρής επιφάνειας 80-100 τ.μ. ή νεόδμητη πλήρως αποπερατωμένη κατοικία με συνολική καθαρή επιφάνεια κύριων χώρων 100-120 τ.μ. ανοιγμένη στον 1ο όροφο με τα ακόλουθα επιμέρους χαρακτηριστικά:
* Πρόσοψη σε έναν μόνο δρόμο ή σε κοινόχρηστο γενικά χώρο
* Συμβατικός τύπος κατασκευής (οπλισμένο σκυρόδεμα με τοιχοποιία από οπτοπλινθοδομές)
* Καλή ποιότητα κατασκευής
* Άριστο βαθμό συντήρησης (νεόδμητο)
* Δίχως αποθηκευτικό χώρο και θέση στάθμευσης
* Σε οικοδομή με ανελκυστήρα και αυτόνομη θέρμανση
* Δίχως ιδιαίτερη θέα
* Σε συνήθη θέση της περιοχής
* Δίχως λοιπά χαρακτηριστικά αναφορικά με τον εξοπλισμό
β) Οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο στην εκάστοτε ζώνη, με την επιτρεπόμενη χρήση γης, σε συνήθη θέση, πρόσοψη σε έναν μόνο δρόμο και Συντελεστή Εμπορικότητας (Σ.Ε) ίσο με μονάδα (1,0).
4. Τα συγκριτικά στοιχεία που θα λάβουν υπόψη οι εκτιμητές πρέπει να είναι επαρκή, να αντιπροσωπεύουν κατά το δυνατόν τη γεωγραφική κάλυψη της υπό εκτίμηση ζώνης, προσεγγίζοντας τα χαρακτηριστικά του ακινήτου αναφοράς και να αφορούν χρονικό διάστημα των τελευταίων 12 μηνών από την ημερομηνία δημοσίευσης της νέας υπουργικής απόφασης (20-2-2020). Η αυτοψία στην περιοχή ανάθεσης κρίνεται απαραίτητη, ενώ η αυτοψία των χρησιμοποιούμενων συγκριτικών κρίνεται σκόπιμη αλλά όχι υποχρεωτική.
5. Οι εκτιμητές θα πρέπει να εφαρμόσουν ως κύρια μέθοδο τη συγκριτική μέθοδο, η οποία βασίζεται σε ήδη πραγματοποιημένες συναλλαγές ή ζητούμενες τιμές για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το ενδεικτικό ακίνητο αναφοράς, κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές.
6. Σε περίπτωση έλλειψης ικανοποιητικών στοιχείων πραγματικών συναλλαγών, οι εκτιμητές θα χρησιμοποιούν και τις κάτωθι επιλογές προσέγγισης αξίας, κατά την ευχέρεια και την κρίση τους:
α) Τη μέθοδο εισοδήματος, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας κάθε ακινήτου από την κεφαλαιοποιημένη αξία του εκτιμώμενου εισοδήματος, υπό την προϋπόθεση της ύπαρξης αγοράς με εισοδήματα (μισθωτικές αξίες) αντίστοιχα του υπό εκτίμηση ακινήτου.
β) Τη μέθοδο αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, με βάση το κόστος αναπαραγωγής /αντικατάστασής του.
γ) Την υπολειμματική μέθοδο ή μέθοδο βέλτιστης αξιοποίησης, η οποία χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της αξίας οικοπέδου, ελλείψει εύρεσης συγκριτικών στοιχείων οικοπέδων στην περιοχή, αλλά με διαθέσιμα στοιχεία πώλησης ή μίσθωσης του ακινήτου που θα προκύψει μετά τη θεωρητική βέλτιστη αξιοποίηση του οικοπέδου.
7. Οι εκτιμητές δύνανται να χρησιμοποιήσουν περισσότερες της μίας μεθόδους, προσδίδοντας συντελεστή στάθμισης σε κάθε μέθοδο.
8. Οι εκτιμητές, ανάλογα με τη μέθοδο που θα επιλέξουν για την εκτίμηση της τιμής εκκίνησης και της αξίας οικοπέδου, θα πρέπει να συμπληρώσουν στην ηλεκτρονική πλατφόρμα τους αντίστοιχους πίνακες με τα στοιχεία στα οποία στηρίζεται η εκτίμηση. Αφού συμπληρωθούν τα στοιχεία της μεθόδου, θα υπολογίζεται αυτόματα η τιμή στα πεδία «Εκτίμηση Τιμής Ζώνης (ευρώ/τ.μ.)» και «Εκτίμηση Αξίας Οικοπέδου (ευρώ/ τ.μ.)». Σε περίπτωση που χρησιμοποιηθούν περισσότερες της μίας μέθοδοι, θα πρέπει να εφαρμόζονται οι συντελεστές στάθμισης κάθε μεθόδου και η τελική εισήγηση υπολογίζεται ως ο σταθμισμένος μέσος όρος των μεθόδων και το αποτέλεσμα να εμφανίζεται στα παραπάνω πεδία.
9. Οι εκτιμητές υποχρεούνται να επισυνάψουν «Τεχνική Έκθεση» για κάθε μία από τις ζώνες των δήμων που τους ανατίθενται, η οποία θα ψηφιοποιείται μέσω ηλεκτρονικού σαρωτή σε ένα αρχείο μορφής pdf. Η τεχνική έκθεση θα πρέπει να αναφέρει ρητά τη μέθοδο ή τις μεθόδους που επιλέχθηκαν και να περιγράφει την υπό εκτίμηση ζώνη του αντικειμενικού συστήματος (διαθέσιμα ποιοτικά, δημογραφικά, γεωγραφικά, πολεοδομικά, οικονομικά στοιχεία), τον τύπο δόμησης και τις συνήθεις χρήσεις γης, να παρουσιάζει τις τάσεις της τοπικής κτηματαγοράς, καθώς και τα χαρακτηριστικά του συνηθέστερα απαντώμενου ακινήτου της ζώνης.
10. Το έργο των εκτιμητών θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί το αργότερο εντός χρονικού διαστήματος 50 ημερολογιακών ημερών από την ημερομηνία δημοσίευσης της νέας υπουργικής απόφασης (20-3-2020), δηλαδή το αργότερο μέχρι τις 10-4-2020.
